Hậu giãn cách, nhà đầu tư rục rịch gom đất nền tỉnh lẻ

Các yêu cầu về giãn cách xã hội được nới lỏng, hoạt động giao dịch đất nền tỉnh lẻ tại một số khu vực ven TPHCM nhanh chóng sôi động trở lại. Tuy nhiên, chuyên gia cảnh báo cần quan sát thêm.

Giao dịch trở lại

Chị Phương - một nhà đầu tư kiêm môi giới bất động sản tại TPHCM - cho biết từ sau giãn cách xã hội đến nay, chị liên tục dẫn khách đi xem đất tại Bình Châu (Bà Rịa - Vũng Tàu), trung bình 3-4 chuyến/tuần. Đa phần khách chủ động đặt yêu cầu và lên lịch hẹn đi xem đất. Mỗi chuyến đi thường khoảng 5-6 khách, nhưng có hôm phải thuê xe 16 chỗ mới đủ đáp ứng nhu cầu tăng cao sau dịch.

Nhóm khách này chủ yếu "săn lùng" những lô đất nền diện tích 100 m2, 500 m2 và 1.000 m2 với giá bán 2-7 triệu đồng/m2, nằm gần mặt tiền Quốc lộ 55 hoặc dự án Novaworld Hồ Tràm quy mô 1.000 m2. Các sản phẩm có giá bán tăng 5-10% so với thời điểm trước dịch, nhưng khách hàng quyết định "xuống tiền" khá nhanh. Chỉ trong hơn một tháng, chị Phương đã hỗ trợ khách mua 16 lô đất tại riêng Bình Châu. Bản thân chị cũng vừa "chốt" lô đất thứ 5 tại đây.

"Vẫn có khách giữ tâm lý thận trọng, nhưng phần đông quyết định xuống tiền khá nhanh khi tận mắt chứng kiến tốc độ hoàn thiện hạ tầng tại Bình Châu. Nhiều khách hàng Hà Nội đầu tư theo nhóm sẵn sàng chốt những giao dịch trị giá vài chục tỷ đồng mà thậm chí không cần đi xem đất, chỉ nhìn qua định vị và hình ảnh", chị Phương chia sẻ.

Thị trường đất nền tại khu vực Bảo Lộc, Lâm Đồng hậu giãn cách cũng sôi động không kém. Anh Trịnh Minh Hải - một nhà đầu tư cá nhân cũng là môi giới bất động sản tại khu vực này - cho biết, ngay trong những ngày hạn chế đi lại, vẫn có không ít khách hàng gọi hỏi mua đất nền Bảo Lộc. Sức cầu thị trường là có, nhưng chưa có giao dịch do tâm lý nhà đầu tư muốn đến tận nơi, xem tận mắt.

Khi các tỉnh mở cửa cho người đến từ TPHCM, các nhà đầu tư cũng nhanh chóng có mặt tại Bảo Lộc, để xem những lô đất mà họ đã để ý từ trước. Dọc theo các cung đường nhựa, không khó bắt gặp hình ảnh từng đoàn xe ô tô mang biển số TPHCM nối dài.

Anh Hải ghi nhận, ít nhất 14 giao dịch đã được thực hiện thành công tại Bảo Lộc từ đầu tháng 11 đến nay. Riêng anh cũng vừa chốt lời một lô đất tại đây. Mặt bằng giá đất tại Lâm Đồng tiếp tục đi lên so với trước giãn cách. Một lô đất tại Bảo Lộc rao bán với giá 1,4 tỷ đồng/sào (tức 1.000 m2) trước dịch, nay đã lên 1,6 tỷ đồng/sào. Đất nền Đông Thanh (Lâm Hà) trước đó có giá 1,2 tỷ đồng/sào, nay đã lên 1,5-1,7 tỷ đồng/sào.

"Nếu đợt dịch thứ 5 bùng phát như nhiều người lo ngại, thì mọi người cũng đã sẵn sàng tâm lý sống chung với dịch. Những nhà đầu tư có dòng tiền ổn định sẽ xuống tiền ở giai đoạn này, khi nhìn thấy xu hướng giá bất động sản chỉ có thể tăng lên hoặc đi ngang. Việc giảm giá có xảy ra ở một số ít tài sản, mà người mua trước đó cần tiền gấp. Nhưng họ cũng chỉ giảm lời so với kỳ vọng chứ không lỗ", nhà đầu tư này nói.

