Làn sóng tháo chạy khỏi các quỹ bất động sản ở Đức và Pháp

Trong kỷ nguyên tiền rẻ trước đây, dòng tiền ồ ạt chảy vào các quỹ đầu tư bất động sản ở châu Âu. Tuy nhiên, khi tỷ suất sinh lợi của các kênh đầu tư khác trở nên tốt hơn và dễ dàng hơn, nhà đầu tư đang tìm cách rút tiền khỏi các quỹ này. Điều này gây áp lực mới cho thị trường bất động sản trong khu vực.

Khi lượng yêu cầu rút tiền ngày càng tăng, các quỹ có thể buộc phải cần bán nhanh bất động sản và huy động tiền mặt trả cho nhà đầu tư. Điều này có thể chấm dứt tình trạng bế tắc đã kéo dài từ năm ngoái khi lãi suất thế chấp tăng cao thúc đẩy người mua đưa ra mức giá thấp mà người bán không sẵn lòng chấp nhận.

Theo dữ liệu từ MSCI, trên khắp châu Âu, đầu tư bất động sản thương mại giảm 59% trong nửa đầu năm. Ngoài ra, mức định giá bất động sản thương mại, vốn đã giảm hai con số, có thể gánh chịu thêm áp lực khi các quỹ bắt đầu bán tài sản.

Diễn biến trên là mối đe dọa khổng lồ ở Pháp và Đức. Các quỹ OPCI của Pháp - một dạng quỹ mở huy động vốn chủ yếu từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ - đang rao bán hơn 5 tỷ Euro bất động sản trong và ngoài nước.

Ở Đức, quá trình bán tài sản của các quỹ chậm hơn do các quy định yêu cầu nhà đầu tư phải đợi 1 năm để rút tiền từ các quỹ bất động sản. Tuy nhiên, dấu hiệu căng thẳng đã xuất hiện khi chứng chỉ của các quỹ bất động sản đang giao dịch ở mức chiết khấu đáng kể.

Trong một lĩnh vực kiểm soát khối tài sản trị giá 835 tỷ Euro, bất kỳ hành động bán tháo nào cũng sẽ ảnh hưởng đến việc định giá toàn ngành và giáng đòn nặng nề tới các chủ sở hữu bất động sản nặng nợ.

“Núi nợ ngất ngưỡng của các quỹ bất động sản cùng với mức chiết khấu sâu của các chứng chỉ quỹ trên thị trường thứ cấp đều là dấu hiệu cho thấy nhà đầu tư ngày càng muốn rút tiền”, Niko Schultz-Suchting, Trưởng bộ phận tư vấn bất động sản của Đức ở hãng luật Freshfields, chia sẻ.

Các quỹ mở bất động sản trở nên cực kỳ hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư khi lãi suất chạm đáy và lợi nhuận từ trái phiếu cũng như tài khoản tiết kiệm truyền thống sụt giảm. Tuy nhiên, sau 10 lần tăng lãi suất của Ngân hàng trung ương Châu Âu (ECB) kể từ tháng 7/2022, xu hướng này đã đảo ngược. Các tài sản khác trở nên hấp dẫn hơn, trong khi giá bất động sản đang trên đà giảm, nhiều số nhà đầu tư rút tiền khỏi các quỹ bất động sản.

Trong năm 2013, Đức đã siết quy định về rút tiền sau hàng loạt đợt phá sản trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.

Sư đảo chiều của lĩnh vực này đã thu hút sự chú ý của ECB. Các quan chức ECB tỏ ra lo ngại về những hậu quả không lường từ các quỹ đầu tư bất động sản trị giá gần 1 ngàn tỷ Euro tại khu vực sử dụng đồng tiền chung châu Âu (Eurozone). Hồi tháng 4, ECB lưu ý, với tỷ lệ kiểm soát khoảng 40% bất động sản thương mại của Eurozone, các quỹ này gây rủi ro cho sự ổn định tài chính.

“Nếu bạn nhận được 3-4% thu nhập cố định từ lãi suất tiền gửi ở ngân hàng, tại sao bạn lại cần bỏ tiền vào quỹ bất động sản mở?”, Henning Koch, CEO của công ty quản lý quỹ bất động sản Commerz Real (Đức), cho hay.

