Rủi ro đứt gãy của thị trường địa ốc

Thị trường bất động sản bước vào mùa cao điểm cuối năm với nguồn cung “khủng”, nhưng phần lớn lại rơi vào phân khúc cao cấp, lệch xa nhu cầu ở thực. Dù các chủ đầu tư tung nhiều ưu đãi để kích cầu, nguy cơ “gãy sóng” vẫn hiện hữu khi sức mua yếu, giá neo cao và dòng tiền bị phân tán sang các kênh đầu tư khác.

Nguồn cung bất động sản đang tăng mạnh trong những tháng cuối năm, mở rộng lựa chọn cho người mua và thắp lại kỳ vọng về một chu kỳ thanh khoản mới. Tuy nhiên, khi phần lớn sản phẩm vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp, nguy cơ dư cung cục bộ và đà phục hồi “gãy sóng” là rủi ro không thể xem nhẹ.

Cung lớn nhưng chưa chạm cầu thực

Thị trường bất động sản đang bước vào mùa cao điểm bán hàng cuối năm với quy mô tung sản phẩm chưa từng có. Từ Bắc chí Nam, hàng loạt dự án mới đồng loạt ra mắt, trong đó “siêu dự án” Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ) gần 2.900 ha được xem là điểm nhấn, bổ sung nguồn cung khổng lồ cho khu vực phía Nam.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cảnh báo đợt bung hàng ồ ạt này có thể khiến thị trường rơi vào tình trạng dư cung cục bộ, khi phần lớn sản phẩm vẫn nằm ở phân khúc cao cấp – xa tầm với của nhu cầu ở thực. Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, cho rằng quỹ hàng tại các tỉnh vệ tinh Hà Nội và TP.HCM đang dồi dào, nhưng sức hấp thụ yếu vì lệch pha cung – cầu. “Cung tăng mạnh, nhưng tập trung ở khu vực nhu cầu thấp, khiến thanh khoản khó cải thiện. Sắp tới sẽ là cuộc cạnh tranh khốc liệt giữa các chủ đầu tư trong việc đẩy hàng,” ông nói.

Nguồn cung tăng nhanh trong khi sức cầu thực chậm phục hồi khiến nguy cơ “gãy sóng” hiện hữu. Đáng lo hơn, lực cầu thời gian qua vẫn chủ yếu đến từ giới đầu cơ – nhóm vốn nhạy cảm với giá và dễ “quay xe” khi kỳ vọng lợi nhuận không đạt. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy nguồn cung đang phân bố mất cân đối, tập trung ở khu Đông TP.HCM, Bình Dương và các đô thị vệ tinh Hà Nội, trong khi khu trung tâm tiếp tục khan hiếm.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, giá bán tại nhiều khu vực đã vượt quá mức 40 triệu đồng/m² – ngưỡng mà người mua ở thực có thể chi trả. Tâm lý thị trường vì thế trở nên thận trọng, người mua cân nhắc kỹ dòng vốn, pháp lý và khả năng thanh toán. Trong bối cảnh dòng tiền cuối năm phải “chia lửa” cho vàng và chứng khoán, thanh khoản bất động sản có thể chỉ phục hồi cục bộ, tạo sóng ngắn hạn nhưng chưa đủ lực cho một chu kỳ tăng bền vững.

“Đòn bẩy thép” từ chính sách bán hàng

Trước rủi ro “gãy sóng”, nhiều chủ đầu tư đang dốc sức tung các chính sách bán hàng mạnh tay nhằm kích cầu: chiết khấu sâu, tặng vàng, miễn phí quản lý, hỗ trợ lãi suất tới 36 tháng, ân hạn nợ gốc 5 năm… Mục tiêu duy nhất – khiến người mua “không thể chối từ”.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, chính sách thanh toán linh hoạt đang góp phần giữ nhiệt thanh khoản, giúp cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư có thêm lựa chọn. Tuy nhiên, ông cảnh báo, để thị trường duy trì sức mua, dòng vốn và mặt bằng giá mới là yếu tố quyết định. “Nếu giá tăng thêm 8–10% sau mỗi đợt mở bán, thanh khoản chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng,” ông nói.

Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Anh Quê nhận định, chính sách bán hàng chỉ là phần “ngọn”, còn giá và giá trị thực của sản phẩm mới là gốc. “Nếu sản phẩm không hợp lý về giá, pháp lý mập mờ, hay tiềm năng sinh lời mơ hồ, mọi ưu đãi đều trở nên vô nghĩa – vì thực chất, chúng đã được cộng vào giá bán.”

Thị trường cần “cú hích” chính sách và niềm tin

Để sóng phục hồi không “gãy giữa chừng”, các chuyên gia cho rằng ngoài nỗ lực từ doanh nghiệp, thị trường cần thêm động lực chính sách – đặc biệt là tín dụng hợp lý, khung pháp lý rõ ràng và thông điệp ổn định từ Nhà nước nhằm củng cố niềm tin.

Với người mua, đây là giai đoạn cần tỉnh táo hơn bao giờ hết: xem xét kỹ pháp lý, năng lực chủ đầu tư, và tránh tâm lý FOMO. Dự án để ở phải ưu tiên tiện ích – vị trí, còn đầu tư thì cần tính toán kỹ khả năng thanh khoản.

Nguồn cung dồi dào không đồng nghĩa với phục hồi bền vững. Nếu giá vẫn neo cao, sản phẩm lệch pha cầu thực và tâm lý người mua chưa sẵn sàng, đợt sóng cuối năm nhiều khả năng chỉ là “sóng ngắn”, khiến thị trường rơi vào thế chông chênh thay vì bứt phá.