24HMONEY đã kiểm duyệtHàng tồn kho “nói” gì về diễn biến thị trường?
Quý III/2025, tồn kho bất động sản tại các dự án tăng, đặc biệt là căn hộ chung cư, trong khi giao dịch giảm so với quý trước. Giá bán neo cao, lãi suất tăng và áp lực chi phí vốn tạo sức ép tài chính lớn lên doanh nghiệp, đồng thời kéo dài thời gian giải phóng hàng tồn kho.
Trong bối cảnh sức mua hạ nhiệt và tồn kho tăng cao, các doanh nghiệp bất động sản đang đối mặt bài toán nan giải: chọn “cuộc chơi” nào và khai thác “sân chơi” ra sao để duy trì cân đối tài chính.
Thị trường địa ốc Việt đang trình diễn một bức tranh đầy nghịch lý: Hàng tồn kho phình to nhưng giá bán vẫn kiên quyết neo ở mức cao, tạo áp lực tài chính khổng lồ lên doanh nghiệp và siết chặt khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, tổng lượng tồn kho bất động sản quý III/2025 đạt khoảng 26.717 sản phẩm. Dù chưa phải là "cú sốc" như giai đoạn 2012–2013, nhưng xu hướng gia tăng tồn kho cho thấy thị trường hấp thụ kém. Đáng báo động nhất là phân khúc chung cư, tồn kho tăng 137% so với quý trước, trong khi đất nền có xu hướng giảm.
Giao dịch giảm nhiệt, giá nhà vô cảm
Mức độ tồn kho gia tăng phản ánh sự giảm nhiệt của giao dịch. Trong quý III/2025, tổng giao dịch giảm xuống 87% so với quý trước, với đất nền giảm sâu nhất (giảm 14,7%).
Trong khi đó, giá bán sơ cấp vẫn phi thực tế: Căn hộ tại Hà Nội dao động từ 120–140 triệu đồng/m2, cá biệt lên tới 200 triệu đồng/m2. TP. Hồ Chí Minh cũng tương tự, với giá trung bình 91 triệu đồng/m2. Sự "vô cảm" của giá nhà trước sức mua yếu là do nguồn cung hạn chế tại các khu vực trung tâm và kỳ vọng hạ tầng (Metro số 1, Vành đai 3) đẩy giá khu vực kết nối lên cao.
Tồn kho là 'cục nợ' hay 'tài sản chờ thời'?
Các chuyên gia nhận định, tồn kho là bài toán sống còn cho các chủ đầu tư. Tổng giá trị hàng tồn kho của 10 doanh nghiệp niêm yết hàng đầu đã lên tới khoảng 389.812 tỷ đồng, dẫn đầu là Novaland và Vinhomes.
Áp lực tài chính: Phần lớn tồn kho là bất động sản dở dang, đồng nghĩa với việc hàng trăm nghìn tỷ vốn đang "ngủ đông". Nếu không xử lý kịp thời, tồn kho sẽ trở thành "cục nợ" kéo dài, làm suy yếu dòng tiền và cản trở kế hoạch triển khai dự án mới, buộc doanh nghiệp phải xoay chuyển chiến lược khẩn cấp.
Tâm lý thận trọng: Dù nhiều ngân hàng tung ra gói vay mua nhà ưu đãi (chỉ từ 5,5%/năm), giao dịch vẫn giảm. Tâm lý thận trọng đang chiếm ưu thế áp đảo, khi nhà đầu tư chờ thời và cân nhắc rủi ro lãi suất có dấu hiệu tăng trở lại, kéo theo chi phí trả nợ hàng tháng tăng. TS. Trần Xuân Lượng (VARS) nhấn mạnh: "Dư địa duy trì lãi suất thấp bị thu hẹp, tạo sức ép lớn đối với người mua nhà có sử dụng vốn vay."
Mặc dù có ý kiến cho rằng tồn kho lớn thể hiện chiến lược "ôm hàng chờ thời" của doanh nghiệp, thực tế chỉ có một số ít như Vinhomes thể hiện được vòng quay vốn tích cực. Đối với phần lớn, sức ép tồn kho tăng cao trong bối cảnh thanh khoản thị trường xuống thấp là một vấn đề đáng lưu tâm, làm phức tạp thêm nỗ lực tái cấu trúc nợ trái phiếu và kéo dài chu kỳ phục hồi của ngành địa ốc.
Nhà đầu tư lưu ý
Bạn muốn trở thành VIP/PRO trên 24HMONEY?
Bấm vào đây để liên hệ 24HMoney ngay
Từ khóa hot
Bàn tán về thị trường