Nhà đầu tư Nhật Bản tận dụng khủng hoảng để thâu tóm bất động sản trên toàn cầu

Bất chấp đồng yen yếu nhất trong 50 năm, các nhà đầu tư Nhật Bản đang chi tiêu nhiều nhất trong hai thập niên qua để thâu tóm bất động sản ở nước ngoài trong bối cảnh thị trường suy sụp.

Chi 7,4 tỉ đô la để thâu tóm bất động sản trên toàn cầu

Các tòa nhà văn phòng ở London nằm trong số những tài sản mà các công ty và quỹ hưu trí Nhật Bản mua lại trong năm nay. Nắm giữ lượng tiền mặt dồi dào và hoạt động trong nền kinh tế phát triển duy nhất có khả năng tiếp cận lãi suất thấp, hoạt động thâu tóm bất động sản của họ phần nào giải tỏa áp lực cho thị trường khi số lượng văn phòng bỏ trống và lãi suất tăng cao, khiến những nhà đầu tư khác tránh xa.

“Họ (nhà đầu tư Nhật Bản) nhìn thấy cơ hội tại thời điểm mà họ có lợi thế cạnh tranh hơn những người mua khác”, Alex Foshay, người đứng đầu bộ phận thị trường vốn quốc tế của Công ty dịch vụ và tư vấn bất động sản Newmark Group ở New York, bình luận.

Theo MSCI Real Assets, vốn có nguồn gốc từ Nhật Bản chiếm 7,4 tỉ đô la giao dịch bất động sản thương mại toàn cầu trong năm 2023, cao hơn ba lần mức trung bình hàng năm trong 15 năm qua. Nhà đầu tư Nhật Bản hiếm khi mua bất động sản quốc tế với quy mô như vậy kể từ cuối thập niên 1980, khi bong bóng tài sản thúc đẩy họ mua những địa điểm có tính biểu tượng như tòa nhà Rockefeller Center ở New York hay sân gôn Pebble Beach Golf Links ở California.

Các nhà môi giới bất động sản cho biết, khách hàng Nhật Bản của họ muốn tiếp tục tiêu tiền ở nước ngoài, đặc biệt là ở Mỹ, Úc và Ấn Độ. Hầu hết nhà đầu tư Nhật Bản đều đặt tầm nhìn dài hạn để đa dạng hóa thu nhập do lợi nhuận thấp ở Nhật Bản. Họ nhận thấy giá bất động sản đã trở về mức hấp dẫn do cơn suy thoái thị trường, ngay cả khi đồng yen yếu làm giảm sức mua của họ.

Hiroyuki Takayama, giám đốc phụ trách giao dịch xuyên biên giới của Cushman & Wakefield, cho biết cơn bùng nổ đầu tư này một phần đến từ các công ty Nhật Bản đã có kế hoạch phân bổ vốn cho bất động sản ở nước ngoài trước đại dịch Covid-19. Tuy nhiên, trong điều kiện dịch bệnh, họ không thể đi lại để đánh giá các mục tiêu, vì vậy khi các giới hạn biên giới được dỡ bỏ, họ đã nhanh chóng giải ngân vốn để thâu tóm bất động sản ở nước ngoài.

Hồi tháng 6, nhà phát triển bất động Mori Trust Co. của Nhật Bản đã mua 49,9% cổ phần của tòa nhà chọc trời 245 Park Avenue ở khu Manhattan của thành phố New York từ SL Green Realty Corp. với giá khoảng 100 tỉ đô la (680 triệu đô la Mỹ).

“Điểm mạnh của chúng tôi là có nền tảng tài chính tốt. Ngay cả đối với khoản đầu tư 100 tỉ yen, chúng tôi có thể tự huy động vốn mà không kêu gọi từ các nguồn khác”, Miwako Date, CEO của Mori Trust, cho biết.

Hâm nóng thị trường

Mori Trust bắt đầu mở rộng ra quốc tế vào năm 2016 để đa dạng hóa sang các thị trường ổn định và có tiềm năng tăng trưởng. Công ty có trụ sở tại Tokyo này nhắm đến Mỹ và đã mua lại một số tòa nhà văn phòng ở thành phố Boston và Washington.

Mori Trust đã đạt được mục tiêu ban đầu là đầu tư 200 tỉ yen vào bất động sản ở nước ngoài trong năm 2022, sớm hơn 5 năm so với kế hoạch. Công ty hiện nhắm mục tiêu đầu tư kinh doanh 1,2 nghìn tỉ yen vào năm 2030, trong đó khoảng 25% là dành cho bất động sản nước ngoài.

