HDC: Doanh thu 9 tháng tăng 63%, vì sao lợi nhuận vẫn giảm mạnh?

CTCP Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (HDC) đang cho thấy một bức tranh khá trái chiều: doanh thu phục hồi mạnh nhưng lợi nhuận chưa đi cùng chiều. Sau 9 tháng 2026, doanh thu tăng 63% so với cùng kỳ lên 459 tỷ đồng, trong khi lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ chỉ đạt 163 tỷ đồng, giảm 73%. Điểm quan trọng không nằm ở mức tăng doanh thu, mà ở tiến độ bàn giao bất động sản vẫn chậm và chi phí tài chính đang tăng nhanh.

Riêng quý 3, HDC ghi nhận 116 tỷ đồng doanh thu, tăng 14% so với cùng kỳ và 23% so với quý trước. Lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ đạt 63 tỷ đồng, tăng 45% so với quý trước nhưng giảm tới 88% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, chất lượng lợi nhuận cần được nhìn kỹ hơn khi kết quả quý này được hỗ trợ bởi 78 tỷ đồng lợi nhuận còn lại từ chuyển nhượng cổ phần dự án Đại Dương và 41 tỷ đồng tiền đền bù đất tại Phước Thắng.

Nếu loại bỏ các khoản hỗ trợ này, hoạt động kinh doanh chính vẫn chưa thực sự khởi sắc. Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh quý 3 âm 11 tỷ đồng, trong khi riêng mảng bất động sản ghi nhận lợi nhuận gộp âm khoảng 1 tỷ đồng. Chi phí tài chính cũng tăng hơn gấp đôi so với cùng kỳ, từ 20 tỷ lên 43 tỷ đồng. Đây là lý do doanh thu tăng nhưng chưa chuyển hóa tương ứng thành lợi nhuận cốt lõi.

Áp lực tài chính cũng đáng chú ý hơn khi tỷ lệ nợ vay ròng trên vốn chủ sở hữu của HDC tăng lên 51,9% vào cuối quý 3, từ 49,3% cuối quý 2 và 41% cuối năm 2025. Nợ tăng trong khi tiến độ bàn giao chậm tạo ra hai tác động cùng lúc: doanh thu và lợi nhuận chưa được ghi nhận như kỳ vọng, nhưng chi phí vốn vẫn phải phát sinh. Vì vậy, yếu tố quyết định sự cải thiện trong những quý tới không đơn thuần là bán được sản phẩm, mà là HDC có thể đẩy nhanh bàn giao và chuyển lượng sản phẩm đã bán thành doanh thu hay không.

Điểm hỗ trợ là HDC vẫn còn khoảng 513 tỷ đồng giá trị chưa ghi nhận doanh thu vào cuối quý 3, chủ yếu tại Ngọc Tước 2 và The Light City giai đoạn 1. Đây là nguồn doanh thu có thể hỗ trợ các kỳ tiếp theo nếu tiến độ bàn giao được cải thiện. Tuy nhiên, số liệu này chưa đồng nghĩa toàn bộ 513 tỷ đồng sẽ được ghi nhận ngay trong quý 4, nên khả năng phục hồi lợi nhuận vẫn phụ thuộc nhiều vào tiến độ thực tế.

Ở chiều bán hàng, HDC đang chuẩn bị mở bán tiếp khoảng 100 căn tại The Light City giai đoạn 1 vào cuối năm, với tổng giá trị dự kiến khoảng 1.000 tỷ đồng. Doanh nghiệp cũng dự kiến đưa 8 căn thấp tầng tại Tây 3/2 vào kinh doanh, trong khi Ecohome 1 có kế hoạch ký hợp đồng mua bán từ tháng 11 nếu hồ sơ được cơ quan chức năng thông qua. Những động thái này có thể cải thiện lượng sản phẩm bán mới và dòng tiền, nhưng cần phân biệt rằng mở bán hoặc ký hợp đồng chưa đồng nghĩa lợi nhuận sẽ được ghi nhận ngay.

Ngoài ra, HDC đã thông qua chủ trương chuyển nhượng dự án HODECO Seavillage với giá trị dự kiến khoảng 1.050 tỷ đồng. Đây có thể là nguồn lực tài chính đáng kể, nhưng doanh nghiệp kỳ vọng thương vụ chỉ hoàn tất trong năm 2027. Vì vậy, yếu tố này phù hợp hơn với câu chuyện củng cố dòng tiền và bảng cân đối trong trung hạn, thay vì trở thành động lực lợi nhuận cho quý 4/2026.

Nhìn chung, điểm cần thay đổi trong cách nhìn HDC là doanh thu tăng mạnh chưa đồng nghĩa hoạt động cốt lõi đã phục hồi hoàn toàn. Lợi nhuận hiện vẫn phụ thuộc đáng kể vào các khoản không thường xuyên, trong khi chi phí tài chính và tiến độ bàn giao đang tạo sức ép. Câu chuyện trong 1-2 quý tới vì thế sẽ xoay quanh khả năng chuyển hơn 500 tỷ đồng giá trị chưa ghi nhận thành doanh thu, đồng thời kiểm soát đà tăng của nợ vay và chi phí vốn. Nếu bàn giao cải thiện, lợi nhuận cốt lõi có cơ sở phục hồi; ngược lại, tiến độ tiếp tục chậm sẽ khiến mức tăng doanh số mới chưa thể phản ánh ngay vào kết quả kinh doanh.

Nhà đầu tư muốn xem sâu hơn về triển vọng, rủi ro và định giá của HDC có thể vào trang tiểu sử để nhận báo cáo phân tích chi tiết.