Quỹ đất lớn dẫn sóng lợi nhuận

Bức tranh kinh doanh quý II/2026 của ngành địa ốc đang chứng kiến một cuộc phân cực tàn nhẫn dưới áp lực của mặt bằng lãi suất neo cao. Trong khi nhóm doanh nghiệp yếu thế tiếp tục hụt hơi, dòng tiền vĩ mô đang có xu hướng co cụm, dồn toàn lực đặt cược vào những "ông vua đất" sở hữu dự án sạch và năng lực tháo gỡ nút thắt pháp lý.

Báo cáo chiến lược mới nhất của Chứng khoán Vietcombank (VCBS) đã bóc tách rõ nét diện mạo của cuộc đua lợi nhuận này, nơi các đại gia đầu ngành như Vinhomes, Khang Điền, Nam Long đang bứt tốc mạnh mẽ, bỏ lại phía sau những cái tên vẫn loay hoay trong vũng lầy tái cơ cấu.

Theo đánh giá mới công bố của VCBS, kết quả kinh doanh quý II/2026 của nhóm bất động sản niêm yết sẽ tiếp tục phân hóa mạnh. Mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao cùng tình trạng dư cung tại một số phân khúc khiến nhiều doanh nghiệp chưa thể bứt phá.

Tuy nhiên, giai đoạn thanh lọc hiện nay lại mở ra cơ hội cho nhóm doanh nghiệp sở hữu nền tảng tài chính vững chắc, quỹ đất chất lượng và năng lực phát triển dự án đã được kiểm chứng.

Đặc biệt, những dự án từng vướng mắc pháp lý nhưng đã được tháo gỡ và tái khởi động đang trở thành động lực tăng trưởng mới cho doanh thu và lợi nhuận.

Vinhomes tiếp tục dẫn đầu

VCBS đánh giá CTCP Vinhomes (VHM) là doanh nghiệp nổi bật nhất ngành trong quý II năm nay.

Doanh thu được dự báo đạt khoảng 35.100 tỷ đồng, tăng 85% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế có thể lên tới 12.842 tỷ đồng, tăng 56%.

Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ tốc độ bán hàng tích cực tại các đại dự án Hạ Long Xanh và Hải Vân Bay. Bên cạnh đó, lợi thế quỹ đất quy mô lớn trong hệ sinh thái Vingroup tiếp tục giúp doanh nghiệp duy trì vị thế dẫn đầu.

VCBS cũng cho rằng các thay đổi pháp lý liên quan đến phát triển dự án BT và thị trường bất động sản có thể mở thêm dư địa mở rộng quỹ đất cho Vinhomes trong tương lai.

Nam Long, Khang Điền tăng tốc

Tại Nam Long (NLG), doanh thu quý II được dự báo đạt 1.174 tỷ đồng, tăng 51%, trong khi lợi nhuận sau thuế tăng 44%, lên khoảng 140 tỷ đồng.

Kết quả này đến từ hoạt động bán hàng tại các dự án trọng điểm như Canaria, Mizuki Park và Izumi City. Đặc biệt, hạ tầng kết nối quanh sân bay Long Thành đang góp phần nâng cao giá trị các dự án của doanh nghiệp tại Đồng Nai.

Trong khi đó, Khang Điền (KDH) được dự báo đạt doanh thu 1.123 tỷ đồng, tăng nhẹ 7%. Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế có thể tăng vọt 77%, lên khoảng 348 tỷ đồng nhờ tiếp tục bàn giao dự án Gladia.

Theo VCBS, Khang Điền vẫn là một trong số ít doanh nghiệp còn sở hữu quỹ đất lớn tại khu vực trung tâm TP.HCM. Dự án Bình Trưng Đông mở rộng được kỳ vọng sẽ trở thành động lực tăng trưởng quan trọng từ năm 2027.

Dòng tiền chọn lọc hơn

Đối với Phát Đạt (PDR), doanh thu quý II được dự báo đạt khoảng 270 tỷ đồng, tăng hơn 12 lần so với cùng kỳ nhờ nền so sánh thấp. Lợi nhuận sau thuế ước đạt 67 tỷ đồng.

Nguồn lực tài chính từ thương vụ chuyển nhượng dự án Thuận An được kỳ vọng sẽ cải thiện đáng kể dòng tiền cho doanh nghiệp. Đồng thời, kế hoạch hợp tác với Lotte tại dự án Thủ Thiêm Eco Smart City được xem là bước đi chiến lược trong dài hạn.

Ngược lại, Đất Xanh (DXG) được dự báo ghi nhận doanh thu tăng 24%, đạt khoảng 957 tỷ đồng. Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế có thể giảm 8%, còn khoảng 245 tỷ đồng.

Doanh nghiệp hiện vẫn ghi nhận doanh thu từ dự án Gem Sky World, trong khi các dự án lớn như The Prive hay Saigon River-front được kỳ vọng sẽ đóng góp mạnh hơn từ năm 2027 trở đi.

Cuộc chơi không còn dành cho số đông

VCBS nhận định thị trường bất động sản đang phục hồi nhưng cơ hội không chia đều cho tất cả doanh nghiệp.

Trong bối cảnh dòng tiền ngày càng thận trọng, lợi thế đang thuộc về những chủ đầu tư sở hữu quỹ đất lớn, sức khỏe tài chính tốt và có khả năng triển khai dự án đúng tiến độ. Đây cũng là nhóm được kỳ vọng dẫn dắt tăng trưởng lợi nhuận trong giai đoạn tới.

Bên cạnh đó, những doanh nghiệp vừa được tháo gỡ vướng mắc pháp lý hoặc đang được thị trường định giá thấp hơn tiềm năng thực tế cũng có thể trở thành điểm sáng đáng chú ý trong nửa cuối năm.