Nhà đất vào mùa “cắt lỗ”?

Hết thời hạn ưu đãi lãi suất cùng mặt bằng lãi vay thả nổi leo lên 13%–16% đang kích hoạt làn sóng cắt lỗ bất động sản hàng tỷ đồng trên thị trường thứ cấp.

Áp lực từ lãi suất cao và kết thúc gói hỗ trợ vay khiến nhiều chủ nhà phải cắt lỗ, trong khi thanh khoản thị trường vẫn ảm đạm do tâm lý chờ đợi giá giảm tiếp.

Từ cuối năm 2025, khi lãi suất tăng, nhà đầu cơ bắt đầu cắt lỗ 100-200 triệu đồng/căn. Sau Tết Nguyên đán 2026, tình trạng gia tăng với mức cắt 300-500 triệu đồng/căn tại nhiều dự án. Một ví dụ cụ thể: căn hộ 65,7m² tại Hà Nội được rao bán 5,6 tỷ đồng (khoảng 85 triệu/m²), nhưng chủ nhà chịu lỗ 1,3 tỷ đồng so với giá mua một năm trước. Thậm chí chủ nhà sẵn sàng hạ tiếp xuống 5 tỷ đồng để bán nhanh trước khi chính sách hỗ trợ kết thúc cuối tháng 10.

Hai nhóm chịu áp lực bán nặng nhất là nhà đầu cơ sử dụng gói vay ưu đãi ngắn hạn và người mua nhà hình thành trong tương lai cận kề ngày bàn giao. Lãi suất thả nổi sau ưu đãi ước tính ở mức cao (phổ biến khoảng 13-16%), khiến khoản vay trở thành gánh nặng. Tình trạng này không chỉ xuất hiện ở một vài địa bàn mà phổ biến trên thị trường, từ nhà ở xã hội đến sản phẩm cao cấp.

Mặc dù giá rơi sâu, thanh khoản thị trường thứ cấp vẫn ảm đạm. Người mua tâm lý chờ đợi giá giảm tiếp và e ngại 'bắt dao rơi' - nếu bắt không trúng sẽ chính họ bị lỗ. Ngoài ra, kinh tế khó khăn khiến người dân ưu tiên giữ tiền mặt cho cuộc sống và công việc chính, hạn chế dòng tiền vào bất động sản.

Các chủ đầu tư dự án chung cư cao cấp gặp khó khăn khi giữ giá cao (khoảng 110 triệu/m²) nhưng thanh khoản tắc. Giảm giá rủi ro làm tổn hại niềm tin nhà đầu tư và sụt giảm biên lợi nhuận. Một số dự án đã chấp nhận chiết khấu 15-20% giá ban đầu, thậm chí áp dụng nhiều hình thức khác như tặng voucher hay chiết khấu cho khách quen. Mức chiết khấu cao này gợi nhắc thời kỳ khó khăn của thị trường cuối 2022-đầu 2023.

Theo các chủ đầu tư, các nguyên nhân cắt lỗ khó dừng lại: giá đã qua đỉnh, lãi suất cao khiến áp lực trả nợ lớn, nguồn cung tương lai dồi dào (nhất là nhà ở xã hội, nhà ở thương mại), và tâm lý kỳ vọng giá giảm mạnh. Thị trường từ trạng thái cung ít cầu nhiều chuyển sang cung lớn hơn cầu, buộc chủ nhà phải cắt lỗ sâu hơn. Các sản phẩm cao cấp nội đô vẫn có sức hấp thụ nhất định, nhưng giai đoạn này, các chủ đầu tư phải thức thời bán hàng khi cơ hội còn.