Người trẻ “đuối sức” trước cửa vay mua nhà, lãi suất có dư địa hạ nhiệt?

Lãi suất vay mua nhà phổ biến 8,5 - 11%/năm, sau ưu đãi có thể lên 13 - 15%. Chuyên gia cho rằng dư địa giảm sâu trong ngắn hạn còn hạn chế.

Khảo sát tại 10 ngân hàng thương mại cho thấy, lãi suất ưu đãi đối với khoản vay mua nhà hiện phổ biến khoảng 8,5 - 11%/năm. Khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi thường lên 13 - 15%/năm.

So với cùng kỳ năm 2025, mặt bằng lãi suất ưu đãi đã tăng khoảng 2 - 4 điểm phần trăm. Một số chương trình ghi nhận mức tăng gần 5 điểm phần trăm.

Chẳng hạn, tại VIB, khoản vay mua nhà được áp dụng lãi suất cố định 12%/năm trong 24 tháng, sau đó chuyển sang lãi suất thả nổi. Mức lãi sau ưu đãi được tính dựa trên lãi suất cơ sở cộng biên độ khoảng 3%. Nếu tham gia bảo hiểm khoản vay, khách hàng có thể được hưởng mức ưu đãi 11,5%/năm trong thời gian đầu.

Đầu tháng 8, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng xây dựng chương trình cho vay hướng vào những động lực tăng trưởng của nền kinh tế với lãi suất thấp hơn tối thiểu 1 điểm phần trăm/năm so với lãi suất cho vay bình quân cùng kỳ hạn.

Tuy nhiên, các chương trình này hiện chủ yếu tập trung vào những lĩnh vực được ưu tiên như nông nghiệp, xuất khẩu, công nghệ cao, kinh tế số, trí tuệ nhân tạo, bán dẫn, chế biến chế tạo và các dự án xanh. Do đó, tác động trực tiếp tới người vay mua nhà vẫn còn hạn chế.

Người trẻ có vốn rẻ nhưng không phải ai cũng vay được

Một trong những chính sách đáng chú ý là chương trình tín dụng ưu đãi dành cho người dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội.

Từ ngày 1/7/2026, nhóm khách hàng này được vay với lãi suất 6,5%/năm trong 5 năm đầu. Trong 10 năm tiếp theo, lãi suất áp dụng ở mức 7,5%/năm.

So với mặt bằng vay mua nhà thương mại, mức 6,5%/năm là tương đối hấp dẫn. Tuy nhiên, ưu đãi này không dành cho mọi người dưới 35 tuổi có nhu cầu mua nhà mà chỉ áp dụng khi người vay đáp ứng các điều kiện theo chương trình nhà ở xã hội.

Vì vậy, người trẻ mua căn hộ thương mại hoặc đất ở vẫn phải tiếp cận các khoản vay thông thường với lãi suất khác và quy trình thẩm định riêng.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, Chuyên gia kinh tế, tuổi tác chỉ là một yếu tố. Ngân hàng còn xem xét thu nhập, lịch sử tín dụng, khả năng trả nợ, tỷ lệ vốn tự có, tài sản bảo đảm và tính pháp lý của bất động sản.

Đây là trở ngại đáng kể đối với người trẻ. Thu nhập của nhóm này có thể ổn định nhưng chưa đủ cao, trong khi giá bất động sản khiến nhu cầu vay thường chiếm tỷ trọng lớn. Khoản trả nợ hàng tháng vì thế dễ vượt ngưỡng an toàn.

Giá nhà cao cùng vốn tự có hạn chế khiến người trẻ khó tiếp cận các khoản vay mua nhà. Ảnh: Anh Văn

Khó kỳ vọng lãi suất giảm sâu

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế cho rằng, dư địa giảm lãi suất trong ngắn và trung hạn đang bị giới hạn bởi nhu cầu vốn lớn, áp lực lạm phát và thanh khoản của hệ thống ngân hàng.

Theo ông Hiếu, mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số trong giai đoạn 2026 - 2030 đòi hỏi lượng vốn đầu tư rất lớn. Ước tính tổng vốn đầu tư toàn xã hội cần khoảng 38,5 triệu tỷ đồng, cao hơn đáng kể so với giai đoạn 2021 - 2025.

