#Tài chính

24HMONEY đã kiểm duyệt

Khi lãi suất ngân hàng "ăn" hết thu nhập

Kỷ nguyên "tiền rẻ" chính thức khép lại, nhường chỗ cho giai đoạn lãi suất thả nổi leo thang chóng mặt. Với mức lãi vay chạm ngưỡng 12-14%/năm, nhiều người mua nhà đang rơi vào cảnh "việt vị" tài chính, mỗi tháng phải gánh thêm cả chục triệu đồng tiền lãi phát sinh ngoài dự kiến.

Theo khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), từ cuối năm 2025 đến nay, nhiều khoản vay đã chuyển sang lãi suất thả nổi ở mức 12–14%/năm, thậm chí cao hơn tại một số ngân hàng quy mô nhỏ. Trong khi đó, trước đó không lâu, người vay chỉ phải chịu mức ưu đãi khoảng 5–7%/năm trong thời gian ngắn.

Sự chuyển pha này khiến các kế hoạch tài chính ban đầu bị đảo lộn. Với nhiều người, khoản chi trả hàng tháng tăng vọt chỉ sau một chu kỳ lãi suất. Trường hợp một người vay 3 tỷ đồng, lãi suất tăng thêm 4% đã kéo chi phí lãi tăng khoảng 120 triệu đồng mỗi năm, tương đương hơn 10 triệu đồng mỗi tháng – một mức gia tăng đủ để làm “lệch nhịp” toàn bộ dòng tiền gia đình.

Thực tế, phần lớn khoản vay mua nhà chỉ được cố định lãi suất trong 1–2 năm đầu. Khi bước sang giai đoạn thả nổi, mức lãi tại nhóm ngân hàng lớn phổ biến quanh 10%/năm, còn các ngân hàng thương mại cổ phần dao động 12–13%/năm, thậm chí vượt 14% ở một số trường hợp.

Không chỉ các khoản vay cũ chịu áp lực, người vay mới cũng đối mặt điều kiện kém thuận lợi hơn. Lãi suất ưu đãi hiện đã tăng lên khoảng 10%/năm cho kỳ cố định ngắn, và có thể lên tới 13–14%/năm nếu kéo dài hơn. Nhiều ngân hàng đồng thời thu hẹp hoặc dừng các gói ưu đãi dài hạn.

Diễn biến này tác động trực tiếp đến nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Trước đây, không ít nhà đầu tư tận dụng lãi suất thấp để “găm” tài sản chờ tăng giá. Tuy nhiên, khi chi phí vốn tăng nhanh, chiến lược này trở nên rủi ro. Nếu không kịp thoát hàng, áp lực trả nợ buộc họ phải giảm giá bán để thu hồi vốn, tránh rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán.

Ở góc nhìn chuyên gia, Nguyễn Quang Huy cho rằng lãi suất tăng không chỉ tạo áp lực mà còn đóng vai trò điều tiết thị trường, buộc dòng tiền đầu tư phải thận trọng hơn, hạn chế các hoạt động đầu cơ ngắn hạn.

Về dài hạn, VARS đánh giá đây là giai đoạn “thử sức chịu đựng” của thị trường. Khi thời kỳ tiền rẻ kết thúc, toàn bộ hệ sinh thái bất động sản sẽ phải tái cấu trúc theo hướng an toàn hơn, thay vì tăng trưởng dựa vào đòn bẩy.

Rủi ro được dự báo có thể rõ nét hơn trong vài năm tới, khi nhiều khoản vay giai đoạn 2025 đồng loạt hết ưu đãi. Nếu thu nhập không theo kịp và giá bất động sản không tăng như kỳ vọng, áp lực tài chính sẽ tiếp tục dồn lên người vay.

Trong bối cảnh đó, các chuyên gia khuyến nghị người mua nhà cần kiểm soát chặt tỷ lệ vay nợ, giữ nghĩa vụ trả nợ ở mức an toàn so với thu nhập, ưu tiên lãi suất cố định dài hạn và duy trì quỹ dự phòng đủ để chống đỡ các cú sốc tài chính bất ngờ.