Nhà đầu tư rao bán ‘cắt lỗ’ chung cư: Nhất thời hay khởi đầu xu hướng mới?

Sau giai đoạn tăng giá mạnh kéo dài, thị trường căn hộ chung cư bắt đầu xuất hiện hiện tượng nhà đầu tư rao bán “cắt lỗ”. Diễn biến này không chỉ phản ánh áp lực tài chính của một bộ phận nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, mà còn được xem là tín hiệu cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc, khi kỳ vọng “lướt sóng” ngắn hạn dần nhường chỗ cho chiến lược đầu tư thận trọng và dài hạn hơn.

Cắt lỗ cục bộ sau giai đoạn tăng nóng

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, trong năm 2025, giá căn hộ chung cư tăng phổ biến từ 20–30% so với năm trước, cá biệt có khu vực ghi nhận mức tăng trên 40%, chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp tại các đô thị lớn.

Dữ liệu của Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy mặt bằng giá nhà ở liên tục được thiết lập ở mức cao mới. Trong đó, căn hộ chung cư tiếp tục là “điểm nóng” khi giá chào bán sơ cấp tại Hà Nội, TP. HCM và một số đô thị vệ tinh đồng loạt tăng mạnh.

Về phía cầu, VARS IRE cho biết nhu cầu ở thực vẫn đóng vai trò quan trọng, song động lực chính của thị trường trong thời gian qua vẫn đến từ cầu đầu tư. Ước tính hơn 75% giao dịch thuộc về nhóm khách hàng mua căn nhà thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn.

Nhà đầu tư rao bán ‘cắt lỗ’ chung cư: Nhất thời hay khởi đầu xu hướng mới?

Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, đà tăng của thị trường căn hộ có dấu hiệu chậm lại. Một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO bắt đầu rao bán “cắt lỗ”, trong khi mặt bằng giá tại các khu vực trung tâm vẫn được duy trì tương đối ổn định.

Áp lực đòn bẩy và sự thoái lui của dòng tiền

Trao đổi với VietnamFinance, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, cho rằng hiện tượng rao bán cắt lỗ thời gian qua chủ yếu xuất phát từ nhóm nhà đầu tư tham gia thị trường ở giai đoạn tăng “nóng”, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đặc biệt là các khoản vay có thời gian ân hạn nợ gốc.

“Khi đến kỳ phải trả nợ, trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng, áp lực tài chính gia tăng buộc họ phải rao bán để cơ cấu lại dòng tiền. Bên cạnh đó, không ít trường hợp mua chênh giá với kỳ vọng ‘lướt sóng’, nay buộc phải cắt lỗ khi thanh khoản thứ cấp chậm lại”, bà Miền phân tích.

Theo bà Miền, hiện tượng này không mang tính phổ biến trên toàn thị trường mà chỉ diễn ra cục bộ tại những khu vực tăng trưởng nóng, nơi tập trung nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao và phụ thuộc vào chính sách hỗ trợ lãi suất của chủ đầu tư.

Ở góc nhìn tương tự, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng những nhà đầu tư “đu sóng” trong giai đoạn quý II–III/2025 đang chịu áp lực bán ra để giảm gánh nặng vay ngân hàng, nhất là khi mặt bằng lãi suất chuẩn bị bước vào chu kỳ điều chỉnh tăng.

Đối với nhóm nhà đầu tư lướt cọc từ quý IV/2025, việc rao bán cắt lỗ chủ yếu nhằm thu hồi tiền cọc, trong bối cảnh thanh khoản suy giảm và đã đến thời điểm phải đóng tiền theo tiến độ dự án.

Riêng với các nhà đầu tư nắm giữ căn hộ từ sớm, khái niệm “cắt lỗ” trong nhiều trường hợp chỉ mang tính kỹ thuật. Thực chất, họ chấp nhận giảm bớt lợi nhuận kỳ vọng để ra hàng nhanh, tranh thủ giai đoạn giá đã được đẩy lên sau đợt sóng vừa qua, trước khi chi phí vốn tăng cao.

Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc

Từ diễn biến thực tế, nhiều chuyên gia nhận định hiện tượng rao bán “cắt lỗ” chung cư trong thời gian tới khó có khả năng lan rộng, song có thể xuất hiện thường xuyên hơn ở một số nhóm nhà đầu tư và phân khúc nhất định. Áp lực tài chính từ đòn bẩy và chu kỳ điều chỉnh của lãi suất đang trở thành yếu tố quyết định hành vi bán ra trên thị trường thứ cấp.

Theo bà Phạm Thị Miền, khi nguồn cung căn hộ gia tăng, cạnh tranh về giá sẽ rõ nét hơn, đặc biệt ở các dự án hình thành trong tương lai – nơi nhà đầu tư vừa phải gánh chi phí lãi vay kéo dài, vừa chưa có dòng tiền khai thác.

“Tuy nhiên, xu hướng này khó lan rộng trên toàn thị trường. Các dự án đã hoàn thiện, pháp lý đầy đủ, vị trí tốt và sẵn sàng vận hành vẫn duy trì được mức giá và thanh khoản ổn định nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn vẫn neo cao”, bà Miền nhấn mạnh.

Nhà đầu tư cần thay đổi chiến lược

Trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn “nắn chỉnh”, các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần hạn chế lạm dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt khi chi phí vốn có xu hướng tăng. Việc vay vốn chỉ nên ở tỷ lệ phù hợp với khả năng tạo dòng tiền và sức chịu đựng tài chính trong trung – dài hạn.

Ông Lê Quốc Kiên lưu ý nhà đầu tư không nên vay quá 50% giá trị căn hộ, dù nhiều dự án hiện nay được ngân hàng hỗ trợ cho vay tới 70–80%. Theo ông, việc “tối đa hóa” tỷ lệ vay chỉ phù hợp trong giai đoạn thị trường tăng nóng, song tiềm ẩn rủi ro lớn khi chu kỳ đảo chiều.

“Thay vì chạy theo các nhịp ‘lướt sóng’ ngắn hạn, nhà đầu tư nên ưu tiên chiến lược nắm giữ dài hạn, lựa chọn sản phẩm có khả năng khai thác thực. Giá mua cần tương ứng với giá trị khai thác, trong đó tỷ suất lợi nhuận cho thuê tối thiểu nên đạt khoảng 4%/năm để đảm bảo hiệu quả tài chính”, ông Kiên khuyến nghị.