#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Làm gì để đầu tư đất nền qua thời kỳ 'ngủ đông'?

Đất nền khó phục hồi bằng những cơn sốt đầu cơ như trước, mà cần hạ tầng thực chất, giá bán hợp lý và nhu cầu cư trú tại các khu vực đô thị hóa.

Thống kê của DKRA Consulting cũng cho thấy sức hấp thụ phân khúc này duy trì ở mức thấp trong năm qua. Riêng 9 tháng đầu năm, tỷ lệ tiêu thụ đất nền bình quân chỉ đạt 1-4% tổng nguồn cung. Thanh khoản liên tục suy giảm từ quý I đến quý III, với mức giảm qua từng quý khoảng 50-66%.

Diễn biến này cho thấy đất nền đang đối mặt với sự thay đổi không chỉ về sức mua mà còn ở động lực tăng trưởng. Khi dòng tiền đầu cơ thu hẹp, những sản phẩm chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá theo quy hoạch, hạ tầng dần mất sức hút.

Theo các chuyên gia, muốn khơi thông thanh khoản, thị trường cần thay đổi từ cách phát triển dự án đến phương thức khai thác và đầu tư tài sản.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng thanh khoản đất nền suy giảm từ sau năm 2022 do nhiều yếu tố cộng hưởng. Tuy nhiên vấn đề cốt lõi của đất nền hiện nay vẫn là tạo được nhu cầu cư trú tương xứng với lượng sản phẩm đã đưa ra thị trường. Để thanh khoản phục hồi, ông Tuấn cho rằng cần tập trung vào cải thiện ba yếu tố gồm hạ tầng, mặt bằng giá và khả năng hình thành cộng đồng dân cư.

Trước hết, hạ tầng giao thông và hạ tầng sống phải được đầu tư thực chất để thúc đẩy dịch chuyển dân cư từ trung tâm ra các khu vực ngoại thành, vùng giáp ranh. "Muốn đất nền phục hồi bền vững, trước hết phải có sự dịch chuyển dân cư từ trung tâm ra các khu vực bên ngoài. Điều này cần hạ tầng giao thông và hạ tầng sống được đầu tư thực chất", ông Tuấn nhận định.

Bên cạnh hạ tầng, mặt bằng giá là yếu tố cần được điều chỉnh để thu hút lực cầu. Ông Tuấn đánh giá nhiều khu vực từng tăng giá mạnh nhờ kỳ vọng quy hoạch nhưng chưa có kết nối và tiện ích tương xứng cần phải chấp nhận điều chỉnh mặt bằng giá được thiết lập trong giai đoạn thị trường nóng để phù hợp với khả năng khai thác và nhu cầu thực tế.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Trần Trung Hiếu, Giám đốc kinh doanh sàn giao dịch bất động sản tại Thủ Thiêm, cho rằng bài toán nằm ở cách doanh nghiệp phát triển và đưa sản phẩm ra thị trường. Theo ông, mô hình phân lô, hoàn thiện một phần hạ tầng rồi bán nền dựa trên kỳ vọng tăng giá sẽ ngày càng khó cạnh tranh. Chủ đầu tư cần chuyển từ vai trò phân phối quỹ đất sang tổ chức phát triển những khu dân cư có khả năng sử dụng thực tế.

Theo đó, doanh nghiệp cần tham gia sâu hơn vào quá trình phát triển dự án, từ hoàn thiện pháp lý, đầu tư hạ tầng đến thiết kế sản phẩm phù hợp đặc điểm từng địa bàn. Khu vực giáp ranh đô thị lớn nên hướng đến nhu cầu giãn dân; địa bàn tập trung khu công nghiệp cần sản phẩm có diện tích và giá bán phù hợp khả năng chi trả của người lao động. Với những nơi có tiềm năng thương mại, dịch vụ, quy hoạch cần tính đến khả năng khai thác kinh doanh.

Ông Hiếu cũng cho rằng giá bán cần phù hợp nhu cầu và khả năng chi trả thực tế, thay vì cộng thêm giá trị từ những kỳ vọng quy hoạch chưa thành hiện thực. Bên cạnh đó, chủ đầu tư cần minh bạch tiến độ hạ tầng, khả năng chuyển nhượng và thực hiện đúng cam kết để củng cố niềm tin người mua.

Bàn về việc khai thác tài sản từ đất nền, bà Trương Lệ Tâm, Giám đốc kinh doanh khu vực miền Nam HouseNow, cho rằng để đất nền chuyển từ tài sản tích trữ thành sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền, cần sự phối hợp giữa chủ đầu tư và người mua. Thay vì bán xong để người mua tự xoay xở, chủ đầu tư có thể tham gia sâu hơn vào quá trình xây dựng, tìm kiếm khách thuê và tổ chức hoạt động khai thác.

Theo đó, chủ đầu tư có thể hỗ trợ khách hàng xây dựng nhà ở, kết nối tìm người thuê hoặc hợp tác khai thác tài sản. Nếu người sở hữu muốn tự đầu tư, họ cũng có thể xây dựng và cho thuê với sự hỗ trợ về quy hoạch, tìm kiếm khách hàng. Cách làm này giúp người mua không phải tự xoay xở toàn bộ quá trình khai thác tài sản.

Bà dẫn chứng một số chủ đầu tư tại Tân Uyên, Bình Dương cũ đang triển khai mô hình này. Sau khi bán đất nền, doanh nghiệp tiếp tục hỗ trợ khách xây nhà và tìm người thuê, hướng đến nhóm chuyên gia làm việc tại các khu công nghiệp lân cận. Một số đơn vị còn trực tiếp đầu tư xây dựng, nhận khai thác và cam kết tỷ suất sinh lời khoảng 2,8-3,2% mỗi năm cho người mua đất.

Bà Tâm cho rằng, hiệu quả của mô hình không chỉ nằm ở khoản thu cho thuê của từng tài sản mà còn ở khả năng tạo sức sống cho toàn khu vực. Khi nhà ở được đưa vào sử dụng và thu hút cư dân, các dịch vụ ăn uống, cà phê, cửa hàng tiện ích và nhu cầu thiết yếu sẽ dần hình thành. Những hoạt động này tiếp tục thu hút người đến sinh sống, làm việc, tạo thành hệ sinh thái hỗ trợ lẫn nhau thay vì mỗi lô đất tồn tại riêng lẻ.

Về phía người mua, các chuyên gia khuyến nghị cần thay đổi cách lựa chọn sản phẩm, không chỉ dựa vào tiềm năng tăng giá hay thông tin quy hoạch mà cần đánh giá hạ tầng, nhu cầu nhà ở, việc làm và khả năng hình thành cộng đồng dân cư. Phương án xây nhà để ở, cho thuê hoặc kinh doanh cũng nên được tính toán từ đầu, thay vì để đất bỏ trống và phụ thuộc vào biến động giá.