Kỷ nguyên "săn dòng tiền" thay thế cơn lốc "săn đất"

Định trị tài sản dựa trên các chỉ số tài chính như RevPAR (doanh thu trên mỗi phòng khả dụng) và tỷ lệ lấp đầy đang thiết lập lại cuộc chơi, tạo lợi thế cho các mô hình nghỉ dưỡng tích hợp (all-in-one) sở hữu hệ sinh thái trải nghiệm đa tầng.

Một sự dịch chuyển đáng chú ý đang diễn ra trên thị trường bất động sản. Nếu trước đây câu hỏi lớn nhất của nhà đầu tư là tài sản sẽ tăng giá bao nhiêu, thì hiện nay mối quan tâm ngày càng chuyển sang khả năng tạo ra dòng tiền hàng tháng.

Xu hướng này xuất hiện sau giai đoạn thị trường điều chỉnh kéo dài, khi biên lợi nhuận từ đầu cơ thu hẹp đáng kể. Thay vì chờ giá đất tăng, nhiều nhà đầu tư bắt đầu tìm kiếm các tài sản có khả năng tạo thu nhập ổn định thông qua hoạt động khai thác thực tế.

Bất động sản du lịch nổi lên như một trong những phân khúc phản ánh rõ nhất sự thay đổi này. Căn hộ nghỉ dưỡng, biệt thự biển hay khách sạn không còn được nhìn đơn thuần như tài sản tích lũy mà trở thành "doanh nghiệp thu nhỏ", nơi doanh thu phụ thuộc vào lượng khách, công suất khai thác và hiệu quả vận hành.

Đà phục hồi của ngành du lịch càng củng cố xu hướng này. Việc mở rộng các đường bay quốc tế, chính sách visa thuận lợi hơn cùng hàng loạt dự án hạ tầng giao thông được đưa vào khai thác đã giúp lượng khách đến các điểm du lịch như Phú Quốc, Đà Nẵng, Nha Trang, Hạ Long hay Hồ Tràm tăng trở lại.

Đối với doanh nghiệp phát triển bất động sản nghỉ dưỡng, lượng khách gia tăng đồng nghĩa doanh thu lưu trú và dịch vụ có cơ hội cải thiện, qua đó nâng hiệu quả khai thác tài sản.

Doanh nghiệp chuyển từ bán sản phẩm sang bán trải nghiệm

Theo các chuyên gia, chu kỳ mới của bất động sản nghỉ dưỡng không còn là cuộc đua xây nhiều phòng hơn mà là tạo ra lý do để khách quay lại.

Tại hội thảo "Thị trường bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú dòng tiền", nhiều ý kiến cho rằng những chỉ số như công suất phòng, giá thuê bình quân hay doanh thu trên mỗi phòng (RevPAR) đang trở thành thước đo quan trọng hơn giá bán sản phẩm.

Điều này buộc các chủ đầu tư thay đổi chiến lược. Thay vì tập trung bán hàng, nhiều doanh nghiệp chuyển sang đầu tư hệ sinh thái dịch vụ, kinh tế đêm, nghỉ dưỡng chăm sóc sức khỏe (wellness), mua sắm và giải trí nhằm kéo dài thời gian lưu trú cũng như gia tăng mức chi tiêu của du khách.

Xu hướng hợp tác với các đơn vị quản lý khách sạn quốc tế như The Ascott Limited hay CBRE cũng xuất hiện nhiều hơn nhằm nâng hiệu quả vận hành và chuẩn hóa dịch vụ.

Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất tại các điểm đến lớn như Phú Quốc, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đà Nẵng hay Nha Trang có thể hưởng lợi nếu lượng khách tiếp tục phục hồi, trong khi các doanh nghiệp quản lý khách sạn, dịch vụ du lịch và bán lẻ tại các khu nghỉ dưỡng cũng được kỳ vọng hưởng hiệu ứng lan tỏa.

Chu kỳ mới sẽ phân hóa mạnh

Tuy nhiên, giới chuyên môn cũng cho rằng sự phục hồi sẽ không diễn ra đồng đều.

Không ít dự án từng gây chú ý nhờ vị trí đẹp nhưng sau khi đưa vào khai thác lại ghi nhận công suất thấp do thiếu dịch vụ, thiếu khách hoặc năng lực vận hành hạn chế. Điều này cho thấy giá trị bất động sản nghỉ dưỡng ngày càng phụ thuộc vào hiệu quả khai thác thay vì chỉ dựa trên yếu tố vị trí.

Với thị trường chứng khoán, xu hướng này có thể tác động tích cực đến nhóm doanh nghiệp bất động sản du lịch, khách sạn, hàng không, bán lẻ và dịch vụ nếu lượng khách tiếp tục tăng trong nửa cuối năm. Ngược lại, những doanh nghiệp thiếu năng lực vận hành hoặc phụ thuộc quá nhiều vào hoạt động bán tài sản có thể đối mặt áp lực cạnh tranh lớn hơn khi thị trường bước sang giai đoạn chú trọng dòng tiền thực.