Quận 1 TP.HCM có đơn giá đất trung bình chạm ngưỡng 550 triệu đồng/m2

Khảo sát của Propzy cho thấy, đơn giá đất trung bình ở các quận thuộc khu vực trung tâm TP.HCM có mức giá trên 300 triệu đồng/m2. Trong đó, quận 1 có đơn giá đất 546 triệu đồng/m2, quận 3 là 399 triệu đồng/m2, quận 5 là 304 triệu đồng/m2...

Khu trung tâm có giá đất trên 300 triệu đồng/m2

Dữ liệu của Propzy cho thấy, đơn giá đất trung bình tại thời điểm tháng 9/2021 ở các quận thuộc khu vực trung tâm có mức giá trên 300 triệu đồng/m2. Cụ thể là quận 1 có đơn giá đất 546 triệu đồng/m2, quận 3 là 399 triệu đồng/m2, quận 5 là 304 triệu đồng/m2, quận 10 có đơn giá đất trung bình là 319 triệu đồng/m2 (đơn giá này là đơn giá trung bình của các thửa đất ở vị trí mặt tiền tại từng quận).

Tiếp theo, ở nhóm các quận gần trung tâm có đơn giá đất dao động trong khoảng 180-250 triệu đồng/m2. Quận 4 có đơn giá đất trung bình là 232 triệu đồng/m2, quận 6 là 186 triệu đồng/m2, quận 11 là 243 triệu đồng/m2, quận Phú Nhuận có đơn giá đất trung bình là 234 triệu đồng/m2, quận Bình Thạnh là 199 triệu đồng/m2, quận Tân Bình là 182 triệu đồng/m2.

Kế đến là các quận có lịch sử phát triển ngắn hơn so với các quận nhóm 1 và 2, chủ yếu phát triển mạnh trong khoảng 15-20 năm trở lại đây. Đơn giá đất trung bình khoảng 60-150 triệu/m2. Quận 2 cũ (TP. Thủ Đức) là 120 triệu đồng/m2, quận 7 là 144 triệu đồng/m2, quận 8 là 140 triệu đồng/m2, quận 9 cũ (TP. Thủ Đức) là 68 triệu đồng/m2, quận 12 là 76 triệu đồng/m2, quận Tân Phú là 130 triệu đồng/m2, quận Bình Tân là 90 triệu đồng/m2, quận Thủ Đức cũ (TP. Thủ Đức) là 97 triệu đồng/m2, quận Gò Vấp là 116 triệu đồng/m2.

Các huyện ngoại thành có đơn giá trung bình thuộc nhóm thấp nhất tại TP.HCM, với mức giá 56 triệu đồng/m2 tại huyện Nhà Bè, 43 triệu đồng/m2 tại huyện Bình Chánh và 47 triệu đồng/m2 tại huyện Hóc Môn.

Thông tin về đơn giá đất trung bình tại mỗi quận/huyện giúp cho người mua nhà lần đầu có cái nhìn tổng quan về giá cả tại thị trường BĐS nhà phố TP.HCM, từ đó có những tính toán hợp lý về khoảng ngân sách cần chuẩn bị. Giá cả trung bình của từng quận cũng phản ánh phần nào mức phát triển của cơ sở hạ tầng, quy hoạch, tiện ích cũng như mức độ kỳ vọng của thị trường về việc buôn bán, kinh doanh.

Đồng thời, giá cả là một trong những yếu tố quan trọng khiến người mua nhà có thể đi đến quyết định mua hoặc không mua một bất động sản, tuy nhiên yếu tố nào quyết định nên giá trị của một căn nhà, cách thương lượng với chủ nhà như thế nào vẫn đang là “bài toán khó” đối với những người mua nhà lần đầu.

Theo ông Lê Minh Hoàng, quản lý cấp cao bộ phận định giá Propzy cho biết, để mua đúng giá bất động sản, khách hàng cần quan tâm đến việc xác định yêu cầu về đặc tính bất động sản; khảo sát mặt bằng giá nhà đất tại khu vực; kựa chọn các bất động sản thỏa điều kiện; xác định các đặc điểm chưa tốt của tài sản mục tiêu và thương lượng giá.

