Nhà đất vẫn chạm đỉnh giữa “cơn bão” đáo hạn trái phiếu

Mặc dù hàng chục nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản đang đến hạn, gây áp lực lớn về dòng tiền, các doanh nghiệp vẫn kiên quyết không giảm giá bán. Điều này tạo nên một nghịch lý trên thị trường khi giá nhà, đặc biệt là chung cư, vẫn tiếp tục tăng cao.

Trong bối cảnh 17.500 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn ngay trong tháng 8, áp lực dòng tiền lên các doanh nghiệp địa ốc ngày càng lớn. Tuy nhiên, một nghịch lý đang diễn ra là giá nhà đất vẫn không hề suy giảm, khiến giới đầu tư đặt ra nhiều câu hỏi.

Thị trường bất động sản đang đối mặt với một nghịch lý lớn: dù áp lực đáo hạn trái phiếu dồn dập, nhiều doanh nghiệp vẫn kiên quyết giữ giá bán.

Đỉnh điểm áp lực trái phiếu

Theo FiinGroup, hơn 100.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sẽ đáo hạn trong nửa cuối năm 2025, tạo áp lực dòng tiền khổng lồ. Đặc biệt, tháng 8 này là đỉnh điểm với khoảng 17.500 tỷ đồng trái phiếu đến hạn. VNDirect cũng chỉ ra, quý III/2025 có tổng cộng 67.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, trong đó nhóm bất động sản chiếm tới 57%, tương đương gần 38.200 tỷ đồng.

Tuy nhiên, trong bối cảnh đó, giá nhà đất không hề suy giảm. Thậm chí, nhiều chủ đầu tư vẫn giữ nguyên hoặc tăng giá bán, chấp nhận rủi ro thanh khoản. Lý do chính là áp lực từ chi phí vốn cao, với lãi suất trái phiếu phổ biến ở mức 10-12%/năm, cao hơn nhiều so với vay ngân hàng. Nếu giảm giá bán, doanh nghiệp sẽ không đủ tiền trả nợ gốc và lãi, có thể vi phạm cam kết với trái chủ.

Chung cư "lên ngôi", giá tăng kỷ lục

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, phân khúc căn hộ chung cư tại các đô thị lớn đang "lên ngôi" và thiết lập mặt bằng giá cao nhất trong gần một thập kỷ. Tại Hà Nội, giá trung bình trong quý II/2025 đã đạt 80 triệu đồng/m2, tăng 33% so với cùng kỳ năm trước. Một số dự án cao cấp thậm chí còn ghi nhận mức giá "gây choáng" lên tới 160-270 triệu đồng/m2. Tương tự, tại TP.HCM, dù giá trung bình không biến động nhiều nhưng một số dự án hạng sang vẫn tăng giá nhờ lợi thế hạ tầng.

Giải pháp và triển vọng

Các chuyên gia nhận định, chiến lược giữ giá chỉ là giải pháp tạm thời. Nếu niềm tin thị trường không được cải thiện, rủi ro thanh khoản diện rộng có thể xảy ra. Do đó, cần có các giải pháp đồng bộ từ chính sách, như hoàn thiện cơ chế phát hành trái phiếu, mở rộng khung pháp lý cho tái cơ cấu nợ (chuyển đổi trái phiếu thành cổ phần), và điều tiết tín dụng chọn lọc.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng đưa ra những nhận định lạc quan. Tiến sĩ Cấn Văn Lực cho rằng, áp lực đáo hạn trái phiếu năm nay không quá đáng lo ngại, và khả năng vỡ nợ diện rộng là thấp. Lý do là thị trường bất động sản đang dần tích cực hơn, nhiều doanh nghiệp chỉ cần chiết khấu khoảng 10% là đã bán được hàng.

Ngoài ra, nỗ lực gỡ vướng pháp lý từ Chính phủ đang giúp các doanh nghiệp khôi phục triển khai dự án, cải thiện dòng tiền. Cùng với môi trường lãi suất thấp và những cải cách thể chế, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2025.