Không riêng đất nền lẻ trong dân, thị trường đất nền dự án cũng ghi nhận những diễn biến khá lạc quan. Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TPHCM và vùng phụ cận của DKRA Vietnam, trong tháng 10 vừa qua, toàn khu vực này có 9 dự án đất nền mở bán với khoảng 649 sản phẩm, tăng 20% so với cùng kỳ năm 2020 và tăng đến 6,8 lần so với hồi tháng 9. Tỷ lệ tiêu thụ dù chỉ đạt 36% so với tổng nguồn cung, nhưng vượt hơn 10 lần so với tháng trước. Giá bán trên thị trường sơ cấp trong tháng vừa qua cao hơn trung bình 15-30% so với đợt mở bán trước đó.

Thời điểm tốt để mua?

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa - từng dự báo thị trường địa ốc giai đoạn sau dịch sẽ chuyển biến qua 3 giai đoạn. Giai đoạn đầu, thị trường đi ngang trong 3 tháng, giao dịch xuất hiện rải rác tại một số khu vực. Giai đoạn 2, thị trường sốt nhẹ trong 3 tháng. Và giai đoạn 3, thị trường bình ổn trong 6 tháng, điều chỉnh tăng hoặc giảm nhẹ theo đà phục hồi của nền kinh tế, trước khi bắt đầu chu kỳ mới.

Hiện tại, vị chuyên gia này xác nhận giao dịch đất nền tại các tỉnh vùng ven TPHCM như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Lâm Đồng, Bà Rịa - Vũng Tàu... đã rục rịch sôi động trở lại sau nhiều tháng gần như "đóng băng". Đà phục hồi này nhanh hơn ông Quang dự đoán, nhưng chỉ diễn ra cục bộ ở một vài địa phương và một số phân khúc nhất định. Do đó, khả năng sốt giá nhẹ chưa thể xảy ra ít nhất cho đến tết Nguyên đán.

Ông Quang đánh giá, giai đoạn hiện nay chính là thời cơ cho những nhà đầu tư chuyên nghiệp lựa chọn đúng khu vực có triển vọng tăng giá cũng như sản phẩm đang có giá tốt. Riêng với những nhà đầu tư mới "nhảy" vào thị trường, ông cho rằng đây chưa phải thời điểm thích hợp, cần thời gian quan sát thêm. Bởi diễn biến hiện tại chưa thể hiện rõ bản chất của thị trường, mới chỉ mang tính hiện tượng.

Có cái nhìn thận trọng, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng hoạt động mua bán hăng hái của nhà đầu tư ở một vài khu vực xuất phát từ nỗ lực của một số môi giới cũng như chủ đầu tư những dự án nhỏ. Tổng quan thị trường, tình hình thanh khoản không như kỳ vọng của các doanh nghiệp. Điều này xuất phát từ 3 lý do chính:

Thứ nhất là tình hình đi lại chưa thực sự hoàn toàn thuận lợi. Các nhà đầu tư chưa thể tự do "lùng sục" sản phẩm tốt tại những vùng đất mới. Trong khi các sự kiện lớn, lôi kéo nhà đầu tư đến với dự án còn hạn chế.

Thứ hai, phần đông nhà đầu tư vẫn giữ tâm lý thận trọng quan sát, vì đang có sự mâu thuẫn giữa lòng tham và thực tế tài chính của họ. Các thông tin họ nghe ngóng được cho thấy giá bất động sản còn tăng nhưng dòng tiền của họ đang bế tắc. Họ muốn bỏ tiền đầu tư bất động sản thay vì kiếm tiền qua kinh doanh, nhưng lại đang gặp khó khăn về thu nhập và trả nợ.

Cuối cùng, cơ hội để khai phá những vùng đất tiềm năng với giá "mềm" ngày càng hiếm. Thị trường không còn nhiều khả năng tạo được những cơn sóng đầu tư như cách đây vài năm.

Ông Hiển dự báo, thị trường từ nay đến cuối năm tiếp tục diễn biến "lình xình", tất nhiên vẫn có một số vùng có thể ghi nhận những đợt "nóng" giao dịch. Thanh khoản còn trầm lắng, thậm chí là rõ hơn giai đoạn trước đợt bùng dịch lần 4.

"Trong quý I-II, nhà đầu tư vẫn có niềm tin nhưng bây giờ niềm tin ấy ngày càng giảm đi. Người mua đang đối diện với những khó khăn mà họ cần phải dồn sức để vượt qua. Thị trường từ giờ đến cuối năm không có động lực ở đầu cuối - tức người mua cá nhân", ông Hiển phân tích.

Cũng theo vị chuyên gia này, hiện tại không phải là giai đoạn để nhà đầu tư có thể mạnh dạn xuống tiền. Những người mua giai đoạn này chủ yếu là nhà đầu tư đã hiểu biết về một dự án hoặc miếng đất nào đó, với chỉ xuống tiền với khi họ biết rõ mức giá là hợp lý.