Lãi lớn bất động sản chỉ là hiệu ứng bàn giao?

Kế hoạch bàn giao dự án dồn vào nửa cuối năm 2026 đang tạo ra bức tranh lợi nhuận tăng trưởng hai chữ số cho các đại gia địa ốc, nhưng toàn thị trường vẫn chịu áp lực lớn từ thanh khoản và lãi suất.

Doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng lợi nhuận tăng nhờ bàn giao dự án nửa cuối năm, nhưng thanh khoản phân hóa và lãi suất cao vẫn hạn chế phục hồi chung của thị trường.

Sau thời kỳ thị trường đóng băng thanh khoản, doanh nghiệp bất động sản đã dần tháo gỡ các vướng mắc pháp lý và tái cấu trúc tài chính. Nửa cuối năm 2026 được kỳ vọng là giai đoạn thuận lợi hơn khi nhiều dự án hoàn thiện xây dựng và sẵn sàng bàn giao. Tuy nhiên, đây chủ yếu là sự phục hồi của từng doanh nghiệp chứ chưa phải tín hiệu thị trường chung quay trở lại chu kỳ tăng nóng như trước đây.

Theo các công ty chứng khoán, Nam Long ước tính doanh thu năm 2026 đạt 6.017 tỷ đồng, tăng 7%, với lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ khoảng 770 tỷ đồng, tăng 10%. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ các dự án sơ cấp chỉ đạt 50-60% trong nửa đầu năm, thấp hơn đáng kể so với mức 80% cùng kỳ năm 2025. Điều này cho thấy bài toán lớn nhất không phải nguồn cung mà là sức hấp thụ thực tế của dòng tiền người mua.

Thanh khoản thị trường hiện rõ ràng phân hóa: dự án dưới 120 triệu đồng/m² vẫn duy trì tốc độ hấp thụ tích cực, trong khi nhóm trên 120 triệu đồng/m² đối mặt thời gian bán hàng kéo dài. Người mua không còn mua chỉ vì kỳ vọng giá tăng mà ngày càng cân nhắc kỹ về giá trị sử dụng, pháp lý, vị trí, tiến độ bàn giao và khả năng khai thác dòng tiền. Các chương trình hỗ trợ lãi suất cũng chưa tạo cải thiện rõ rệt vì người mua vẫn lo ngại mặt bằng lãi suất cao có thể duy trì lâu dài.

Dù áp lực ngắn hạn vẫn tồn tại, nền tảng trung và dài hạn có nhiều điểm tựa: đầu tư công được thúc đẩy, hạ tầng giao thông mở rộng, quá trình đô thị hóa tiếp diễn và khung pháp lý bất động sản được hoàn thiện. Nếu nguồn cung nhà ở xã hội, nhà thương mại giá phù hợp được triển khai đúng tiến độ, thị trường sẽ điều chỉnh gần hơn với nhu cầu thực. Tuy nhiên, nửa cuối năm 2026 nhiều khả năng là thời điểm sàng lọc và ghi nhận doanh thu, chứ không phải thời điểm của những cơn sốt mới.