Ngân hàng siết hay mở van tín dụng bất động sản?

Đến cuối tháng 6/2026, dư nợ cấp tín dụng bất động sản toàn hệ thống cán mốc 5,14 triệu tỷ đồng, ghi nhận sự phân hóa khẩu vị rủi ro sâu sắc giữa các ngân hàng lớn.

Trong khi Techcombank và Vietcombank siết chặt tỷ trọng để kiểm soát an toàn hệ thống, MB lại bứt phá mạnh mẽ, còn VPBank và ACB dồn lực vào hạ tầng và khu công nghiệp.

Ngân hàng siết hay mở van tín dụng bất động sản?

Đến cuối tháng 6/2026, tổng dư nợ cấp tín dụng bất động sản của hệ thống tổ chức tín dụng đạt 5,14 triệu tỷ đồng. Thị trường đang đối mặt nhiều thách thức: lượng giao dịch giảm khoảng 12% so với cùng kỳ, lãi suất cho vay mua nhà ở mức 13-15% mỗi năm, và thanh khoản chậm. Tuy nhiên, Chính phủ đang triển khai các chính sách hỗ trợ, bổ sung nguồn cung qua dự án mới và khuyến khích nhà ở xã hội, tạo điều kiện cho thị trường phục hồi dần.

Techcombank đặt mục tiêu giảm tỷ lệ cho vay bất động sản từ 32% xuống 30% vào cuối 2026, dù bất động sản chiếm 56% dư nợ khách hàng doanh nghiệp. Ngân hàng cho rằng nhu cầu mua nhà sẽ phục hồi khi quy hoạch rõ ràng hơn và lãi suất giảm. Vietcombank cũng duy trì kiểm soát chặt, đặc biệt với các phân khúc có tính đầu cơ cao, nhưng vẫn đánh giá bất động sản có nền tảng phục hồi dài hạn nhờ tăng trưởng kinh tế và đầu tư hạ tầng.

VPBank áp dụng 5 tiêu chí lựa chọn: đúng chủ đầu tư, đúng vị trí, đúng phân khúc khách hàng, đúng dự án và đúng người dùng cuối. Ngân hàng ưu tiên các dự án khu công nghiệp, nhà ở xã hội và nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực. ACB duy trì tỷ trọng bất động sản tương đương tốc độ tăng trưởng chung danh mục (8%), với ưu tiên cho bất động sản khu công nghiệp, xây dựng và điện tử.

MB tăng mạnh dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản, nâng tỷ trọng từ 11,18% lên 13,6% trong nửa đầu năm. Tổng Giám đốc MB nhận định rằng khi giá bất động sản giảm về mức phù hợp hơn với thu nhập người dân, thị trường có thể trở nên thuận lợi hơn. MB tin rằng doanh nghiệp bất động sản có thể cải thiện thanh khoản bằng cách chấp nhận mức biên lợi nhuận thấp hơn.

Các ngành chịu tác động trực tiếp bao gồm bất động sản dân cư, bất động sản khu công nghiệp, xây dựng và dịch vụ tài chính bất động sản. Các chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng và công ty quản lý dự án sẽ phải thích nghi với tiêu chí lựa chọn ngân hàng ngày càng khắt khe. Chiến lược khác nhau của các ngân hàng sẽ ảnh hưởng đến cơ hội tiếp cận vốn và chi phí tài chính của các doanh nghiệp.