Nhà đầu tư Nhật Bản đang thay đổi thị trường nhà ở Việt Nam ra sao?

Không ồn ào, nhưng bền bỉ và kỷ luật, dòng vốn Nhật Bản đang góp phần định hình lại cách thị trường nhà ở Việt Nam phát triển sản phẩm, chọn đối tác và phục vụ người mua.

Những gương mặt quen thuộc trên thị trường nhà ở

Theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính), 9 tháng đầu năm 2026, các nhà đầu tư Nhật Bản đăng ký cấp mới 1.56 tỷ USD vào Việt Nam; trong khi vốn FDI thực hiện vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản đạt 1.59 tỷ USD, chiếm 7.5% tổng vốn thực hiện. Tháng 5/2026, trong chuyến thăm Việt Nam của Thủ tướng Takaichi Sanae, hai bên nhất trí sớm đưa đầu tư của Nhật Bản đạt 5 tỷ USD mỗi năm.

Ở mảng nhà ở, Mitsubishi Estate có mặt từ năm 2010 với dự án Parc Spring 402 căn, trước khi tiến tới Lumi Hanoi với 3,950 căn hộ.

Nomura Real Estate gia nhập năm 2015, đến cuối năm 2024 đã tham gia 9 dự án nhà ở và văn phòng với hơn 30,000 căn hộ, như Midtown tại Phú Mỹ Hưng hay Vinhomes Grand Park.

Cũng từ năm 2015, Hankyu Hanshin Properties và Nishi-Nippon Railroad (Nishitetsu) bắt tay Nam Long, đến nay đã cùng phát triển 9 dự án với khoảng 20,000 sản phẩm nhà ở.

Bức tranh còn có Tokyu Corporation, đối tác của Becamex IDC tại Tokyu Bình Dương Garden City từ năm 2012. Danh sách còn nối dài với Sumitomo Corporation cùng BRG, Sumitomo Forestry cùng Kim Oanh Group, Marubeni cùng Hưng Thịnh hay quỹ Koterasu với An Gia, phủ gần như mọi phân khúc nhà ở.

Tiêu chí đầu tư: chậm, chắc và lấy người ở làm gốc

Nhà đầu tư Nhật Bản ưu tiên những quỹ đất có pháp lý rõ ràng, nằm trong khu vực đã có hạ tầng và cộng đồng dân cư, hướng tới người mua ở thực thay vì nhu cầu đầu cơ.

Với đối tác, người Nhật đặc biệt chú trọng uy tín và tiềm lực. Đối tác được chọn thường có quỹ đất sạch, am hiểu thủ tục địa phương, bàn giao đúng cam kết và tài chính đủ vững để đi đường dài. Ông Koji Haruyama, Tổng Giám đốc Nishi-Nippon Railroad Properties Việt Nam, tóm lược: “Giá trị thực sự được tạo nên từ hai yếu tố, là tính minh bạch và sự đáng tin cậy”.

Khi đã bắt tay, phía Nhật thường tham gia sâu vào thiết kế, quản trị chất lượng và kiểm soát tiến độ, nên với doanh nghiệp Việt, đây là nhiều hơn một kênh vốn. Bà Trang Lê, Tổng Giám đốc kiêm Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn JLL Việt Nam, nhận định khi tham gia thị trường, “Nhật Bản lại như ‘người bạn’ đồng hành, thay vì thâu tóm toàn bộ”.

Ba thay đổi mà vốn Nhật mang lại

Thay đổi đầu tiên là sự dịch chuyển từ dự án đơn lẻ sang đô thị vệ tinh gắn với hạ tầng. Hankyu Hanshin, Nishitetsu hay Tokyu đều trưởng thành từ mô hình phát triển đô thị dọc các tuyến đường sắt tại Nhật Bản, và đưa kinh nghiệm ấy vào những khu đô thị quy hoạch đồng bộ.

Thay đổi thứ hai nằm ở “phần mềm” sau ngày bàn giao. Theo ông Nakamura Masaki, Tổng Giám đốc Tokyu Development, trong phát triển đô thị không chỉ “phần cứng” mà việc bồi đắp “phần mềm” cũng đóng vai trò quan trọng, gồm cả quản lý vận hành lẫn xây dựng cộng đồng cư dân. Chất lượng vận hành vì thế đang trở thành tiêu chí người mua chủ động so sánh.

Thay đổi thứ ba là cơ hội sở hữu ngôi nhà đầu tiên cho các gia đình trẻ. Nhiều nhà phát triển Nhật Bản hướng tới sản phẩm có mức giá hợp lý, đi kèm chính sách thanh toán linh hoạt và tiêu chuẩn bàn giao chỉn chu, giúp người mua lần đầu chủ động hơn với kế hoạch an cư. Kế hoạch nâng nguồn cung lên 18,000 căn nhà ở vào năm 2040 của Tokyu là một ví dụ.

Khác với những thương vụ chỉ dừng ở góp vốn, đối tác Nhật Bản tại TT GENESIS là những nhà phát triển trực tiếp làm sản phẩm. Cosmos Initia là thành viên Daiwa House Group, một trong những tập đoàn nhà ở và xây dựng lớn nhất Nhật Bản. Thành lập năm 1969, doanh nghiệp đã phát triển hơn 100,000 căn hộ tại Nhật Bản, có mặt tại Úc từ năm 1990 và Mỹ từ năm 2022. Doanh nghiệp đến Việt Nam với mong muốn đưa kinh nghiệm triển khai dự án nhà ở vào thị trường mới, lập liên doanh cùng TT Capital và Koterasu Group từ cuối năm 2023. Theo đại diện Cosmos Initia, sự đồng hành giúp các bên “kết nối kinh nghiệm quốc tế với sự am hiểu thị trường Việt Nam”.

Từ cơ sở uy tín của lần hợp tác đầu tiên, liên doanh tiếp tục mở rộng tại TT GENESIS với Quỹ đầu tư Vietmax Capital và Hinokiya Group. Thành lập năm 1988, Hinokiya Group chuyên về nhà phố, biệt thự với doanh số hơn 5,000 căn mỗi năm và chọn tham gia sau khi ghi nhận tinh thần chuyên nghiệp, uy tín và trách nhiệm của liên doanh qua dự án đã triển khai. “Khi quyết định tham gia một dự án, điều đó cũng có nghĩa là cùng chia sẻ tầm nhìn, trách nhiệm và sự gắn bó với hành trình phát triển dự án ấy”, Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc Hinokiya Group chia sẻ.

Sự kết hợp ấy được cụ thể hóa tại TT GENESIS bằng định hướng mở ra cơ hội sở hữu ngôi nhà đầu tiên cho các gia đình trẻ khu Nam, tiêu biểu là lựa chọn thanh toán cố định 29 đồng mỗi tháng, cùng tiêu chuẩn bàn giao từ các thương hiệu Nhật Bản, Mỹ và châu Âu.

Giữa lúc thị trường nhà ở bước vào chu kỳ phục hồi với yêu cầu ngày càng cao về pháp lý và năng lực nhà phát triển, các doanh nghiệp Nhật Bản vẫn duy trì nhịp mở rộng đều đặn. Họ ít khi làm dự án nhanh nhất, nhưng thường ở lại lâu nhất, và chính sự bền bỉ đó đang để lại dấu ấn rõ nét trên thị trường.