24HMONEY đã kiểm duyệtKịch bản nào cho thị trường bất động sản năm 2026?
Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam được kỳ vọng bước vào giai đoạn phục hồi có chiều sâu, với dòng tiền dịch chuyển về nhu cầu ở thực và kỷ luật thị trường được siết chặt hơn. Tuy nhiên, phía sau gam màu sáng là quá trình tái cơ cấu khắc nghiệt, nơi chỉ những doanh nghiệp đủ năng lực tài chính và tầm nhìn dài hạn mới có thể trụ vững và bứt lên.
Bước vào năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam cho thấy những chuyển động tích cực sau quãng thời gian dài trầm lắng. Dấu hiệu phục hồi dần hiện rõ, niềm tin thị trường được củng cố trở lại, trong khi dòng tiền bắt đầu dịch chuyển có chọn lọc về các phân khúc có nền tảng bền vững.
Thị trường bất động sản năm 2026 được dự báo còn không ít sóng gió.
Tuy triển vọng năm 2026 được phủ lên gam màu sáng, thị trường bất động sản vẫn phải đối diện hàng loạt thách thức mang tính cấu trúc. Làn sóng tái cơ cấu doanh nghiệp đang diễn ra quyết liệt, buộc nhiều “ông lớn” trong ngành phải bán dự án, thoái vốn hoặc chuyển nhượng công ty để tháo gỡ áp lực dòng tiền, đồng thời tái định vị cho chu kỳ phát triển tiếp theo.
Thị trường vượt đáy, nhưng chưa bằng phẳng
Theo đánh giá của giới chuyên gia, bất động sản Việt Nam đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất và đang bước vào pha hồi phục với lực đẩy rõ ràng hơn. Thanh khoản dần cải thiện, tâm lý nhà đầu tư ổn định trở lại, trong khi nhu cầu ở thực – yếu tố nền tảng của thị trường – bắt đầu phục hồi.
Đáng chú ý, năm 2026 ghi nhận sự dịch chuyển mạnh mẽ sang các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Vietnam, cho biết mức độ quan tâm đến căn hộ chung cư cuối năm 2025 tăng 3%, nhà riêng tăng 1%, trái ngược với xu hướng sụt giảm sâu ở các phân khúc mang nặng tính đầu tư như đất nền, nhà phố và biệt thự.
Xu hướng này được dự báo tiếp tục trong nửa đầu năm 2026, với căn hộ chung cư giữ vai trò “xương sống” của thị trường. Tuy nhiên, thanh khoản chỉ tập trung ở những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí phù hợp và mức giá tiệm cận khả năng chi trả của người mua ở thực – một rào cản không phải chủ đầu tư nào cũng vượt qua được.
Ở góc nhìn vĩ mô hơn, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho rằng thị trường đang đi lên từ đáy, song không xuất hiện dấu hiệu suy thoái mang tính chu kỳ. Thách thức lớn nhất hiện nay không nằm ở cầu, mà ở những “điểm nghẽn” cơ cấu kéo dài, đặc biệt là sự mất cân đối nghiêm trọng trong nguồn cung.
Phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội tiếp tục khan hiếm, do quá trình chuẩn bị đầu tư và hoàn thiện thủ tục pháp lý kéo dài. Khi vượt qua được rào cản pháp lý, nhiều doanh nghiệp có xu hướng ưu tiên phát triển phân khúc cao cấp nhằm tối đa hóa lợi nhuận, đẩy thị trường vào vòng xoáy lệch pha cung – cầu.
Hệ quả là phân khúc cao cấp chủ yếu phục vụ giới đầu tư và đầu cơ, kéo theo hiện tượng mua đi bán lại. Dù vậy, theo VARS, đây không phải “ngõ cụt” của thị trường. Các bất cập hoàn toàn có thể được điều chỉnh trong giai đoạn 2026–2027, khi Chính phủ đồng loạt triển khai cải cách thể chế, siết kỷ cương thị trường, thúc đẩy chuyển đổi số và tăng cường giám sát.
Về nguồn cung, One Mount Group dự báo năm 2026, Hà Nội sẽ có khoảng 35.000 căn hộ mới, toàn bộ thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong khi đó, TP.HCM dự kiến đón khoảng 17.200 căn hộ, chủ yếu đến từ các đại đô thị có pháp lý hoàn chỉnh. Giá bán tiếp tục xu hướng tăng, đặc biệt tại khu vực trung tâm – nơi quỹ đất ngày càng thu hẹp.
“Năm 2026 sẽ chứng kiến hai nhịp vận động khác nhau: Hà Nội duy trì ổn định, còn TP.HCM bước vào chu kỳ tăng tốc mới”, chuyên gia One Mount Group nhận định.
Mặt trái của sự hồi phục
Bên dưới bức tranh phục hồi, làn sóng tái cơ cấu doanh nghiệp bất động sản vẫn diễn ra âm ỉ nhưng quyết liệt. Trong khi một số doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững vàng đang chủ động chuẩn bị cho chu kỳ mới, không ít công ty vẫn phải “căng mình” giải bài toán dòng tiền, buộc phải bán dự án, thoái vốn hoặc thu hẹp danh mục đầu tư để tồn tại.
LDG Group là một trường hợp điển hình, khi chuyển nhượng toàn bộ dự án LDG Sky tại TP.HCM – dù dự án đã hoàn thiện phần móng và pháp lý – nhằm tạo dư địa tài chính cho giai đoạn tiếp theo. Quốc Cường Gia Lai cũng lựa chọn thoái vốn khỏi các công ty con để tập trung nguồn lực cho dự án Bắc Phước Kiển.
Phát Đạt triển khai chiến lược tái cấu trúc hai chiều: vừa chuyển nhượng một số dự án để thu hồi dòng tiền, vừa chủ động thâu tóm quỹ đất mới tại trung tâm TP.HCM, chuẩn bị cho chu kỳ đầu tư dài hạn 2026–2030. Trong khi đó, Novaland tiếp tục “giải nén” áp lực tài chính thông qua thoái vốn, hoán đổi nợ bằng cổ phiếu và tái cấu trúc trái phiếu quốc tế, qua đó cải thiện đáng kể cấu trúc vốn.
Ở bình diện rộng hơn, việc bán dự án hay bán công ty không hẳn là tín hiệu tiêu cực, mà phản ánh quá trình thanh lọc tất yếu sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Những doanh nghiệp có năng lực tài chính, quản trị và tầm nhìn dài hạn sẽ đứng vững và bứt lên; các chủ thể yếu hơn buộc phải tái cấu trúc sâu hoặc rút lui.
Tổng thể, thị trường bất động sản năm 2026 được nhìn nhận là giai đoạn hồi phục có chiều sâu hơn, dựa trên nhu cầu ở thực, cải cách thể chế và kỷ luật thị trường. Tuy nhiên, sự phục hồi này không đồng đều và không dành cho tất cả.
Trong bối cảnh đó, 2026 được xem là năm “bản lề” – nơi cơ hội song hành cùng phép thử khắc nghiệt. Lạc quan là cần thiết, nhưng chỉ những doanh nghiệp đủ kỷ luật, đủ sức bền và biết tái cấu trúc đúng thời điểm mới có thể bước qua chu kỳ mới của bất động sản Việt Nam.
Nhà đầu tư lưu ý
Bạn muốn trở thành VIP/PRO trên 24HMONEY?
Bấm vào đây để liên hệ 24HMoney ngay
Từ khóa hot
Bàn tán về thị trường