“Nút thắt” của các nhà phát triển bất động sản dân cư

Việc phải tìm các phương án tái tài trợ các khoản nợ cũ sẽ làm gia tăng rủi ro liên quan đến cơ cấu nguồn vốn và tình trạng thanh khoản.

Trong năm 2023, những thay đổi về khung pháp lý chưa được thông qua, cũng như các sự kiện thanh tra, điều tra vẫn còn là trở ngại lớn cho sự hội phục của thị trường bất động sản. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, số lượng các dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới trong năm 2023 rất hạn chế, tuy nhiên số lượng dự án đang triển khai lại ở mức cao kỷ lục. Điều này phản ánh tâm lý e ngại chung trên thị trường, số lượng giao dịch suy giảm ở cả loại hình nhà ở thành phẩm và đất nền, cũng như các dự án đang triển khai phải tạm dừng.

Trong báo cáo mới nhất được công bố, FiinRatings cho biết, phần lớn các nhà phát triển bất động sản dân cư hiện đang đối mặt với áp lực huy động vốn để triển khai dự án tại các khu đất đã tích lũy từ trước khi đại dịch bùng phát. Đồng thời, việc phải tìm các phương án tái tài trợ các khoản nợ cũ sẽ làm gia tăng rủi ro liên quan đến cơ cấu nguồn vốn và tình trạng thanh khoản.

“Theo quan sát của chúng tôi, phần lớn các nhà phát triển hiện đang đối mặt với áp lực huy động vốn để triển khai dự án tại các khu đất đã tích lũy từ trước khi đại dịch bùng phát. Đồng thời, việc phải tìm các phương án tái tài trợ các khoản nợ cũ sẽ làm gia tăng rủi ro liên quan đến cơ cấu nguồn vốn và tình trạng thanh khoản”, FiinRatings cho hay.

Với áp lực từ một lượng lớn trái phiếu bất động sản đến hạn (ước tính khoảng 120.000 tỉ đồng, mức cao nhất trong vòng 5 năm gần đây), FiinRatings đánh giá rủi ro tái cấp vốn vẫn ở mức cao đối với các nhà phát triển bất động sản dân cư.

Tuy nhiên, tổ chức này đánh giá sẽ có sự phân hóa mạnh trong khả năng duy trì hoạt động kinh doanh của từng doanh nghiệp trong ngành trước các diễn biến khó khăn chung của thị trường kéo dài từ năm 2022 tới nay. Các doanh nghiệp có thương hiệu tốt, chất lượng dự án được đảm bảo với dòng sản phẩm đa dạng, cùng quỹ đất sạch được tích lũy qua lịch sử hoạt động lâu năm, đi kèm khả năng triển khai và thực thi dự án được kỳ vọng sẽ có thể tiếp cận đa dạng các kênh huy động vốn, và có sức chống chịu tốt hơn trước các diễn biến bất lợi của thị trường.

Ở góc nhìn khác, Trung tâm Phân tích, Công ty Chứng khoán Agribank (Agriseco Research) đánh giá thị trường bất động sản vẫn khó khăn trong năm 2024 và bắt đầu khởi sắc hơn từ nửa cuối năm 2024 khi các nút thắt pháp lý - vốn - thanh khoản dần được tháo gỡ. Tuy nhiên, triển vọng phục hồi chủ yếu sẽ đến từ các phân khúc căn hộ nhu cầu ở thực ở nội đô hoặc ven trung tâm có vị trí và cơ sở hạ tầng phát triển.

Đối với doanh nghiệp bất động sản trên sàn, Agriseco Research đánh giá kết quả kinh doanh năm 2024 dự kiến sẽ khó tăng trưởng đột biến do tiến độ và khả năng hấp thụ của nền kinh tế. Đây là năm bản lề cho quá trình hồi phục của toàn ngành. “Chúng tôi đánh giá tích cực về kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp có quỹ đất đang bàn giao phù hợp với nhu cầu ở thực và năng lực bán hàng tốt”, Agriseco Research đánh giá.

Ngoài triển vọng, ngành bất động sản nói chung vẫn được dự báo còn đối mặt với nhiều thách thức như sức cầu mua nhà hồi phục chậm; nguồn thu bất động sản giảm ảnh hưởng lợi nhuận năm 2024 và áp lực trả nợ đáo hạn trái phiếu lớn trong khi khả năng trả nợ vẫn thấp, tỉ lệ nợ xấu gia tăng.