Rất khó để giảm tín dụng BĐS

Báo cáo thị trường tiền tệ tháng 2/2026 của SHS Research vừa đưa ra những phân tích chuyên sâu về đợt biến động mạnh của lãi suất liên ngân hàng và những thách thức trong việc điều tiết dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản.

Lãi suất qua đêm chạm mức "không tưởng" 21%

Thị trường tiền tệ đầu tháng 2 chứng kiến một cú sốc lớn khi lãi suất qua đêm liên ngân hàng vọt lên mức cao nhất lịch sử, đạt mốc 21% vào phiên 3/2. Tình trạng căng thẳng chỉ bắt đầu hạ nhiệt khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tái khởi động kênh hoán đổi USD/VND (SBV swap) với quy mô 1 tỷ USD vào ngày 4/2.

Theo SHS Research, có ba nguyên nhân chính dẫn đến sự bùng nổ lãi suất này:

Lệch cân đối kỳ hạn: Hệ thống sử dụng nguồn vốn ngắn hạn cho các nhu cầu dài hạn hơn, khiến "đệm dự trữ" trở nên mỏng và dễ bị tổn thương.

Áp lực nộp thuế: Dòng tiền rời hệ thống ngân hàng để chuyển vào tài khoản Kho bạc tại NHNN đúng thời điểm cuối tháng.

Yếu tố mùa vụ Tết: Nhu cầu rút tiền mặt của người dân tăng cao, trong khi các ngân hàng phải chạy đua bổ sung dự trữ bắt buộc cho kỳ nghỉ lễ dài ngày.

Đáng chú ý, NHNN đã phải bơm ròng qua thị trường mở (OMO) để hỗ trợ các ngân hàng lớn – những đơn vị còn đủ giấy tờ có giá – từ đó giúp lan tỏa thanh khoản sang nhóm ngân hàng nhỏ hơn.

Tại sao khó giảm tín dụng bất động sản?

Dù có chủ trương kiểm soát, SHS Research cho rằng việc giảm mạnh tín dụng bất động sản là kịch bản khó khả thi trong bối cảnh hiện nay.

Hai lý do cốt lõi được đơn vị này đưa ra bao gồm:

Cấu trúc tài sản cầm cố: Phần lớn các khoản vay trong hệ thống, bất kể ngắn hay dài hạn, đều sử dụng bất động sản làm tài sản bảo đảm. Do đó, việc siết mạnh lĩnh vực này có nguy cơ gây tắc nghẽn tín dụng cho toàn bộ nền kinh tế.

Đóng góp lợi nhuận: Tín dụng bất động sản vẫn là mảng mang lại biên lãi ròng (NIM) quan trọng cho các ngân hàng. Trong bối cảnh mục tiêu tăng trưởng GDP được đặt ở mức cao (10%), việc cắt giảm sâu mảng này chỉ xảy ra nếu nền kinh tế đối mặt với rủi ro hệ thống buộc phải "hãm phanh".

Phản ứng tiêu cực trên sàn chứng khoán

Bất chấp kết quả kinh doanh năm 2025 khả quan, nhóm cổ phiếu bất động sản vẫn chịu áp lực bán tháo nặng nề trong phiên 6/2. Chỉ số toàn ngành sụt giảm gần 19%, với nhiều mã chủ chốt như NLG, CEO, DXG đồng loạt giảm sâu từ 4,9% đến hơn 5,4%.