Quỹ đất lớn chưa cứu nổi giá cổ phiếu

Hàng loạt cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp lao dốc mạnh trong năm 2026, với SZC mất khoảng 50% giá trị, KBC giảm 34% và IDC giảm gần 25%. Tuy nhiên, định giá nhiều doanh nghiệp vẫn ở mức cao, đặt ra nghịch lý khi quỹ đất lớn và dòng tiền dồi dào chưa đủ giúp cổ phiếu hấp dẫn trở lại.

Nhóm bất động sản khu công nghiệp đang trải qua giai đoạn điều chỉnh mạnh dù sở hữu nhiều lợi thế dài hạn từ quỹ đất và dòng vốn đầu tư nước ngoài.

Từ ngày 3/2 đến 6/10/2026, cổ phiếu Sonadezi Châu Đức (SZC) giảm khoảng 50%, Kinh Bắc (KBC) mất 34%, trong khi IDICO (IDC) giảm 24,9%.

Đáng chú ý, mức giảm sâu chưa đồng nghĩa định giá đã trở nên rẻ. P/E của SZC vẫn khoảng 18,8 lần, còn KBC ở mức 20,5 lần, tương đối cao nếu đặt cạnh triển vọng tăng trưởng lợi nhuận ngắn hạn.

Nhiều cổ phiếu tiếp tục giao dịch dưới đường trung bình 200 phiên (MA200), phản ánh xu hướng trung và dài hạn chưa thực sự cải thiện.

Một yếu tố quan trọng khác là thay đổi phương pháp ghi nhận doanh thu. Theo Thông tư 99/2025/TT-BTC, doanh thu cho thuê tài sản nhận trước nhiều kỳ phải được phân bổ theo thời hạn thuê.

Quy định này có thể ảnh hưởng đáng kể tới các doanh nghiệp trước đây ghi nhận doanh thu cho thuê đất một lần như KBC, SZC và Long Hậu (LHG), khiến lợi nhuận kế toán phân bổ sang nhiều kỳ thay vì tập trung tại thời điểm bàn giao.

Dù thị giá chịu sức ép, nhiều doanh nghiệp vẫn sở hữu nguồn lực tài chính đáng kể.

Tính đến ngày 30/6/2026, Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP) nắm giữ 12.362 tỷ đồng tiền mặt và 13.513 tỷ đồng doanh thu dài hạn chưa ghi nhận, tương đương 44,9% tổng nguồn vốn.

IDC có 7.221 tỷ đồng tiền mặt cùng 5.354 tỷ đồng doanh thu chưa ghi nhận. Trong khi đó, Nam Tân Uyên (NTC) sở hữu 1.348 tỷ đồng tiền mặt và 4.912 tỷ đồng doanh thu dài hạn chưa ghi nhận, chiếm tới 72,1% tổng nguồn vốn.

Đây là nền tảng hỗ trợ hoạt động kinh doanh dài hạn, nhưng không đồng nghĩa toàn bộ khoản doanh thu chờ ghi nhận sẽ chuyển thành lợi nhuận.

Về triển vọng ngành, Việt Nam thu hút 34,7 tỷ USD vốn FDI đăng ký trong nửa đầu năm 2026, tăng 61% so với cùng kỳ.

Cả nước hiện có 324 khu công nghiệp đang vận hành với khoảng 68.000 ha đất, tỷ lệ lấp đầy đạt 78,8%. Ngoài ra, 153 khu công nghiệp đang xây dựng dự kiến bổ sung 32.600 ha.

Nhóm cao su cũng sở hữu tiềm năng chuyển đổi đất đáng kể. GVR đề xuất 10 khu công nghiệp mới tại TP.HCM, PHR dự kiến chuyển đổi khoảng 2.700 ha, còn DPR đang triển khai thủ tục cho hai dự án mở rộng tổng cộng 797 ha.