Nợ phình to, tồn kho lớn, doanh nghiệp bất động sản có lo?

Hầu hết báo cáo cho thấy thị trường bất động sản đang đảo chiều, đi qua vùng đáy, tuy nhiên gánh nặng hàng tồn kho và nợ phình to vẫn tạo gánh nặng không nhỏ lên các doanh nghiệp trong ngành.

Tại báo cáo về ngành bất động sản nhà ở vừa công bố, Visrating - một đơn vị xếp hạng tín nhiệm có vốn Moody's - cho biết nửa đầu năm 2024, tổng nợ của các chủ đầu tư địa ốc đã niêm yết tăng 19% so với cùng kỳ năm 2023. Con số nợ được dự báo tiếp tục “phình to”.

Nợ vay tăng, tồn kho lớn

Cụ thể, theo Visrating, trong 6 tháng đầu năm, dư nợ tăng chủ yếu đến từ việc phát triển dự án mới của một số công ty bất động sản lớn như Văn Phú Invest (tổng nợ tăng 54% so với cùng kỳ năm 2023), DIG (tăng 59%), Nhà Khang Điền (tăng 33%)...

Con số nợ được dự báo tiếp tục tăng trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp đang chủ trương tăng vay để phát triển dự án mới. Đổi lại, điểm sáng là khả năng trả nợ phục hồi nhẹ trong 6 tháng đầu năm 2024, nhờ cải thiện dòng tiền hoạt động và nguồn tiền.

Tuy nhiên, dòng tiền hoạt động phục hồi nhẹ nhưng vẫn ở mức âm trong nửa đầu năm 2024, tạo áp lực khổng lồ lên các doanh nghiệp trong ngành, không ít doanh nghiệp phải chấp nhận bán bớt tài sản để trả nợ và có dòng tiền xoay xở, duy trì hoạt động.

Đáng chú ý, theo Visrating, hơn 2/3 các chủ đầu tư niêm yết có dòng tiền để trả nợ từ mức yếu đến cực kỳ yếu, cụ thể là dòng tiền hoạt động dưới 5% tổng nợ, đặc biệt là những chủ đầu tư bị ảnh hưởng bởi các vấn đề pháp lý dự án như LDG, Quốc Cường Gia Lai (QCG) và Novaland (NVL).

Cùng với đó, tỷ lệ nợ ngắn hạn trên tổng nợ của các chủ đầu tư niêm yết duy trì mức cao mức 44% trong quý II, trong đó các công ty có lượng tiền mặt hạn chế được chú ý như CTCP Tập đoàn tư vấn đầu tư xây dựng Kiên Giang (CKG), CTCP đầu tư Năm Bảy Bảy (NBB), QCG, Kosy (KOS) có nhu cầu tái cấp vốn cao nhất.

Ngoài ra, dữ liệu của Visrating cho thấy có khoảng 105.000 tỉ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong năm 2025. Ước tính sẽ có khoảng 50% trái phiếu đáo hạn của các chủ đầu tư trong 12 tháng tới có nguy cơ chậm trả gốc/lãi. "Phần lớn liên quan đến các chủ đầu tư đã chậm trả gốc/lãi gần đây như NVL, Vạn Thịnh Phát và Hưng Thịnh", báo cáo nêu.

Không chỉ gánh nặng nợ vay, núi hàng tồn kho khổng lồ cũng đang tạo sức ép lớn đến các đại gia ngành địa ốc. Dữ liệu từ Vietstock Finance cũng cho biết, tính đến hết quý II, lượng tồn kho của 110 doanh nghiệp bất động sản đã niêm yết đạt 490.400 tỷ đồng.

Có đáng lo ngại?

Phần lớn giá trị hàng tồn kho đến từ chi phí sản xuất kinh doanh dở dang ở các dự án cũ, cũng như lượng hàng thành phẩm chưa bán hết. Những tên tuổi hàng đầu lần lượt xuất hiện trong danh sách có hàng tồn kho lớn, như Novaland, Khang Điền, Nam Long Group, Phát Đạt...

Cụ thể, Novaland hiện là doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho giá trị cao nhất, đạt trên 142.000 tỷ đồng, chiếm đến 59% tổng tài sản; Khang Điền có 21.458 tỷ đồng tồn kho, chiếm 76% tổng tài sản; Nam Long Group còn 19.165 tỷ đồng, con số này tăng 19% so với cùng kỳ 2023.

