22/02/2023 Cập nhật ĐHCĐ 2024

Khám phá ngành bất động sản KCN

📌 2023 CỦA BĐS KCN:

• Xu hướng “Trung Quốc +1” vẫn đang tiếp diễn, thúc đẩy nhu cầu cho các KCN tại miền Bắc: Các DN có sỡ hữu quỹ đất nằm ở khu vực phía Bắc là đối tượng được hưởng lợi chính trong xu hướng này nhờ: Liên quan đến thời gian giao hàng và Đài Loan muốn dịch chuyển chuỗi cung ứng ra ngoài trung quốc

• Giá thuê đất khu công nghiệp tại VN vẫn ở mức thấp so với các nước trong khu vực

• Ưu thế VN dân số trong độ tuổi lao động lớn, chi phí nhân công rẻ và chính sách hấp dẫn như miễn, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp.

• Trong bối cảnh kinh tế khó khăn, đầu tư công chính là điểm sáng của nền kinh tế nước ta, trọng điểm chính là cao tốc Bắc – Nam ( không phải bđs mà chính bđs kcn mới được hưởng lợi chính từ việc hạ tầng giao thông cải thiện )

📌 PHÂN HÓA: Cơ hội không chia đều:

• Thống kê cho thấy tỷ lệ lấp đầy của các KCN tại Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc Giang đã chạm mức 96%

• Nguồn cung:

- Nguồn cung bđs công nghiệp khó tăng nhanh do các khu công nghiệp mới được chấp thuận chủ trương đầu tư/ điều chỉnh theo Nghị định 35/2022/NĐ-CP khiến hồ sơ cấp phép lâu hơn

- Việc chuyển đổi đất trồng cao su sang đất khu công nghiệp gặp khó khăn do quy định đấu thầu.

• Nguồn cung tăng thấp ưu thế sẽ dành cho những doanh nghiệp có vị trí chiến lược, thuận tiện giao thông, ngoài ra còn phải có quỹ đất sạch để đáp ứng nhu cầu kịp thời cho các nhà đầu tư với đa dạng sản phẩm.

• Việc có sẵn quỹ đất cho thuê lớn sẽ giúp cách doanh nghiệp kịp thời đón dòng vốn đầu tư mới

• Với sự thận trọng của dòng vốn mới, FDI thời gian tới được dự đoán sẽ thiên về mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp đang hiện hữu, các dự án mở rộng tại thị trường VN sẽ ưu tiên thuê đất tại các khu công nghiệp mà nhà máy trước đó đã hiện hữu.

📌CP QUAN TÂM:

📈 LHG : Công ty cổ phần Long Hậu

• Công ty đang kinh doanh 3 KCN với tổng diện tích 370ha tại Long An (ngay cửa ngõ TP.HCM) và cảng Hiệp Phước.

• Tổng diện tích có thể cho thuê còn lại là hơn 50ha

• Giá cho thuê đạt mức cao, với 250USD/m2

• LHG đang xin cấp phép thêm 2 KCN với tổng diện tích 290ha tại Long An và Vĩnh Long

• LHG sở hữu 100.000 m2 nhà xưởng xây sẵn tại Long An, khu công nghệ cao Đà Nẵng và đang tiếp tục mở rộng

• Ngoài ra công ty sở hữu lượng tiền mặt lớn, trong bối cảnh lãi suất tăng cao thì đây là 1 lợi thế.

📈 IDC : Tổng công ty IDICO

• Diện tích sẵn sàng cho thuê của IDC lên tới 750ha, chủ yếu tại Long An, Bà Rịa- Vũng Tàu và Bắc Ninh

• KCN Hữu Thạnh và Phú Mỹ 2 còn nhiều quỹ đất nhất và đang thu hút khá nhiều khách thuê với giá 125-135 USD/m2

• IDC sở hữu giấy phép phân phối điện trong KCN Nhơn Trạch 1,5 và KCN Hữu Thạnh, mảng điện đem lại dòng tiền ổn định hàng năm

• Các KCN của IDC đều có vị trị thuận lợi tại các tỉnh kinh tế trọng điểm như Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Thái Bình, Long An…, thu hút hơn 250 dự án đầu tư. Một số khách hàng tiêu biểu như Honda, Heineken, Lock&Lock….

• IDC đã được thủ tướng Chính phủ chấp thuận đầu tư KCN Tân Phước 1 – Tiền Giang với tổng diện tích 470 ha và mở rộng KCN Mỹ Xuân B1 với diện tích 110-500 ha.

📌KỸ THUẬT DÒNG TIỀN:

• Xét khung tháng dòng tiền vào ngành BĐS vẫn yếu nhưng trên khung tuần dòng tiền vào BĐS là mạnh nhất chứng tỏ 1 tuần gần đây nhóm BĐS đã thu hút được dòng tiền.

• Trong ngành dòng tiền hiện đang hướng đến nhóm BĐS nhỏ rủi ro nhờ hiệu ứng tâm lý tích cực từ cuộc họp tháo gỡ khó khăn cho ngành BĐS

• BĐS KCN thuộc nhóm an toàn trong ngành BĐS nên đây không phải sóng của ngành này.

📝Đánh giá: Với trị trường chung đang vào nhịp cuối của đà phục hồi, những dòng rủi ro nhất đang nhắm tới, được mua và có sự phát triển giá tốt. Nên sóng của BĐS KCN sẽ tới là khi TT chung điều chỉnh lúc đó câu chuyện định giá, câu chuyện về kinh doanh của DN sẽ được nhắc đến nhiều. Đó mới là sóng ngành của BĐS KCN

📝Khuyến nghị: Thêm cp ngành BĐS KCN vào danh sách theo dõi chú ý sự luân chuyển của ngành và dòng tiền để có thể vào ra hợp lý, tận dụng các nhịp tăng giảm của thị trường giai đoạn tới

--------------------------------------------------------------------------

Lưu ý: Bài viết dựa trên quan điểm cá nhân, A/c NĐT nên cân nhắc trước khi đưa ra quyết định !