Nghị quyết 18: Giải quyết bất cập về đấu giá, đấu thầu đất đai

Nghị quyết 18 của BCH Trung ương Đảng đề ra điểm mới về thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Đây cũng là nội dung quan trọng mà dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thực hiện theo đúng tinh thần của Nghị quyết 18.

Trong Nghị quyết 18 có nêu rõ, thời gian qua, sai phạm ở nhiều nơi có liên quan đến việc thực hiện giao đất, cho thuê đất nhưng không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu dự án có sử dụng đất, không công khai, minh bạch.

Thực tiễn chỉ ra, việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất tại một số nơi còn hạn chế, làm ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất ở. Nhiều trường hợp chậm, thậm chí không đưa đất vào sử dụng nhưng chưa được xử lý triệt để; quá tải trong tiếp nhận và giải quyết hồ sơ thủ tục hành chính về đất đai tại một số địa phương.

Đặc biệt, nhiều vụ việc liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất vi phạm pháp luật đã bị cơ quan chức năng khởi tố, xét xử. Mặc dù quy trình, thủ tục tổ chức đấu giá đã được pháp luật quy định khá chặt chẽ, song vẫn còn những kẽ hở khiến một số cá nhân, doanh nghiệp lợi dụng để trục lợi.

Nghị quyết 18 chỉ rõ những bất cập đang tồn tại trong việc đấu giá đất (Ảnh: Thái Nguyễn)

Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng vẫn còn nhiều hạn chế liên quan tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Một số quy định về yêu cầu, điều kiện vốn chủ sở hữu, khả năng huy động vốn, phương án đầu tư kinh doanh trên khu đất trúng đấu giá của người tham gia đấu giá còn chưa chặt chẽ, chưa ràng buộc được trách nhiệm của người trúng đấu giá.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho rằng hiện nay tình trạng "thông đồng, dìm giá", "quân xanh, quân đỏ", "cò mồi, đe dọa, cưỡng ép" xảy ra khá tinh vi, có xu hướng ngày càng phức tạp, đặc biệt là vụ việc đấu giá đất Thủ Thiêm.

"Kết quả từ vụ đấu giá đất Thủ Thiêm đã cho thấy rõ mặt hạn chế, bất cập của các phương pháp xác định giá đất, định giá đất cụ thể để làm giá khởi điểm đấu giá hoặc để tính tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai", ông Châu nhấn mạnh.

Ngoài ra, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho biết thêm trong phiên đấu giá đất Thủ Thiêm, các cơ quan chức năng đã yêu cầu người tham gia đấu giá viết bản cam kết về nguồn vốn, triển khai dự án theo quy hoạch nhưng như vậy là chưa đủ pháp lý ràng buộc. Bên cạnh đó, cuộc đấu giá đã cho thấy rõ các bất cập và sự cần thiết phải sớm sửa đổi, bổ sung một số quy định pháp luật có liên quan. Đặc biệt, đối với các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị thì càng cần sửa đổi nhằm xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, không để bị lợi dụng đấu giá để trục lợi bất chính.

Hoàn thiện và đồng bộ quy định đấu giá, đấu thầu đất

Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết theo Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định trường hợp đấu giá đất và trường hợp không phải đấu giá đất, không có quy định đấu thầu dự án có sử dụng đất. Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã đưa vào trường hợp không phải đấu giá đất và trường hợp phải đấu thầu dự án có sử dụng đất. Dự án đấu giá đất dựa trên nguyên tắc nếu đất đã giải phóng mặt bằng thì cần đấu giá đất đối dự án có sử dụng đất đối đất ở, đất thương mại dịch vụ. Còn đối dự án khác có thể đấu thầu dự án có sử dụng đất, đặc biệt là những dự án có quy mô lớn và là điểm nhấn công trình.

Nhận định về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng tuy quy định mới bắt buộc hầu hết các dự án nhà ở thương mại đều phải thông qua đấu giá, đấu thầu sẽ khắt khe hơn, quy trình chặt hơn, nhưng đây là sự cần thiết cho thị trường chung. Quan trọng hơn, cách làm này tạo ra sự bình đẳng giữa các doanh nghiệp.

"Nếu là cuộc chơi công bằng, tôi và các doanh nghiệp khác phải tham gia thi đấu, thể hiện năng lực thật. Công khai, minh bạch chính là hướng tới sự công bằng, có tính bền vững, hơn là cơ chế xin cho gây nhiều bức xúc, tạo nhiều kẽ hở cho tham nhũng", ông Đính nhận định.

Để hoàn thiện và đồng bộ vấn đề liên quan đến đấu giá đất, nhiều luật sư cho rằng cần bổ sung những quy định chặt chẽ về năng lực tài chính của nhà đầu tư tham gia đấu giá đất; các cơ quan quản lý nhà nước cần có biện pháp kiểm soát và nâng cao chất lượng hoạt động đấu giá tài sản; công tác thẩm định giá, tổ chức đấu giá và quản lý việc sử dụng quyền sử dụng đất trúng đấu giá đúng quy định của pháp luật. Ngoài ra, luật Đấu giá tài sản 2016 cần được sửa đổi, theo hướng có quy định về việc người tham gia đấu giá phải nộp kèm tài liệu chứng minh năng lực tài chính.

Đồng tình với ý kiến này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho rằng một trong những kẽ hở để giá bị đẩy lên quá cao trong hoạt động đấu giá là do Luật Đấu giá 2016 quy định phải nộp tiền đặt trước với mức tối đa 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá, nhưng lại không quy định nhà đầu tư phải nộp thêm tiền đặt trước hay phải có văn bản cam kết nộp bổ sung tiền đặt trước, hoặc phải có văn bản bảo lãnh thanh toán của tổ chức tín dụng.

"Tôi đề nghị xem xét sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản 2016 nhằm kiểm soát và nâng cao chất lượng hoạt động đấu giá tài sản, bắt đầu từ công tác định giá khởi điểm đấu giá và nâng cao chất lượng hoạt động. Từ đó, các địa phương có cơ sở phòng, chống tiêu cực, tham nhũng trong hoạt động đấu giá tài sản, đấu giá quyền sử dụng đất, không để xảy ra tình trạng đấu giá xong bỏ cọc, tình trạng quân xanh - quân đỏ, hoặc ngăn ngừa hành vi "thông đồng" giữa các nhà đầu tư tham gia đấu giá, giữa các nhà đầu tư với người của cơ quan tổ chức đấu giá", ông Châu nhận định.

Để hoàn thiện và đồng bộ các quy định, Nghị quyết 18 khẳng định giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và đặt ra yêu cầu cần phải có quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; bảo đảm công khai, minh bạch.