Đặc biệt, người mua nhà lần đầu nên chọn đơn vị môi giới có uy tín để mua đúng giá trị bất động sản.

Những yếu tố nào ảnh hưởng đến giá trị bất động sản?

Theo Propzy, có một số yếu tố ảnh hưởng đến giá trị căn nhà. Trong đó, mức độ phát triển hạ tầng sẽ tỷ lệ thuận với giá trị của bất động sản.

Thêm nữa, việc đầu tiên người mua nhà cần xác định đó chọn các bất động sản không nằm trong các dự án thuộc quy hoạch treo hay có khả năng bị thu hồi trong trong tương lai, các khu vực thuộc quy hoạch đất dân cư sử dụng ổn định lâu dài sẽ có giá trị và khả năng tăng giá cao hơn.

An ninh, dân trí khu vực không những ảnh hưởng đến giá trị mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến trải nghiệm cuộc sống khi khách hàng quyết định chọn mua nhà. Yếu tố tiện ích như công viên, siêu thị, trường học, nhà hàng… sẽ giúp giá trị của bất động sản được đẩy lên so với các bất động sản không có tiện ích lân cận.

Ngoài các yếu tố tiện ích thì các yếu tố làm giảm giá trị bất động sản như gần nghĩa trang, khu xử lý chất thải, cống thoát nước… khách hàng cũng cần đặc biệt chú ý. Ông Hoàng nhận định, nếu không để ý đến những vấn đề này, khách hàng có thể bị vướng vào việc mua “hớ” bất động sản, trải nghiệm sống không tốt và trong tương lại nếu muốn bán lại sau một thời gian ở cũng sẽ khó bán được giá.

Bên cạnh đó, có 5 yếu tố chính ảnh hưởng đến tính thanh khoản của bất động sản.

Đầu tiên, cung - cầu trên thị trường được biểu hiện qua số lượng bất động sản được chào bán trên thị trường (bao gồm cả sơ cấp và thứ cấp) và nhu cầu đi liền với khả năng tài chính của người dân, các nhà đầu tư trong thời kỳ đó. Nguồn cung thị trường bất động sản có thể đến từ các dự án chung cư, đất nền sơ cấp hay đến từ việc mua đi bán lại nhà ở tại thị trường thứ cấp. Và nguồn cầu cũng cần đánh giá từ nhiều nhóm đối tượng khác nhau như người mua nhà để ở, để cho thuê hay các nhà đầu tư lướt sóng, các nhà đầu tư mua nhà cũ, xây lại và bán...

Vấn đề về quy hoạch sẽ dẫn đến mức độ thanh khoản khác nhau. Đơn cử như tính thanh khoản bất động sản tại các khu vực có công bố quy hoạch làm sân bay, các dự án phức hợp, dự án du lịch.

Về lãi suất ngân hàng có ảnh hưởng rất lớn tới khả năng tài chính của các nhóm người mua nhà, khi lãi suất được hạ nghĩa là áp lực trả lãi sẽ giảm đi, người mua nhà sẽ có khả năng và tự tin để sử dụng đòn bẩy tài chính cho việc mua bất động sản nhiều hơn.

Sự chuyển dịch của cơ cấu kinh tế sẽ có tác động đến thanh khoản của các nhóm ngành khác nhau trong cơ cấu kinh tế. Ví dụ khi ngành du lịch được tập trung phát triển và có điều kiện thuận lợi thì các bất động sản như homestay, khách sạn, quán ăn cũng sẽ có khả năng thanh khoản tốt hơn

Cuối cùng là yếu tố thiên tai, dịch bệnh thể hiện rõ nét nhất trong đợt dịch COVID-19 lần thứ 4. Khách hàng đã có những xu hướng lựa chọn các bất động sản có yếu tố bảo đảm về sức khỏe, không gian sống...