Các thương vụ của nhà đầu tư Nhật Bản có thể giúp hâm nóng một thị trường văn phòng Mỹ phần lớn bị đóng băng khi người lao động cự tuyệt các lời kêu gọi quay lại văn phòng làm việc.

“Khi các tập đoàn Nhật Bản trực tiếp mua, họ có xu hướng mua những tài sản nổi bật. Điều này mang lại tính thanh khoản đáng hoan nghênh cho thị trường bất động sản thương mại của Mỹ”, Brandon McMenomy, giám đốc thị trường vốn tại Mỹ của hãng tư vấn bất động sản CBRE Group, nói.

Ở các thị trường khác, trong số các giao dịch lớn nhất của người mua Nhật Bản trong năm nay là thương vụ trị giá 1,35 tỉ đô la Canada (996 triệu đô la) cho danh mục trung tâm dữ liệu ở trung tâm thành phố Toronto (Canada). Bên mua là nhà cung cấp dịch vụ di động KDDI.

Một liên doanh của Mitsui Fudosan, nhà phát triển bất động sản lớn nhất Nhật Bản, đã chi 315 triệu bảng Anh (398 triệu đô la) cho một tòa nhà văn phòng ở London. Tại Sydney (Úc), một quỹ do Công ty bất động sản Mitsubishi Estate đứng đầu mua một tòa tháp thương mại với giá 779 triệu đô la Úc (513 triệu đô la).

Các quỹ hưu trí như GPIF của Nhật Bản, chỉ mới đầu tư vào bất động sản toàn cầu vào năm 2018, cũng thực hiện các giao dịch ở nước ngoài trong năm nay.

Người phát ngôn của Mitsui Fudosan cho biết, công ty này đầu tư đều đặn ra nước ngoài như một phần trong chiến lược kinh doanh, có tính đến các rủi ro kinh tế và địa chính trị, nhưng không nao núng trước xu hướng tỷ giá bất lợi cỉa đồng yen so với đô la Mỹ trong ngắn hạn.

Đa dạng hóa đầu tư lành mạnh

Trên toàn cầu, Nhật Bản đại diện cho nguồn vốn đầu tư bất động sản nước ngoài lớn thứ 5 trong năm nay, tăng từ vị trí thứ 16 vào năm 2022, theo MSCI. Trong số 5 nước đầu tư bất động sản nước ngoài năng động nhất, Nhật Bản là nước duy nhất có mức tăng trưởng về giá trị. Những nước khác như Mỹ và Canada, thường là nơi tập trung các nhà đầu tư muốn triển khai lượng vốn lớn, đã giảm đáng kể các thương vụ mua sắm bất động sản.

Việc thâm nhập vào thị trường bất động sản toàn cầu đang mong manh không phải là không có rủi ro. Các nhà đầu tư tổ chức Hàn Quốc đã đầu tư hàng tỉ đô la vào tài sản văn phòng ở nước ngoài trước đại dịch, để rồi chứng kiến mức định giá sụt giảm mạnh trong năm nay.

Vào cuối thập niên 1980 và đầu thập niên 1990, các công ty Nhật Bản chịu tổn thương nặng nề với những thương vụ bất động sản thất bại do mua với giá cao bằng vốn vay. Năm 1995, Mitsubishi Estate đã nộp đơn phá sản đối với tòa nhà Rockefeller Center ở New York và từ bỏ quyền sở hữu sau khi mua lại nó vào thời kỳ bong bóng của thị trường.

Vào thập niên 1990, do gặp khó khăn vì nợ nần, một doanh nhân Nhật Bản đã bán lại sân gôn Pebble Beach Golf Links với giá thấp hơn 40% so với số tiền mà ông chi để mua.

Theo Benjamin Chow, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu châu Á-Thái Bình Dương của MSCI, các thương vụ thất bại đó khiến các nhà đầu tư Nhật Bản phải thận trọng. “Đây là lần đầu tiên họ đi ngược lại quy tắc thận trọng trong một thời gian dài”, ông nói.

Stephen Down, người đứng đầu bộ phận đầu tư quốc tế của hãng dịch vụ bất động sản Savills ở London, cho biết có sự khác biệt trong cách chi tiêu của nhà đầu tư Nhật Bản hiện nay so với thời kỳ bong bóng bất động sản.

“Chắc chắn, các nhà đầu Nhật Bản hiện nay không chi tiêu mua bất động sản với quy mô như thời kỳ đó, thay vào đó, theo đuổi một chiến lược đa dạng hóa lành mạnh ra nước ngoài để bổ sung cho hoạt động kinh doanh ở Nhật Bản với lợi nhuận hấp dẫn hơn một chút”, Down, người tư vấn cho khách hàng Nhật Bản về các giao dịch ở Anh và Châu Âu, bình luận.