Nhận diện các lực đẩy khiến giá nhà đất khó hạ nhiệt

Tại hội thảo chuyên sâu diễn ra ngày 16/7/2026, TS. Cấn Văn Lực đã chỉ rõ 6 xung lực cực mạnh – từ điểm nghẽn pháp lý cũ, chi phí đầu vào leo thang, đến câu chuyện thuế và tâm lý đầu cơ – đang tạo thành một chiếc "vòng kim cô" giữ giá bất động sản Việt Nam liên tục neo ở vùng đỉnh lịch sử.

Giá nhà đất tại Việt Nam tiếp tục duy trì ở vùng cao dù thanh khoản thị trường đã có dấu hiệu chững lại. Tại Hội thảo "Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026", TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, đã chỉ ra 6 nguyên nhân chính khiến mặt bằng giá bất động sản khó hạ nhiệt, đồng thời đưa ra nhiều giải pháp nhằm khơi thông thị trường.

Theo ông Lực, nguyên nhân đầu tiên đến từ các vướng mắc pháp lý kéo dài trong nhiều năm. Việc chậm hoàn thiện quy định và quá trình triển khai chính sách thiếu đồng bộ đến hết năm 2024 khiến nhiều dự án đình trệ, nguồn cung mới không được bổ sung đúng tiến độ. Khi lượng sản phẩm khan hiếm, giá bán có xu hướng duy trì ở mức cao.

Áp lực tiếp theo đến từ chi phí phát triển dự án. Tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, giá vật liệu xây dựng, nhân công và chi phí thi công đều tăng đáng kể trong những năm gần đây. Điều này khiến giá thành sản phẩm tăng lên và được phản ánh trực tiếp vào giá bán.

Một điểm nghẽn khác là sự mất cân đối giữa cung và cầu. Do quá trình cấp phép kéo dài, hơn 70% dự án được phát triển trong thời gian qua thuộc phân khúc cao cấp, trong khi nguồn cung nhà ở trung cấp và nhà ở vừa túi tiền vẫn thiếu hụt nghiêm trọng. Riêng phân khúc nhà ở xã hội chỉ bắt đầu cải thiện rõ nét từ đầu năm 2025.

Ngoài yếu tố cung - cầu, thị trường vẫn tồn tại hiện tượng "thổi giá", đầu cơ và tâm lý chạy theo đám đông tại một số khu vực. Các cơn sốt đất cục bộ, hoạt động đấu giá và môi giới đã góp phần đẩy giá bất động sản vượt xa giá trị sử dụng thực tế.

TS. Cấn Văn Lực cũng cho rằng hoạt động đầu cơ tiếp tục là đặc điểm phổ biến của thị trường. Nhiều nhà đầu tư mua vào ở vùng giá cao nên không sẵn sàng giảm giá bán, trừ khi chịu áp lực tài chính. Điều này khiến mặt bằng giá điều chỉnh chậm hơn so với diễn biến thanh khoản.

Yếu tố cuối cùng là chính sách thuế. Theo chuyên gia, Việt Nam hiện chưa áp dụng thuế sở hữu bất động sản, trong khi thuế chuyển nhượng và cho thuê còn ở mức thấp, chưa tạo động lực hạn chế đầu cơ hoặc nâng cao hiệu quả sử dụng tài sản.

Để khơi thông thị trường, chuyên gia đề xuất các địa phương đẩy nhanh hoàn thiện quy hoạch, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, tháo gỡ khó khăn về vật liệu xây dựng và điều hành tín dụng theo hướng hỗ trợ các dự án hiệu quả. Đồng thời, doanh nghiệp bất động sản cần đa dạng hóa nguồn vốn, mở rộng phân khúc sản phẩm và ứng dụng công nghệ như AI, BIM, VR hay nhà thông minh nhằm nâng cao hiệu quả phát triển dự án.

Đối với doanh nghiệp niêm yết, việc cải thiện pháp lý và nguồn cung có thể tạo động lực cho nhóm phát triển nhà ở trung cấp, vật liệu xây dựng, xây lắp và hạ tầng. Trong khi đó, các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, năng lực triển khai tốt và chiến lược phát triển phù hợp nhu cầu thực được kỳ vọng có lợi thế cạnh tranh lớn hơn khi thị trường bước vào giai đoạn phát triển bền vững.