Hết thời "ăn may" theo đám đông trên thị trường địa ốc

Định kiến "đất chỉ có tăng chứ không có giảm" chính thức đổ vỡ, buộc cuộc chơi địa ốc phải trả quyền định đoạt về tay những tài sản có khả năng tạo dòng tiền và phục vụ nhu cầu ở thực.

Theo PGS.TS Ngô Trí Long, để đánh giá triển vọng bất động sản năm 2026 cần dựa trên những dữ liệu thực tế thay vì các kỳ vọng cảm tính. Trong bối cảnh thị trường ngày càng phân hóa, quan niệm "bất động sản chỉ có tăng" không còn phù hợp.

Giá trị của một tài sản không nằm ở những lời đồn đoán hay các cơn sốt nhất thời mà được quyết định bởi pháp lý, khả năng tạo dòng tiền, thanh khoản và mức giá hợp lý.

Theo đó, một bất động sản đáng đầu tư phải đồng thời đáp ứng nhiều điều kiện như hồ sơ pháp lý minh bạch, khả năng khai thác dòng tiền ổn định, phù hợp năng lực tài chính và có tính thanh khoản tốt.

"Nhà đầu tư chuyên nghiệp không hỏi tài sản có tăng giá hay không, mà đánh giá giá trị thực mà tài sản đó tạo ra", ông Long nhận định.

Đây cũng là ranh giới rõ nhất giữa đầu tư và đầu cơ. Nếu đầu cơ đặt cược vào việc bán lại với giá cao hơn, đầu tư là quá trình tạo ra giá trị từ chính tài sản đang sở hữu.

Dòng tiền đang đổi hướng

Theo đánh giá của chuyên gia, năm 2026 xuất hiện nhiều yếu tố cho thấy thị trường đang vận động theo hướng bền vững và thận trọng hơn.

Mặt bằng lãi suất dù ổn định nhưng khó quay lại thời kỳ vốn rẻ. Điều này đồng nghĩa chiến lược đầu tư dựa hoàn toàn vào kỳ vọng lãi suất giảm mạnh sẽ không còn phù hợp.

Bên cạnh đó, tín dụng bất động sản tiếp tục được kiểm soát chặt. Dòng vốn có xu hướng ưu tiên các dự án hoàn thiện pháp lý, chủ đầu tư uy tín và những phân khúc gắn với nhu cầu ở thực hoặc tạo ra giá trị kinh tế rõ ràng như bất động sản công nghiệp và logistics.

Trong khi đó, thị trường vốn vẫn chưa thực sự thông suốt, buộc nhà đầu tư phải quan tâm nhiều hơn đến sức khỏe tài chính và khả năng huy động vốn của doanh nghiệp phát triển dự án.

Một thực tế khác là tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn chưa được giải quyết triệt để. Nguồn cung nhà ở vừa túi tiền còn hạn chế, trong khi nhiều sản phẩm mang tính đầu cơ, đặc biệt là đất nền xa trung tâm, vẫn xuất hiện khá nhiều trên thị trường.

Từ những yếu tố này, dòng tiền được dự báo sẽ dịch chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư dài hạn gắn với nhu cầu thực tế.

Cuộc sàng lọc ngày càng khắc nghiệt

Theo PGS.TS Ngô Trí Long, thị trường thời gian tới sẽ phân hóa sâu sắc hơn theo vị trí, chất lượng sản phẩm và uy tín chủ đầu tư.

Những dự án phục vụ nhu cầu ở thực, sở hữu pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác hiệu quả sẽ có nhiều lợi thế. Ngược lại, các sản phẩm chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ đối mặt áp lực lớn hơn.

Đáng chú ý, đòn bẩy tài chính không còn là "vũ khí" hiệu quả như các chu kỳ trước. Trong bối cảnh chi phí vốn duy trì ở mức cao và tín dụng được kiểm soát, nhà đầu tư vay nợ quá lớn có thể chịu áp lực tài chính đáng kể.

Với nhà đầu tư cá nhân, chuyên gia khuyến nghị cần loại bỏ tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội. Việc xuống tiền vội vàng không chỉ khiến dòng vốn bị chôn trong thời gian dài mà còn làm mất đi những cơ hội đầu tư tốt hơn.

Yếu tố pháp lý cần được đặt lên hàng đầu. Đồng thời, hiệu quả đầu tư nên được đánh giá dựa trên khả năng tạo dòng tiền từ cho thuê hoặc khai thác thực tế thay vì chỉ nhìn vào kỳ vọng tăng giá.

Dù thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh, triển vọng dài hạn của bất động sản Việt Nam vẫn được đánh giá tích cực nhờ tốc độ đô thị hóa, hạ tầng giao thông tiếp tục mở rộng và nhu cầu nhà ở còn lớn.

Tuy nhiên, không phải mọi dự án đều xứng đáng để xuống tiền.

"Năm 2026 sẽ là phép thử cho sự trưởng thành của nhà đầu tư. Thị trường sẽ không còn thưởng cho các quyết định cảm tính mà dành cơ hội cho những người có kiến thức, biết phân tích và quản trị rủi ro", PGS.TS Ngô Trí Long nhấn mạnh.