Mất niềm tin, hàng loạt người mua nhà Trung Quốc từ chối trả nợ vay thế chấp

Ngày càng nhiều người mua nhà bất mãn tại Trung Quốc từ chối thanh toán các khoản thế chấp đối với các dự án đang trong quá trình xây dựng. Điều này càng làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng trong lĩnh vực bất động sản Trung Quốc, đồng thời làm dấy lên lo ngại rằng tác động sẽ lan ra toàn hệ thống tài chính.

Tính tới ngày 13/07, người mua nhà đã dừng thanh toán khoản vay thế chấp với ít nhất 100 dự án ở hơn 50 thành phố, theo công ty nghiên cứu China Real Estate Information. Con số này tăng từ mức 58 dự án trong ngày 12/07 và chỉ 28 dự án trong ngày 11/07, theo Jefferies Financial Group.

“Số lượng trong danh sách không được thanh toán tăng gấp đôi qua từng ngày”, Shujin Chen, Chuyên viên phân tích tại Jefferies Financial Group, cho hay. “Vụ việc này sẽ hủy hoại niềm tin của người mua nhà, nhất là với các sản phẩm hình thành trong tương lai do các nhà phát triển bất động sản tư nhân cung cấp”.

Tình trạng từ chối thanh toán của người mua nhà cho thấy "cơn bão" đã nhấn chìm lĩnh vực bất động sản Trung Quốc hiện đang ảnh hưởng tới hàng trăm ngàn người, đồng thời đe dọa tới sự ổn định xã hội trước kỳ họp quan trọng của Trung Quốc trong năm nay.

Các ngân hàng Trung Quốc vốn đã chật vật với thách thức từ căng thẳng thanh khoản tại các công ty bất động sản, nay lại phải đối mặt với tình trạng vỡ nợ từ người mua nhà.

Các dự án chậm trễ tiến độ chiếm 1% trong số dư nợ thế chấp của Trung Quốc, theo Jefferies. Nếu tất cả người mua nhà đều vỡ nợ thì nợ xấu sẽ tăng thêm 388 tỷ Nhân dân tệ (58 tỷ USD), Chen cho biết. Báo cáo này không đưa ra bất kỳ ước tính nào về số lượng người đang từ chối trả nợ.

Cổ phiếu của các ngân hàng Trung Quốc nối dài đà giảm trong ngày 14/07, với chỉ số CSI 300 Banks giảm tới 3.3%. Trong khi đó, một chỉ số theo dõi cổ phiếu bất động sản Trung Quốc giảm tới 2.7%.

Các chuyên viên phân tích tin rằng sự suy giảm về giá nhà có thể là một yếu tố thôi thúc người mua từ chối thanh toán các khoản thế chấp. “Nhà đầu tư đang lo ngại về tình trạng lượng người không trả nợ ngày càng tăng (đơn giản là vì giá bất động sản giảm) cũng như tác động của chúng tới doanh số bất động sản”, Chen viết.

Giá bán bình quân của bất động sản ở các dự án gần kề trong năm 2022 thấp hơn 15% so với giá mua trong 3 năm vừa qua, các chuyên viên phân tích tại Citigroup cho biết trong một báo cáo ngày 13/07. Giá nhà tại Trung Quốc đã giảm tháng thứ 9 liên tiếp trong tháng 5/2022, với số liệu tháng 6 sẽ được công bố vào ngày 15/07.

Cuộc khủng hoảng trên thị trường bất động sản Trung Quốc đang bước sang giai đoạn mới, với làn sóng bán tháo trái phiếu lan sang các công ty từng được xem là an toàn, bao gồm Country Garden Holdings – công ty xây dựng lớn nhất về doanh số.

Mặc dù lượng nợ xấu tại các ngân hàng Trung Quốc vẫn “đang trong tầm kiểm soát” tại thời điểm này, nhưng các sự kiện rủi ro có thể xảy đến trong bối cảnh kinh tế Trung Quốc giảm tốc, kỳ vọng thu nhập tương lai suy giảm và doanh số bất động sản lao dốc”, Chen cho biết.

Rủi ro từ việc bán bất động sản hình thành trong tương lai

Các chuyên viên phân tích tại Nomura Holdings cho biết việc từ chối thanh toán các khoản vay thế chấp đến từ thông lệ tại Trung Quốc: Bán nhà trước khi xây. Người mua đang dần mất niềm tin vào khả năng hoàn thành dự án khi các nhà phát triển bất động sản đang rơi vào cuộc khủng hoảng thanh khoản.

Ngay cả trước cuộc khủng hoảng, các nhà phát triển bất động sản chỉ giao khoảng 60% căn nhà mà họ đã bán trước trong giai đoạn 2013-2020. Trong khi đó, tổng khoản cho vay thế chấp tăng thêm 26.3 ngàn tỷ Nhân dân tệ trong giai đoạn này, các chuyên viên phân tích tại Nomura cho biết.

“Bán nhà hình thành trong tương lai mang lại rủi ro ngày càng lớn cho các công ty phát triển bất động sản, người mua nhà, hệ thống tàic hính và nền kinh tế vĩ mô”, Ting Lu, Chuyên viên phân tích tại Nomura, cho biết. Việc không hoàn thành đúng hạn sẽ khiến các hộ gia đình do dự khi mua các bất động sản mới. Ngoài ra, trong bối cảnh giá nguyên vật liệu thô ngày càng tăng, các công ty có thể rơi vào tình thế khó khăn hơn.

“Chúng tôi cực kỳ lo ngại về tác động tài chính từ tình trạng không thanh toán nợ vay thế chấp”, Ting cho biết. “Đợt suy giảm của thị trường bất động sản có thể ảnh hưởng tiêu cực tới các định chính tài chính Trung Quốc sau khi tác động tới thị trường trái phiếu nước ngoài định danh bằng USD và có lợi suất cao”.