KDH – Khi thị trường đang định giá sai một "ông lớn" bất động sản?

Quý 1/2026, CTCP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (KDH) báo lãi sau thuế cổ đông mẹ 281 tỷ đồng, tăng 131% so với cùng kỳ. Con số rất ấn tượng - nhưng nhìn kỹ thì phần lớn lợi nhuận này không đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Doanh thu thuần quý này chỉ đạt 281 tỷ (-60% YoY), chủ yếu từ bàn giao vài sản phẩm thấp tầng dự án Gladia. Cú hích thật sự nằm ở một khoản bất thường: 285 tỷ "lãi từ giao dịch mua rẻ" sau khi KDH hoàn tất nhận chuyển nhượng Công ty CP Phát triển BĐS An Lập. Nói cách khác, KDH lãi lớn nhờ mua được tài sản dưới giá trị, chứ chưa phải nhờ bán hàng bùng nổ.

Nhưng dòng tiền lợi nhuận thực sự đang ở phía trước

Đây mới là phần đáng chú ý. 2026 là "điểm rơi lợi nhuận" của KDH: việc bàn giao các sản phẩm thấp tầng còn lại tại Gladia (liên doanh với Keppel) đẩy biên lợi nhuận gộp lên đỉnh 72,6%, kéo LNST-CĐM dự phóng đạt 1.460 tỷ (+39,7%) năm 2026 và tiếp tục lên 1.632 tỷ (+11,8%) năm 2027. Cả năm 2025 doanh nghiệp đã lãi 1.045 tỷ (+30%) và vượt kế hoạch - nền tảng không hề yếu.

Nước cờ dài hạn: gom đất khi thị trường còn trầm lắng

Nước cờ chiến lược còn đáng chú ý hơn con số quý. Hàng tồn kho đã nhảy lên 29.126 tỷ (+25% QoQ) - KDH đang tận dụng giai đoạn thị trường nguội để mở rộng quỹ đất sạch tại TP.HCM: hợp nhất An Lập, đẩy mạnh giải phóng mặt bằng tại đại đô thị Tân Tạo (330ha), Phong Phú 2, Bình Hưng 11A và chuẩn bị mở bán The Solina (2027). Cơ cấu sản phẩm cũng được làm mới với phân khu căn hộ cao tầng Gladia (616 căn, mở bán nửa cuối 2026).

Cái giá phải trả: để tài trợ M&A và xây dựng, nợ vay đã tăng lên 15.348 tỷ (+51%). Đây là canh bạc có tính toán, nhưng cũng là biến số cần theo dõi nếu lãi suất tiếp tục neo cao.

Nhìn từ diễn biến giá (đầu tháng 6/2026)

Trái ngược với nhiều cổ phiếu vừa tăng nóng, KDH đang giao dịch quanh 23.000đ - sát vùng đáy 52 tuần (22.350đ) và cách khá xa đỉnh 52 tuần (37.000đ). Trong một năm qua cổ phiếu đã giảm khoảng 12,5%, và riêng tháng gần nhất giảm gần 7%, xu hướng giá vẫn chưa xác nhận đảo chiều, hiện vẫn nghiêng về phía "bán.

Vậy nhà đầu tư nên làm gì?

- Nhà đầu tư đang cầm hàng: chưa nên vội bán hoảng loạn nếu giá vẫn giữ được vùng 22 – 23, nhưng cũng chưa nên quá kỳ vọng đảo chiều nhanh. Vùng cần quan sát là 24.5 – 25. Nếu KDH vượt được vùng này với thanh khoản tốt, tín hiệu hồi phục sẽ đáng tin hơn. Ngược lại, nếu thủng vùng 22, nên hạ tỷ trọng để quản trị rủi ro.

- Nhà đầu tư muốn mua mới: không nên mua đuổi chỉ vì thấy giá đã giảm sâu. Có thể chia vốn thăm dò quanh vùng hỗ trợ, nhưng tỷ trọng nên thấp. Điểm mua an toàn hơn là khi cổ phiếu vượt lại MA50 hoặc tạo nền tích lũy rõ ràng hơn.

Bài viết chỉ mang tính tham khảo, không phải khuyến nghị đầu tư. Nhà đầu tư tự chịu trách nhiệm với quyết định của mình.

------------------------------

PHÙNG HƯƠNG

Thạc sĩ QTKD - Đại học Kinh tế - ĐHQGHN