Lợi nhuận doanh nghiệp BĐS “bốc hơi” hơn 80% sau soát xét, chuyện gì xảy ra?

Bức tranh tài chính bán niên 2026 ghi nhận một lát cắt đầy tương phản: Thuduc House (TDH) và LDG lao dốc mạnh sau kiểm toán/soát xét, trong khi Hà Đô (HDG) lại bất ngờ bứt phá nhờ "cục máu đông" chi phí sử dụng đất được tháo gỡ.

1. TDH và LDG: "Gọt chân cho vừa giày" thận trọng

Góc nhìn kỹ thuật từ TDH: Khoản điều chỉnh lệch kỳ 26 tỷ đồng (hợp tác kinh doanh TDH-Tocontap) bản chất là dưa mẻ để đúng kỳ dồn tích theo VAS, không làm thay đổi dòng tiền thật. Tuy nhiên, việc "bốc hơi" hơn 85% lợi nhuận hợp nhất cho thấy nền tảng lãi mỏng manh và phụ thuộc lớn vào đánh giá lại.

Vết đen thanh khoản của LDG: Tiền mặt teo lại còn hơn 1 tỷ đồng trong khi nợ vay 734 tỷ đồng và nợ khác quá hạn 788 tỷ đồng biến mức lỗ bán niên 88 tỷ đồng thành áp lực sinh tồn nặng nề.

2. Hà Đô (HDG): Ngược dòng nhờ "cú hích" pháp lý đất đai

Trái ngược hoàn toàn, HDG ghi nhận lợi nhuận sau thuế bán niên tăng 86%, nhảy vọt từ ~208 tỷ đồng lên hơn 386 tỷ đồng.

Bí mật con số: Giá vốn hàng bán giảm sốc gần 177 tỷ đồng (từ 448 tỷ còn 271 tỷ đồng) nhờ UBND TP. Hà Nội chính thức phê duyệt giá đất dự án An Khánh - An Thượng, giúp doanh nghiệp hoàn nhập/điều chỉnh lại chi phí sử dụng đất tích lũy nhiều năm.

3. Bài học rút ra cho nhà đầu tư

Lợi nhuận tự lập chỉ là "bản nháp": Mùa soát xét/kiểm toán bán niên luôn là lăng kính thực chiến để kiểm chứng chất lượng tài sản (nợ xấu, trích lập dự phòng).

Pháp lý là vua (Cash/Cost driver): Trường hợp HDG chứng minh chi phí đất đai được khơi thông mang lại biên lợi nhuận thực chất hơn nhiều so với các bút toán phân bổ kỹ thuật.