#Chuyên gia

24HMONEY đã kiểm duyệt

"Money" Đi Đâu, Thị Trường Đi Đó

Ngày 22/1/2026 khi rất nhiều cp dòng bđs dân cư tăng trần tôi đã viết “kế hoạch giải cứu cho người kẹt BĐS dân cư” vì khi đó tôi nhìn nhịp hồi theo cấu trúc 3M và cho rằng đó chỉ là hồi kỹ thuật, không phải đảo chiều xu hướng. Hôm nay dòng BĐS tiếp tục thủng đáy. Tôi viết lại không phải để nói mình đúng, mà để làm rõ cách tôi nhìn thị trường qua khung 3M: Money – Motive – Moment.

1. Money – Dòng tiền đang ở đâu?

Một downtrend trung hạn thường có đặc điểm:

Giá hồi mạnh nhưng không break nền quan trọng.

Lên gặp lớp cung kẹt dày phía trên.

Thanh khoản tăng nhưng không vượt được vùng phân phối.

Dòng tiền không duy trì bền vững.

Khi nhìn theo Money, tôi không thấy dòng tiền dài hạn quay lại BĐS. Hiện nay:

Lãi suất vay BĐS 14–15%.

Một số ngân hàng hạn chế hoặc ngừng cho vay BĐS.

Tín dụng không ưu tiên mạnh cho BĐS dân cư.

BĐS là ngành phụ thuộc vốn vay lớn. Khi chi phí vốn cao, dòng tiền đầu cơ suy giảm là điều tự nhiên. Nếu Money chưa quay lại, việc đảo chiều bền vững là rất khó.

2. Motive – Động cơ của dòng tiền là gì?

Chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp có thể tích cực về dài hạn. Tuy nhiên, lợi nhuận bị giới hạn 15% khiến kỳ vọng biên lợi nhuận giảm trong ngắn hạn. Thị trường thường phản ứng trước lợi nhuận kỳ vọng, không chỉ trước chính sách.

Khi nhìn theo Motive, tôi thấy động cơ chính của dòng tiền ở BĐS giai đoạn vừa qua chủ yếu là kỳ vọng hồi phục, chưa phải là dòng vốn triển khai thực tế quy mô lớn.

Ngược lại, ở nhóm năng lượng:

Nhiều dự án lớn trong chuỗi khai thác, hạ tầng, LNG, điện khí được kích hoạt.

3. Moment – Thời điểm có phù hợp không?

Một ngành có thể tốt về dài hạn nhưng chưa đúng thời điểm.

Lãi suất cao.

Tín dụng thận trọng.

Cấu trúc giá chưa break nền trung hạn.

Cấu trúc tích lũy chặt ở nhiều mã cuối 2025.

Giảm cổ đông mạnh trong quá trình làm sạch cấu trúc.

Dòng tiền tổ chức tham gia rõ ràng.

Đó là lý do tôi chuyển trọng tâm sang nhóm năng lượng từ cuối 2025 – không phải vì cảm xúc, mà vì 3M bắt đầu đồng thuận.

Mở rộng sang nhóm phân đạm – cùng chuỗi năng lượng

Tôi nhìn nhóm năng lượng theo chuỗi giá trị, không chỉ riêng dầu khí. Các doanh nghiệp như Đạm Cà Mau (DCM), Đạm Phú Mỹ (DPM), Phân bón Bình Điền (BFC), DAP – VINACHEM (DDV) đều chịu ảnh hưởng trực tiếp từ chu kỳ giá khí và năng lượng.

Khi chu kỳ năng lượng thuận lợi:

Biên lợi nhuận cải thiện.

Dòng tiền kinh doanh mạnh lên.

Cấu trúc tài chính tốt hơn.

Định giá được nhìn nhận lại.

Ở chuỗi này, Money – Motive – Moment có sự đồng pha rõ ràng hơn so với BĐS ở thời điểm hiện tại.

Lưu ý cuối cùng

Bài viết này chỉ chia sẻ góc nhìn của tôi về cấu trúc ngành theo 3M. Đây không phải khuyến nghị mua bán bất kỳ cổ phiếu nào.

Mỗi người cần tự đánh giá khẩu vị rủi ro và chiến lược của mình trước khi ra quyết định.