Phó Chủ tịch thường trực VNREA kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản

Theo ông Nguyễn Văn Khôi - Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), đất đai là yếu tố quan trọng đóng vai trò chi phối các hoạt động của thị trường bất động sản. Do đó, việc hoàn chỉnh khung pháp lý để quản lý phát triển bất động sản đa công năng là phải sửa đổi đồng bộ giữa các Luật như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản nói riêng và các Luật chuyên ngành nói chung.

Tồn tại nhiều bất cập...

Tại hội nghị “Góp ý sửa đổi Luật Đất đai – Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản để phát triển nhà ở và thị trường bất động sản” do VNREA tổ chức, ông Nguyễn Văn Khôi - Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã nêu rõ những quy định, các điều khoản còn tồn tại những bất cập, hạn chế trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Trước hết, về vấn đề quy hoạch chung đất đai và quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, trong đó ông Khôi nhấn mạnh, cần bổ sung định danh cho đất Resort Villa, Codotel, Shophose, Homestay… xác định đất để phát triển nhà ở xã hội và hoàn thiện cơ chế nhà ở công nhân. Quy hoạch đồng bộ với quy hoạch chuyên ngành được cấp thẩm quyền phê duyệt. Nghiên cứu quy định gọn, nhanh và rõ việc cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất để phát huy nguồn lực đất đai, tạo điều kiện phát triển kinh tế - xã hội.

Cần quy định việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất để phù hợp với Luật Nhà ở và được chia làm hai hình thức: Đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai và đấu thầu dự án. Luật Đầu tư cũng cần sửa Điều này theo Luật Nhà ở. Cần quy định rõ trường hợp nào trả tiền thuế hàng năm hay một lần và trường hợp nào được chuyển hình thức trả tiền.

Bên cạnh đó, vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất coi là chuyển nhượng một phần dự án thì cần làm rõ bên chuyển nhượng và điều kiện bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, để các chủ dự án thực hiện chuyển nhượng theo đúng quy định và thuận tiện.

Thu hồi đất theo quy hoạch, dự án đầu tư công khai và giải phóng mặt bằng khu vực dự án: Tính phương án khi chính quyền địa phương tổ chức chủ trì giải phóng mặt bằng để có đất sạch và cần quy định cả hình thức đối thoại với chủ sử dụng đất trong khu vực dự án và có chế tài, thời gian…

Hạn chế tình trạng chi phối đan xen, chồng chéo giữa các Luật

Ông Nguyễn Văn Khôi bày tỏ quan điểm, phải chăng cách đặt vấn đề góp ý sửa đổi theo hướng: Quy hoạch chung đất đai và quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đồng bộ quy hoạch chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở, bất động sản. Còn Luật Nhà ở hay các Luật chuyên ngành khác chi phối chủ yếu xuyên suốt quá trình triển khai thực hiện dự án đầu tư từ quy hoạch dự án, tư vấn, đầu tư... cùng với đó, hạn chế sự chi phối đan xen, chồng chéo không đồng bộ thống nhất giữa các Luật.

Theo đó, việc quy hoạch, kế hoạch cần bổ sung: Quy định đối với loại hình Reort Villa, Condotel, Homestay, Shophouse; Quy mô, vị trí và quỹ đất cho dự án phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân cho cụm, khu công nghiệp.

Đối với cơ chế chính sách khi đầu tư nhà ở xã hội và riêng cho nhà ở công nhân: Bên cạnh gói hỗ trợ tín dụng để “ giải cứu” thị trường bất động sản này, cần nghiên cứu bổ sung cơ chế, chính sách đảm bảo khả thi và tính hấp dẫn nhà đâu tư, đồng thời, xác định vị trí, quy mô quỹ đất.

Cùng với đó, Luật cần miễn, giảm tiền thuế đất… với dự án khu nhà ở cho công nhân cụm, khu công nghiệp, hỗ trợ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cụ thể, hỗ trợ hình thức vay, thế chấp, lãi suất và phương án trả nợ, để khuyến khích được nhà đầu tư. Bổ sung hình thức bán nhà cho doanh nghiệp hoặc doanh nghiệp trong khu công nghiệp thuê để doanh nghiệp cho công nhân thuê lại.

Vấn đề tiếp theo đối với nhà ở chung cư, cần quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư, cụ thể như 50 năm, 70 năm theo thiết kế được duyệt và một số cơ chế để tạo điều kiện cho thu hồi, cải tạo nhà chung cư cũ. Vấn đề quyết toán số liệu kinh phí bảo trì giữa chủ đầu tư và Ban quản trị không thống nhất, khó khăn trong quản lý sử dụng nhà chung cư.

Vấn đề tổ chức, cá nhân người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở cần làm rõ giải quyết vấn đề về giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Đối với Luật Kinh doanh bất động sản, cần hoàn thiện chính sách về kinh doanh bất động sản theo hướng đảm bảo nguyên tắc thị trường, tránh phát sinh thủ tục, chi phí giao dịch bất động sản. Tránh khâu thủ tục trung gian, ảnh hưởng quyền tự chủ của doanh nghiệp, quyền sở hữu của người dân được pháp luật bảo hộ.

Tạo khung pháp lý cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định (trong đó cụ thể cho bất động sản du lịch) và một số vấn đề về quản lý hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản; mua bán chuyển nhượng toàn bộ dự án hay một phần dự án bất động sản liên quan đến quy định hình thành trong tương lai (Trong đó có bất động sản du lịch); quy định quyền sở hữu bất động sản chuyển nhượng, thế chấp, huy động vốn qua nhiều kênh như thị trường chứng khoán, các quỹ xã hội phát triển nhà ở…; bàn giao nhà và cấp giấy chứng nhận.

Đồng bộ như bổ sung vào Luật Nhà ở, cho phép nhà đầu tư có thể bán lại, cho thuê mua phần nhà ở thương mại cho doanh nghiệp trong khu công nghiệp để cho công nhân sử dụng và cũng được hưởng ưu đãi.

Đối với thủ tục hành chính, cải cách thủ tục: Liên thông, giảm khâu thủ tục trung gian, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ trong hoạt động đầu tư như phân cấp thông qua quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch, cơ chế thu hồi đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.

Cùng với đó, là việc rà soát thủ tục pháp lý của các dự án bất động sản nhưng bị tạm dừng để đề xuất sửa đổi Luật hoặc trình Chính phủ, Quốc hội cho thí điểm rút kinh nghiệm trước khi sửa đổi Luật.

Việc điều chỉnh các cơ chế, chính sách sẽ cân bằng ổn định nền kinh tế vĩ mô và tạo cho doanh nghiệp phát triển an toàn, bền vững, thu hút đầu tư và nâng cao chất lượng kinh doanh bất động sản cũng như tạo điều kiện cho ngành Bất động sản phát triển. Đặc biệt, giúp bất động sản du lịch trở thành ngành mũi nhọn cho nền kinh tế; phát triển bất động sản công nghiệp với nhà ở công nhân góp phần thực hiện công nghiệp hóa; mở ra hướng mới cho bất động sản nông nghiệp, lâm nghiệp sinh thái và làm sao phát triển được nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ đúng với chủ trương của Đảng và Chính phủ được thể hiện trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm (2021 – 2030) Đại hội XIII của Đảng và chương trình phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2030 và tầm nhìn đến 2045.