12/01/2023 Cập nhật ĐHCĐ 2024

Một năm buồn của phân khúc đất nền và căn hộ

Sau năm 2021 tăng nóng, 2022 thật sự là năm khó khăn với thị trường bất động sản. Hai phân khúc nổi bật nhất thị trường là đất nền và căn hộ chung cư dù ghi nhận nguồn cung tăng nhưng nhu cầu của người mua lại giảm dưới áp lực từ nhiều yếu tố.

Theo Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TPHCM và vùng phụ cận năm 2022, nguồn cung đất nền mới tăng 9% so với năm 2021, trong đó 2 tỉnh Long An và Bình Dương chiếm khoảng 74.5% tổng cung toàn thị trường.

Năm 2022, nguồn cung tập trung chủ yếu vào 6 tháng đầu năm (khoảng 4,561 sản phẩm), gấp 2 lần nguồn cung 6 tháng cuối năm (khoảng 2,245 sản phẩm). Riêng quý 4/2022 chỉ đạt khoảng 14% tổng nguồn cung của năm.

Tuy nhiên, sức cầu chung toàn thị trường giảm nhẹ, lượng tiêu thụ giảm khoảng 2% so với năm 2021, riêng hai tỉnh Long An và Bình Dương chiếm gần 85% lượng tiêu thụ toàn thị trường. Sức cầu thị trường bắt đầu giảm mạnh từ giữa năm kéo dài đến hết quý 4/2022 và chưa có dấu hiệu cho thấy có sự thay đổi lớn trong ngắn hạn.

Mặt khác, mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động và duy trì xu hướng đi ngang trong năm. Tuy nhiên, trong bối cảnh khó khăn của thị trường 6 tháng cuối năm, nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách chiết khấu (6-16%) đối với phương thức thanh toán nhanh, chương trình cam kết mua lại,… để kích cầu thị trường.

Trong khi đó, thị trường thứ cấp có nhiều biến động, thanh khoản giảm mạnh vào nửa cuối năm 2022. Mặt bằng giá thứ cấp giảm mạnh so với năm 2021, mức giảm dao động trung bình 12-20%, nhiều nhà đầu tư chấp nhận giảm giá bán, cắt giảm một phần lợi nhuận nhằm thu hồi dòng vốn, giảm áp lực tài chính khi lãi suất vay tăng cao. Tuy nhiên, với tâm lý chờ “bắt đáy”, “săn giá tốt” của người mua nên giao dịch thành công khá khiêm tốn.

Căn hộ hạng sang tiếp tục chiếm phần lớn tổng nguồn cung

Còn tại phân khúc căn hộ, nguồn cung mới TPHCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận tăng 22% so với năm 2021 nhưng vẫn ở mức thấp so với giai đoạn 2019 trở về trước. TPHCM và Bình Dương dẫn đầu nguồn cung mới toàn thị trường, lần lượt chiếm 64.8% và 31.4% tổng lượng sản phẩm mở bán trong năm.

Phân khúc căn hộ hạng A và hạng B là hai phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường, lần lượt chiếm 48.4% và 29.8% nguồn cung mới.

Nguồn cung tại Bình Dương hầu hết là căn hộ hạng B và hạng C, tập trung phân bổ tại TP. Thuận An, Dĩ An, dọc theo trục đường Quốc lộ 13 và vào cuối năm có xu hướng mở rộng ra các huyện vùng ven như Bến Cát, Tân Uyên với mức giá dao động từ 17-25 triệu đồng/m2, thu hút khá tốt sự quan tâm của thị trường.

Phân khúc căn hộ hạng A chiếm đến 74.8% tổng nguồn cung mở bán tại TPHCM trong năm, hầu hết dự án phân bổ tập trung tại khu Đông.

Dù vậy, sức cầu chung toàn thị trường lại ở mức thấp, sụt giảm vào nửa cuối năm 2022, trước động thái tăng cường kiểm soát tín dụng, trái phiếu bất động sản, hầu hết dự án chỉ hấp thụ được từ 30-65% giỏ hàng mở bán.

Một số chủ đầu tư áp dụng chính sách chiết khấu thanh toán nhanh lên đến trên 40% giá niêm yết nhằm kích cầu thị trường cũng như nhanh chóng thu hồi dòng tiền, đảm bảo hoạt động vận hành doanh nghiệp.

Giá bán sơ cấp ghi nhận tăng nhẹ 2-4% so với cuối năm 2021 trước áp lực các chi phí đầu vào. Tuy nhiên, thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm giá từ 3-8%, với thanh khoản giảm mạnh từ đầu quý 3/2022, tập trung ở các dự án chưa hoàn thiện pháp lý, chậm tiến độ thi công, hết thời gian hỗ trợ ân hạn nợ gốc - lãi vay hay ở những nhà đầu tư cần thu hồi dòng tiền trước áp lực lãi vay leo thang.