M&A bất động sản: Cuộc chơi trong tay nhà đầu tư ngoại

Nửa đầu năm nay, nhà đầu tư trong nước gần như vắng bóng trong hoạt động M&A bất động sản. Các thương vụ nổi bật diễn ra đều trong tay nhà đầu tư ngoại.

Thực tế, từ năm 2022, trong bối cảnh thị trường M&A sụt giảm trước tình hình chung của nền kinh tế, thì các nhà đầu tư ngoại cũng là những “tay chơi” lấn lướt nhà đầu tư trong nước. Ngay từ đầu năm, Keppel Land ký thỏa thuận mua 49% cổ phần trong ba khu đất tại khu đô thị Bắc An Khánh (Hoài Đức) của CTCP Địa ốc Phú Long với tổng giá khoảng 119 triệu USD.

The Ascott Group - một thành viên của CapitaLand chi gần 9.5 triệu USD để mua lại 90% cổ phần dự án thuộc TD Group. Hay như Gamuda Land chi 54 triệu USD để mua dự án Uni Galaxy 5.6 ha tại Bình Dương của CTCP Kinh doanh và Phát triển Bình Dương (HOSE: TDC).

Năm 2023, thị trường bất động sản đối mặt với muôn vàn khó khăn, hoạt động M&A theo đó cũng suy yếu đáng kể. Ba thương vụ chính diễn ra đều đến từ dòng vốn ngoại.

Đầu tiên là Capital Land đàm phán mua lại một phần dự án Ocean Park 3 của Vinhomes, dự án phát triển theo phong cách thành phố nghỉ dưỡng có diện tích 294 ha gần Hà Nội và một dự án khác ở phía Bắc thành phố Hải Phòng. Giá trị thương vụ này lên đến 1.5 tỷ USD, mức giá trị giao dịch cao nhất trong 5 năm qua.

Cuối tháng 5/2023, Keppel cùng quỹ đầu tư Keppel Việt Nam (KVF), gọi chung là Keppel Consortium đã ký kết thoả thuận ràng buộc để mua lại 49% cổ phần của Tập đoàn Khang Điền (KDH) tại hai dự án khu dân cư liền kề ở TP. Thủ Đức.

Và mới nhất, ông lớn Malaysia Gamuda Bhd, thông qua công ty bất động sản của mình là Gamuda Land, đã ký thỏa thuận chuyển nhượng cổ phần để mua lại CTCP Bất động sản Tâm Lực với giá 315.8 triệu USD (khoảng gần 7,500 tỷ đồng).

Vì sao cuộc chơi trong tay khối ngoại?

Câu chuyện nhà đầu tư ngoại thắng thế trong các thương vụ mua bán trong lĩnh vực bất động sản đã được nhắc nhiều trong những năm gần đây. Đặc biệt từ năm 2022 cho đến nay, các chủ đầu tư trong nước gần như vắng bóng.

Đầu tiên là yếu tố về nguồn lực. Biến cố ở thị trường trái phiếu khiến lĩnh vực bất động sản Việt Nam từ nửa cuối năm 2022 đến nay đối mặt với tình trạng bất ổn, cụ thể ở đây là liên quan sức cầu và dòng tiền.

Ngoài việc không bán được hàng, các nhà đầu tư bất động sản trong nước còn có mối lo lớn hơn là giải quyết bài toán nợ đến hạn. Chưa kể, lãi suất ở thị trường Việt Nam có một giai đoạn tăng mạnh trước khi tạm giảm về mức thấp hơn sau nhiều động thái quyết liệt của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước.

Trong khi đó, nhà đầu tư nước ngoài nắm lợi thế hơn nhiều về tiềm lực tài chính khi tham gia thị trường bất động sản ở Việt Nam . Thông thường, các tổ chức này được hậu thuẫn bởi các ông lớn ở nhiều quốc gia mà họ có được nguồn vốn giá rẻ hơn so với nhà đầu tư trong nước.

Chia sẻ với người viết, Giám đốc đầu tư của một tập đoàn phát triển bất động sản tích hợp lớn trong nước cho biết, tiêu chí tìm dự án ở các chủ đầu tư trong và ngoài nước giống nhau, tức đã có quy hoạch, còn thời hạn đầu tư và đóng tiền sử dụng đất xong. Cùng một tiêu chí cho nên lợi thế cạnh tranh về giá là điều không thể cho các nhà đầu tư trong nước, đó là lý do tại sao thị trường từ đầu năm chỉ xuất hiện một vài thương vụ M&A và nó đến từ nhà đầu tư ngoại.

Nói về tài chính, thêm một yếu tố nữa có thể gây khó cho các nhà đầu tư trong việc tiếp cận nguồn vốn để mở rộng quỹ đất. Cụ thể, Thông tư số 06/2023/TT-NHNN có hiệu lực từ 01/09/2023 sẽ quy định nhiều trường hợp không được vay vốn. Trong đó, tổ chức tín dụng không được cho vay đối với các nhu cầu vốn để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch UPCoM.

Trước đây, việc chuyển nhượng đối với dự án bất động sản sẽ gặp rất nhiều rào cản và khó khăn, các chủ đầu tư thường sử dụng cách lập một pháp nhân cho dự án và chuyển nhượng vốn pháp nhân đó cho đối tác khác khi cần. Thông thường, pháp nhân được lập ra có vốn không lớn và cũng không đưa lên sàn giao dịch chứng khoán. Do đó, đặt trong bối cảnh nguồn lực hiện nay và quy định trong Thông tư 06, các nhà đầu tư trong nước sẽ càng “lép vế” so với nhà đầu tư ngoại.

Trong báo cáo quý 2/2023, Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) kiến nghị với cơ quan quản lý Nhà nước, cần có các cơ chế, chính sách hỗ trợ, tạo điều kiện trong hoạt động M&A. Đồng thời, có các biện pháp kiểm soát để tránh sự “thâu tóm” của các nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, tình hình hiện nay cho thấy rõ ràng hoạt động M&A lĩnh vực bất động sản đang nằm trong tay nhà đầu tư ngoại.