KBC - Triển vọng dài hạn vẫn tích cực

Bất động sản khu công nghiệp có nhiều dư địa để phát triển trong dài hạn dù chịu nhiều ảnh hưởng bởi dịch Covid-19. Với kỳ vọng nền kinh tế Việt Nam phục hồi sau đại dịch và làn sóng dịch chuyển sản xuất đang diễn ra trên toàn cầu sẽ giúp các doanh nghiệp trong ngành, trong đó có Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (HOSE: KBC) giữ được đà tăng trưởng.

Triển vọng ngành trong trung hạn vẫn khả quan

Dù chịu ảnh hưởng nặng nề bởi đợt dịch lần 4 song thị trường bất động sản khu công nghiệp (KCN) tại khu vực miền Nam vẫn duy trì được sự ổn định. Theo Savills Việt Nam, tỷ lệ lấp đầy trung bình năm 2021 tại TP.HCM vẫn đạt mức cao 99%, Đồng Nai 95%, Bình Dương 91%, Long An 84% và Bà Rịa - Vũng Tàu 80%.

Tương tự tại miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy trung bình của các KCN tại 5 tỉnh và thành phố công nghiệp chính bao gồm Hà Nội đạt 91%, Bắc Ninh 99%, Hưng Yên 88%, Hải Dương 86% và Hải Phòng 70%.

Về mặt bằng giá thuê, nhìn chung đã có sự tăng trưởng chậm lại ở cả 2 vùng kinh tế trọng điểm của cả nước. Tại Hà Nội giá thuê đất đạt 129 USD/m², TP.HCM đạt khoảng 161 USD/m², Long An đạt 138 USD/m²…

Giá thuê đất công nghiệp và tỷ lệ lấp đầy năm 2021. Đvt: USD/m²

Trong giai đoạn khó khăn do bùng phát dịch Covid-19, các lệnh phong tỏa, giãn cách xã hội áp đặt nghiêm ngặt, đã có 18% doanh nghiệp châu Âu dịch chuyển đơn hàng ra khỏi Việt Nam. Tuy nhiên, theo EuroCham đây chủ yếu là chuyển các đơn đặt hàng và là quyết định tạm thời của các doanh nghiệp.

Chính vì vậy, trong trung và dài hạn Việt Nam vẫn được xem là điểm đến hấp dẫn với dòng vốn nước ngoài nhờ quá trình dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, căng thẳng thương mại Mỹ - Trung.

Tuy nhiên, việc đón nhận sự dịch chuyển hoạt động sản xuất (chủ yếu từ Trung Quốc) vào Việt Nam sẽ gặp không ít khó khăn từ các lệnh phong tỏa và hạn chế đi lại trong bối cảnh dịch bệnh phức tạp. Điều này sẽ gây cản trở và làm chậm việc tiếp nhận các dự án đầu tư. Song giới phân tích kỳ vọng tình trạng này sẽ được cải thiện trong thời gian tới khi dịch bệnh dần được kiểm soát.

Tiến độ các dự án

KBC hiện đang sở hữu hơn 4,713 ha đất KCN và 917 ha đất khu đô thị (KĐT). Trong đó, 4 KCN bao gồm KCN Quế Võ, KCN Quế Võ mở rộng, KCN Tràng Duệ 1 và KCN Tràng Duệ 2 với tổng diện tích 1,013 ha đã được lấp đầy 100%. Chúng đang mang về nguồn thu ổn định từ doanh thu dịch vụ, quản lý hạ tầng, doanh thu cấp nước và xử lý nước thải.

Quá trình lấp đầy các KCN của KBC từ 2007-2020

Với các dự án đầu tư mới, KBC hiện có hai dự án KCN đáng chú ý là Nam Sơn Hạp Lĩnh và Tràng Duệ 3. Cả hai dự án này đều có diện tích lớn và nằm ở các tỉnh thành phố trọng điểm về phát triển KCN.

Dự án KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh giai đoạn 1 có tổng diện tích là 300ha và đã đền bù được hơn 61% diện tích đất. Tính đến hiện tại, KCN này đã ký kết biên bản ghi nhớ cho thuê đất với diện tích hơn 120 ha. Trong đó, OPPO Electronics chiếm tỷ trọng thuê lớn nhất với 62.7 ha, dự kiến sẽ hoàn thành thanh toán tiền cọc và bàn giao đất trong giai đoạn quý 4/2021 – quý 1/2022.