Nhu cầu vốn tăng mạnh sẽ tạo sức ép lên mặt bằng lãi suất. Khi tỷ lệ đầu tư/GDP được kỳ vọng tăng lên khoảng 40%, nền kinh tế sẽ duy trì nhu cầu vốn cao trong nhiều năm.

Bên cạnh đó, rủi ro lạm phát và tỷ giá cũng khiến chính sách tiền tệ khó nới lỏng mạnh. Biến động giá dầu và những bất ổn địa chính trị trên thế giới có thể tạo thêm áp lực lên giá cả trong nước, buộc cơ quan điều hành phải thận trọng với việc giảm lãi suất.

Một yếu tố khác là chênh lệch giữa tăng trưởng tín dụng và huy động vốn. Đến cuối tháng 6, tiền gửi dân cư đạt khoảng 11,07 triệu tỷ đồng, tăng 7,1% so với cuối năm 2025; tiền gửi của tổ chức kinh tế đạt 6,37 triệu tỷ đồng, tăng 3,09%.

Trong khi đó, dư nợ tín dụng đạt khoảng 20,15 triệu tỷ đồng, tăng 8,37% so với cùng kỳ năm trước. Chênh lệch tín dụng - huy động VND hiện đang ở mức hơn 2 triệu tỷ đồng và việc dư nợ tín dụng tăng gấp đôi huy động khiến "bài toán" hạ lãi suất khó mà thực hiện.

Muốn giảm lãi suất cho vay bền vững phải đồng thời giảm được chi phí vốn, lạm phát cơ bản và áp lực tỷ giá. Những điều kiện này chưa hội tụ đầy đủ trong ngắn hạn.

Ông Hiếu nhận định

Chuyên gia cho rằng cần thiết kế tín dụng riêng cho người mua căn nhà đầu tiên để hỗ trợ người trẻ an cư. Ảnh: Anh Văn

Thậm chí, theo báo cáo của Chứng khoán Agriseco cũng cho rằng mặt bằng lãi suất có thể duy trì đến hết năm 2027, 2028. Khi các dự án đầu tư lớn hoàn thành, dòng tiền quay trở lại nền kinh tế và hoạt động sản xuất kinh doanh tạo ra dòng tiền tốt hơn, áp lực lãi suất mới có cơ sở giảm.

Cần một cơ chế riêng cho người mua căn nhà đầu tiên

Theo các chuyên gia, giảm lãi suất chỉ giải quyết một phần bài toán. Muốn người trẻ thực sự tiếp cận được nhà ở, chính sách tín dụng cần hướng tới cả khả năng trả nợ và đặc điểm thu nhập của nhóm này.

TS. Lê Xuân Nghĩa đề xuất, phát triển sản phẩm tín dụng dành riêng cho người mua căn nhà đầu tiên, trong đó thời gian cố định lãi suất dài hơn, biên độ sau ưu đãi thấp hơn và lịch trả nợ được thiết kế phù hợp với quá trình tăng thu nhập.

Ngân hàng cũng có thể đánh giá toàn diện dòng tiền, lịch sử tín dụng và triển vọng thu nhập thay vì quá phụ thuộc vào giá trị tài sản thế chấp. Điều này có thể hỗ trợ những người trẻ có công việc ổn định nhưng chưa tích lũy được khoản vốn lớn.

Song song với tín dụng, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội cần được mở rộng. Bởi ngay cả khi lãi suất giảm 1 - 2 điểm phần trăm, nếu giá nhà quá cao và người mua vẫn phải vay phần lớn giá trị tài sản, áp lực trả nợ vẫn rất lớn.

Đặc biệt, chính sách tín dụng nên phân biệt giữa người mua căn nhà đầu tiên để ở và hoạt động đầu tư, đầu cơ bất động sản. Khi dòng vốn được phân bổ đúng đối tượng, việc giảm lãi suất mới thực sự chuyển hóa thành cơ hội an cư cho người trẻ.