Khi những "cơn sốt" ảo không còn đất diễn

Áp lực từ mặt bằng lãi suất leo thang đang ép thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc khắt khe, nơi thanh khoản và khả năng tạo dòng tiền trở thành thước đo sinh tồn duy nhất.

Sau nhiều năm tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn. Theo các chuyên gia, nguồn cung đã cải thiện đáng kể trong nửa đầu năm khi hàng loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và tái khởi động.

Tuy nhiên, sức mua chưa theo kịp tốc độ gia tăng nguồn cung. Dù nhu cầu nhà ở vẫn lớn, cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư đều thận trọng hơn trước khi xuống tiền.

Thay vì kỳ vọng lướt sóng hay tăng giá nhanh như trước, người mua hiện ưu tiên những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, giá trị khai thác thực tế và tiềm năng tăng trưởng dài hạn.

Chính sự thay đổi này khiến tỷ lệ hấp thụ của thị trường giảm so với cùng kỳ. Để kích cầu, nhiều chủ đầu tư phải tung loạt chính sách ưu đãi, trong khi một số nhà đầu tư chấp nhận cắt lỗ do áp lực tài chính và chi phí vốn tăng cao.

Dòng tiền chưa rút khỏi thị trường

Các chuyên gia cho rằng dòng tiền không hề biến mất mà đang dịch chuyển sang hướng đầu tư an toàn hơn.

Nếu như giai đoạn 2013-2015, chỉ cần mua đất tại khu vực mới phát triển là có cơ hội sinh lời, thì hiện nay nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến những yếu tố cốt lõi như quy hoạch, hạ tầng, khu công nghiệp, khả năng khai thác cho thuê và thanh khoản trong tương lai.

Đây được xem là dấu hiệu cho thấy thị trường đang trưởng thành hơn, khi quyết định đầu tư dựa trên giá trị thực thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Xu hướng này cũng giúp các phân khúc căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là căn hộ hạng B và C, tiếp tục duy trì thanh khoản ổn định.

Ngược lại, những dự án pháp lý chưa hoàn thiện, kết nối hạ tầng yếu hoặc thiếu giá trị khai thác sẽ ngày càng khó tìm được người mua.

Thanh khoản trở thành tiêu chí hàng đầu

Theo giới chuyên gia, giai đoạn còn lại của năm 2026 sẽ ưu tiên quản trị rủi ro hơn là tìm kiếm lợi nhuận cao.

Yếu tố quan trọng nhất khi lựa chọn bất động sản không còn là mức tăng giá kỳ vọng mà là khả năng thanh khoản. Một tài sản tốt phải có thể chuyển đổi thành tiền trong thời gian ngắn nếu nhà đầu tư cần cơ cấu danh mục.

Bên cạnh đó, lãi suất và lạm phát vẫn là hai biến số cần được theo dõi chặt chẽ. Nếu mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao, khả năng bứt phá của thị trường sẽ còn hạn chế. Ngược lại, khi lãi suất hạ nhiệt và kinh tế ổn định hơn, bất động sản sẽ có thêm động lực phục hồi.

Phục hồi nhưng theo hướng thực chất

Trong nửa cuối năm, nguồn cung được dự báo tiếp tục tăng khi nhiều dự án hoàn tất thủ tục pháp lý và đẩy nhanh tiến độ triển khai. Các chương trình phát triển nhà ở xã hội và nhà ở phục vụ nhu cầu thực cũng sẽ góp phần cân bằng cơ cấu nguồn cung.

Ở chiều ngược lại, nhu cầu được kỳ vọng cải thiện nhờ tăng trưởng kinh tế, đầu tư công, hạ tầng giao thông, sự phục hồi của du lịch và dòng vốn FDI.

Tuy nhiên, thị trường sẽ không còn vận hành theo tâm lý đầu cơ như trước. Người mua sẽ ưu tiên những bất động sản có khả năng tạo dòng tiền, đáp ứng nhu cầu ở thực và sở hữu tiềm năng tăng giá bền vững.

Các chuyên gia nhận định đây không chỉ là xu hướng trong nửa cuối năm mà còn là định hình mới của thị trường bất động sản trong nhiều năm tới, khi giá trị thực sẽ thay thế tư duy "mua đâu thắng đó" từng thống trị suốt một thời gian dài.