Dự án Tràng Duệ 3 cũng đang gấp rút đầu tư sau khi được Thủ tướng Chính phủ đồng ý hồi đầu năm. Dự án này có quy mô 687 ha thuộc Khu Kinh tế Đình Vũ – Cát Hải, TP.Hải Phòng; và đang thu hút được sự quan tâm đâu tư lớn từ LG Display. Hiện KCN Tràng Duệ 3 vẫn đang trong giai đoạn đầu tư giải phóng mặt bằng và kỳ vọng đến năm 2023 sẽ bắt đầu cho thuê. Chúng tôi đánh giá KCN này sẽ nhanh chóng đạt tỷ lệ lấp đầy 100% trong vòng 3-4 năm khi mà khu vực TP.Hải Phòng là mắt xích quan trọng của tam giác kinh tế Hà Nội - Hải Phòng – Quảng Ninh và luôn là điểm đến hấp dẫn dòng vốn FDI.

Với các dự án bất động sản thương mại, khu đô thị (KĐT) Tràng Cát hiện là dự án lớn và đáng chú ý nhất của KBC trong thời gian tới. Dự án Tràng Cát do KBC sở hữu 100% vốn đầu tư, có tổng diện tích 584.9 ha và đã đền bù giải phóng mặt bằng 582 ha. Hiện KBC đã hoàn thành nộp hết tiền sử dụng đất cho KĐT Tràng Cát và chính quyền TP.Hải Phòng đã bàn giao hiện trạng đất trên thực địa cho KBC để làm các thủ tục triển khai, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng của dự án để đưa vào vận hành khai thác kinh doanh.

Đây là đại đô thị lớn ở Hải Phòng, sẽ đóng góp quan trọng cho sự phát triển của Hải Phòng và đem lại lợi ích vô cùng lớn cho cổ đông của KBC trong nhiều năm tới.

Theo KBC, tổng vốn đầu tư của dự án KĐT Tràng Cát rơi vào khoảng hơn 11,000 tỷ. Song định giá của các tổ chức quốc tế dự án này có giá trị hơn 60,000 tỷ.

Các KĐT còn lại cũng đang được KBC triển khai đầu tư giải phóng mặt bằng, hoàn thiện pháp lý, mở bán và tiến hành bàn giao. Trong đó, KĐT Tràng Duệ đã bàn giao được hơn 2 ha sau 9 tháng đầu năm.

Chi phí lãi vay tạo áp lực lên lợi nhuận

Trong quý 3/2021, KBC ghi nhận doanh thu thuần đạt gần 325 tỷ, tăng 61% so với cùng kỳ. Doanh thu đến chủ yếu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, cho thuê đất và cơ sở hạ tầng, bán nhà xưởng.

Tuy nhiên trong kỳ, KBC ghi nhận khoản mục chi phí gia tăng đáng kể, đặc biệt là chi phí tài chính. Cụ thể, chi phí tài chính ghi nhận gần 178 tỷ đồng, gấp 2.3 lần so với cùng kỳ, trong đó, chi phí lãi vay chiếm gần 155 tỷ đồng, gấp 2.4 lần.

Chi phí tài chính tăng mạnh đến từ việc KBC gia tăng vay nợ trong những quý gần đây để chủ yếu phục vụ cho các dự án đầu tư lớn như KĐT Tràng Cát tại TP.Hải Phòng. Điều này khiến cho khoản mục lợi nhuận ròng trong quý 3 của KBC ghi nhận lỗ hơn 68 tỷ.

Dù vậy, nhờ kết quả khả quan trong hai quý đầu năm, đặc biệt là trong quý 1, đã giúp kết quả kinh doanh 9 tháng đầu năm của KBC vẫn đạt được tăng trưởng ấn tượng. Cụ thể, doanh thu thuần ghi nhận gấp 3.3 lần cùng kỳ, đạt gần 3,077 tỷ đồng. Chi phí tuy tăng mạnh song lợi nhuận ròng của KBC vẫn đạt gần 572 tỷ đồng, gấp 19 lần 9 tháng đầu năm 2020.

Nợ vay tài chính ngắn hạn và dài hạn của KBC. Đvt: Tỷ đồng

Doanh thu thuần và lợi nhuân ròng của KBC. Đvt: Tỷ đồng

Định giá doanh nghiệp

Người viết sử dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền cho các dự án của KBC. Như vậy, giá trị hợp lý của KBC nằm ở mức 68,902 đồng. Giá thị trường vẫn còn ở mức khá hợp lý để mua vào cho mục tiêu đầu tư dài hạn.