Nếu tính cả những doanh nghiệp chưa niêm yết, lượng tồn kho còn lớn hơn rất nhiều. Theo VARS, trong cơ cấu hàng tồn kho bất động sản, nhóm sản phẩm đến từ dự án chưa hoàn thiện đang chiếm đa số, phần nhiều là vì vướng mắc pháp lý liên quan đến điều kiện giao dịch.

Cần phải nhấn mạnh, không thể đánh giá “sức khỏe” của một doanh nghiệp bất động sản chỉ bằng số lượng hàng tồn kho. Bởi, phần lớn tồn kho hiện tại chủ yếu nằm ở khoản mục sản phẩm dở dang, đang triển khai. Về lý thuyết, đây có thể là nguồn thu khổng lồ cho chủ đầu tư trong tương lai.

Tuy nhiên, trong trường hợp xấu, đơn cử như vướng mắc pháp lý kéo dài có thể lên tới hàng chục năm, tồn kho lại có nguy cơ trở thành “cục máu đông” của doanh nghiệp. Đây là lý do không ít "đại gia" trong ngành đang thay đổi chính sách tiếp cận khách hàng với loạt chính sách chiết khấu, ưu đãi khủng.

Ông Võ Đình Hoàng, đại diện chủ đầu tư một dự án quy mô 450 căn hộ tại TP.HCM, tiết lộ hầu hết các sản phẩm phân phối hiện tại đều là dự án cũ, tồn kho, các sản phẩm mới không nhiều. Áp lực tăng cầu buộc doanh nghiệp phải giữ chính sách chiết khấu, ưu đãi cao.

“Mức tồn kho phần nào phản ánh khó khăn vẫn chưa qua. Kể từ đầu năm 2024, thanh khoản thị trường đã tốt hơn nhiều, tuy nhiên chưa đáp ứng kỳ vọng dù chúng tôi vẫn tiếp tục duy trì chính sách ưu đãi rất tốt cho khách hàng. Trong ngắn hạn tình hình khó cải thiện”, ông Hoàng nhìn nhận.

Cũng theo ông Hoàng, việc giảm giá để thoát hàng, thu tiền về là yêu cầu bắt buộc trong bối cảnh dòng tiền nghẽn. Tuy nhiên, thay vì trực tiếp hạ giá bán, doanh nghiệp chọn tăng chiết khấu và đãi ngộ, vừa để thuyết phục khách hàng xuống tiền, vừa giữ mặt bằng giá chờ thị trường khởi sắc. Nhờ hình thức này, nhiều doanh nghiệp đã nhanh chóng xả được số lượng không nhỏ “hàng tồn giá cao”.

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho hay tồn kho bất động sản có hai dạng là sản phẩm đang triển khai và sản phẩm đã hoàn thiện.

Nếu sản phẩm chưa hoàn thiện không mấy đáng lo thì loại đã hoàn thiện, đưa ra thị trường nhưng không được giao dịch lại đặc biệt đáng lo ngại. Tồn kho dạng này gây mất tính thanh khoản, trở thành cục nợ cho doanh nghiệp, tập trung chủ yếu ở loại hình nhà liền thổ và nghỉ dưỡng tại thị trường vùng ven, mức giá bán cao, dự án pháp lý mập mờ hay rổ hàng có vị trí xấu.

Trong khi đó, một chuyên gia khác cho rằng tồn kho hiện tại chỉ số ít là “tồn kho thành phẩm/hàng hóa”, mà phần lớn là “chi phí sản xuất kinh doanh dang dở”, tức là các dự án đang xây dựng, chưa hoàn thành. Vì vậy, con số tồn kho của doanh nghiệp lớn không có gì đáng lo. “Doanh nghiệp chỉ “chết” vì không có tiền mặt chứ không ‘chết’ vì tồn kho cao hay thua lỗ”, vị chuyên gia nói.

Tuy nhiên, trong bối cảnh hàng tồn kho lên tới nửa triệu tỷ đồng, các chuyên gia vẫn khuyến nghị cần nhanh chóng có phương án giảm áp lực. Chủ đầu tư cần có chiến lược để giải phóng, khả dĩ nhất là điều chỉnh giá. Ngân hàng cũng phải hỗ trợ về lãi suất và chính sách tiếp cận vốn vay mua nhà thông thoáng hơn. Trong khi cơ quan quản lý cần đẩy nhanh gỡ vướng về pháp lý, giúp doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ đưa dự án vào mở bán, giảm lượng hàng tồn.