MỚI

Tính thuế TNCN 2026

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Nhà ở xã hội: Lời giải nào cho cơn "khát" kéo dài?

Ba năm thúc đẩy liên tiếp, hàng loạt chính sách được ban hành, nhưng thị trường nhà ở xã hội vẫn ì ạch. Nguồn cung thiếu hụt không chỉ khiến giấc mơ an cư của người dân xa vời, mà còn làm lỡ cơ hội để phân khúc này trở thành lực kéo ổn định giá nhà và tái cân bằng thị trường.

Mua nhà chịu chênh: “Cơn khát” nhà ở xã hội chưa có lời giải

Hơn một tuần qua, điện thoại của Nguyễn Thắng (33 tuổi, nhân viên văn phòng tại Hà Nội) liên tục “nổ” tin nhắn từ các nhóm Zalo mua nhà ở xã hội – từ Hạ Đình, Kim Chung đến Vĩnh Hưng, Thượng Thanh... Lời mời chào “suất ngoại giao” xuất hiện dày đặc, với khoản chênh lên tới hàng trăm triệu đồng.

Trong tay chỉ có 400 triệu đồng, Thắng lưỡng lự giữa hai lựa chọn: chấp nhận đóng chênh để giữ suất, hay bỏ cuộc vì không còn tiền thanh toán đợt đầu. Nhưng nếu không chấp nhận, cơ hội sở hữu căn nhà ở xã hội lại gần như bằng không, khi lượng hồ sơ đăng ký luôn gấp nhiều lần số căn mở bán.

Trên giấy tờ, giá nhà ở xã hội tại Hà Nội dao động quanh mức 20 triệu đồng/m², tương đương 1–1,2 tỷ đồng cho căn hộ hai phòng ngủ. Tuy nhiên, sau các khoản “chênh”, tổng chi thực tế có thể đội lên 1,5 tỷ đồng – mức giá gần chạm phân khúc thương mại giá rẻ. Trớ trêu hơn, dù có “suất”, người mua vẫn phải bốc thăm căn, và nếu “trúng” căn diện tích lớn, tổng chi phí dễ vượt quá khả năng tài chính, biến giấc mơ an cư thành bất khả.

Tình trạng này càng trầm trọng hơn ở các dự án đã bàn giao, khi giá bán lại vọt lên gấp ba, gấp bốn lần. NHS Trung Văn từng mở bán 19 triệu đồng/m², nay rao tới 50 triệu đồng/m²; Đồng Mô – Đại Kim từ 14 triệu lên 60 triệu đồng/m²; 987 Tam Trinh tương tự. Mức giá này đã vượt xa khả năng chi trả của tầng lớp thu nhập trung bình – thấp.

Nguyên nhân sâu xa nằm ở nguồn cung. Tính đến cuối năm 2024, Hà Nội mới có khoảng 11.330 căn nhà ở xã hội được đưa vào sử dụng. Năm 2025, thêm 8 dự án với 4.670 căn sẽ hoàn thành, cùng 10.000 căn đang chuẩn bị khởi công – con số quá nhỏ so với nhu cầu khổng lồ của người dân đô thị.

Trên phạm vi cả nước, Bộ Xây dựng thống kê có 692 dự án nhà ở xã hội, quy mô hơn 633.000 căn. Trong đó, 146 dự án hoàn thành, 144 đang triển khai và 402 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Tỷ lệ đạt được mới khoảng 59,6% so với mục tiêu 1 triệu căn giai đoạn 2021–2030. Quãng đường phía trước vẫn còn dài.

Ba nút thắt cố hữu

Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội), ba “nút thắt” chính đang kìm hãm tốc độ phát triển nhà ở xã hội: đất – vốn – thủ tục.

Thứ nhất, thiếu quỹ đất sạch. Dù quy hoạch nhiều, nhưng phần lớn quỹ đất dành cho nhà ở xã hội nằm trong khu đô thị (tỷ lệ 20%), thường là vị trí kém thuận lợi, hoặc không được chủ đầu tư mặn mà triển khai do lợi nhuận thấp.

Thứ hai, tắc vốn. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng (sau nâng lên 145.000 tỷ) giải ngân chậm, hiệu quả thấp vì lãi suất vẫn cao hơn kỳ vọng và thời gian ưu đãi ngắn. Điều này khiến cả chủ đầu tư lẫn người mua đều ngần ngại tham gia.

Thứ ba, thủ tục rườm rà. Dự án nhà ở xã hội phải trải qua gần như toàn bộ quy trình phức tạp như nhà thương mại, lại thêm nhiều thủ tục đặc thù, khiến tiến độ triển khai bị kéo dài.

Chính sách mới – kỳ vọng cũ

Nghị quyết 201/2025/QH15 và Nghị định 261/2025 được kỳ vọng mở đường cho sự thay đổi, với loạt điểm mới như thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia, nới điều kiện thu nhập cho người mua, và rút gọn thủ tục phê duyệt, thẩm định, quy hoạch. Tuy nhiên, nếu ba rào cản cốt lõi không được tháo gỡ, chính sách mới vẫn chỉ dừng ở mức “nới vòng kim cô” mà chưa tạo cú hích thực sự cho thị trường.

Luật sư Đỉnh nhấn mạnh, để nhà ở xã hội thực sự phát triển, cần đồng bộ cả ba khâu: bố trí ngân sách giải phóng mặt bằng, khởi động nhanh Quỹ Nhà ở Quốc gia để cung cấp vốn trung – dài hạn, và cải cách thủ tục cho dự án tư nhân tham gia.

“Nhà ở xã hội không chỉ là nơi an cư cho người thu nhập thấp, mà còn là công cụ để điều tiết thị trường, kiềm chế giá nhà và hướng thị trường bất động sản tới sự phát triển lành mạnh, bền vững,” ông nói.