Áp lực đang đè nặng lên UniImmo Global, quỹ bất động sản của Union Investment - đơn vị quản lý tài sản của DZ Bank. Chứng chỉ quỹ của UniImmo Global đang giao dịch với mức chiết khấu khoảng 13% so với tổng tài sản ròng.

Núi nợ ngày càng chồng chất là một dấu hiệu khác cho thấy căng thẳng đang bao trùm doanh nghiệp này. Tính đến tháng 3, tỷ lệ vay trên giá trị tài sản của UniImmo Global, thước đo quy mô nợ của quỹ, tăng lên 24.4%, từ mức 22.1% cách đó 1 năm. Quỹ bị rút ròng gần 75 triệu Euro trong năm 2022, chiếm khoảng 2% tổng tài sản, nhưng năm nay lại được rót ròng 3.7 triệu Euro.

Union cho biết quy định của Đức đã cung cấp “bộ công cụ hợp lý” để đảm bảo sự ổn định. Sự rớt giá của chứng chỉ quỹ trên thị trường thứ cấp không phải là chỉ báo cho thấy nhà đầu tư đang thoái lui, nhưng phản ảnh những gì nhà đầu tư sẵn lòng trả để tuân theo quy định mới. Theo quy định mới của Đức, nhà đầu tư muốn rút tiền phải đợi 1 năm.

Nhiều quỹ mở lớn nhất của Đức đã tồn tại trong nhiều thập niên, có nghĩa là danh mục bất động sản của họ được mua tích lũy dần dần. Ngược lại, các quỹ mở OPCI ở Pháp thực hiện phần lớn hoạt động mua vào trong những năm gần đây khi giá cả bất động sản tăng cao. Opcimmo, một quỹ do Amundi thành lập vào năm 2012, đã tích lũy danh mục đầu tư có giá trị đạt đỉnh 8.6 tỷ Euro vào năm 2020.

Năm 2017, Opcimmo dẫn đầu một nhóm nhà đầu tư khác chi 1.8 tỷ USD để mua lại Coeur Defense, tổ hợp văn phòng lớn nhất châu Âu nằm ở phía tây Paris.

Một số nhà quản lý tài sản giới hạn lượng tiền mặt mà họ nhận trong những giai đoạn tốt đẹp vì điều này giúp họ đầu tư hiệu quả hơn. Trong khi đó, một số nhà quản lý khác không hề kiểm soát lượng tiền nhận từ khách hàng, từ đó buộc họ phải tìm cách dùng vốn. Các nhà quản lý tại Opcimmo hút vốn chủ yếu trong những năm bùng nổ và giờ là cơn đau đầu khôn nguôi với họ.

Isabelle Scemama, Trưởng bộ phận quản lý tài sản thay thế của công ty bảo hiểm Axa SA (Pháp), chia sẻ với quỹ đầu tư bất động sản, “phân bổ vốn là chìa khóa để thành công. “Quan trọng là phải kiểm soát dòng vốn vào để từ đó bạn không phải bị buộc phải đầu tư dù không muốn”.

Với phần lớn danh mục đầu tư là các bất động sản thương mại ở Pháp, hoạt động của Opcimmo bị ảnh hưởng do mức định giá của chúng suy giảm. Điều này thúc đẩy nhà đầu tư rút tiền ra khỏi quỹ Opcimmo để gửi tiền vào nơi khác. Tại Paris, mức định giá văn phòng giảm khoảng 14% trong năm nay, tính đến tháng 6, theo ngân hàng BNP Paribas. Khi số tiền mua lại chứng chỉ quỹ tăng lên (do nhà đầu tư yêu cầu rút tiền), Amundi buộc phải bán tháo tài sản văn phòng. Trong nửa đầu năm nay, các quỹ của Amundi đã rao bán các tài sản trị giá 2 tỷ Euro nhưng cho đến nay, chỉ bán được chưa đến một nửa số đó.

Hồi tháng 6, Amundi buộc phải đưa ra các quy định mới nhằm hạn chế số lượng tiền mặt mà các nhà đầu tư có thể rút.