Gọi vốn nhà đất bằng công nghệ: Cần sớm hoàn thiện hành lang pháp lý

Hiện hành lang pháp lý liên quan tới hình thức huy động vốn cho bất động sản qua các nền tảng công nghệ vẫn chưa hoàn thiện, nên giao dịch mua bán nhà đất qua những ứng dụng này chứa đựng nhiều rủi ro.

Mua đất giá 1 triệu đồng

Gần đây làn sóng đầu tư bất động sản thông qua các nền tảng công nghệ chuỗi khối (blockchain) và chữ ký số mã hóa (token) đã khá phổ biến.

Chẳng hạn Công ty cổ phần Houze Agent mới đây đã huy động 3,7 tỷ đồng tương đương 65% giá trị của ba căn hộ cao cấp tại Quốc lộ 13, TP. Thuận An, tỉnh Bình Dương. Theo đó nền tảng này chia nhỏ số vốn kêu gọi đầu tư thành 3.700 phần, đồng nghĩa 1 triệu đồng/phần. Mô hình này có thời gian áp dụng trong 18 tháng; lãi suất 11%/năm, trả lãi theo từng quý và hoàn vốn vào cuối kỳ cho người tham gia. Theo doanh nghiệp, nếu không huy động đủ 3,7 tỷ đồng, doanh nghiệp sẽ hoàn trả tiền cho nhà đầu tư.

Một doanh nghiệp công nghệ bất động sản khác là Moonka cũng gọi vốn thành công đối với một khu nhà cấp 4 ở huyện Cần Giờ bằng công nghệ blockchain. Khu nhà này được chia nhỏ thành 1.000 phần, giá chào bán mỗi phần là 3,2 triệu đồng. Mới đây, Moonka cũng đã chào bán xong một nền đất khác tại Bảo Lộc (Lâm Đồng) với giá 1,67 tỷ đồng, được chia nhỏ thành 1.000 phần, giá bán là 1,67 triệu đồng/phần.

TS. Phan Phương Nam - Phó Trưởng khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP.HCM cho rằng, xu hướng phát triển các mô hình công nghệ bất động sản ứng dụng blockchain và mã token hiện nay đang được giới đầu tư nhà đất quan tâm. Làn sóng đầu tư vào các ứng dụng công nghệ bất động sản (proptech) cũng mạnh mẽ. Trong năm 2020, nền tảng Propzy đã gọi vốn thành công 25 triệu USD. Trong khi đó, Công ty cổ phần Tập đoàn Thế Kỷ cũng đã chi 1 triệu USD để đầu tư nền tảng mua chung nhà đất Revex, giúp người dân có thể mua đất với chỉ 1 triệu đồng.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, xu hướng đầu tư ứng dụng mã hóa tài sản bằng công nghệ blockchain vào lĩnh vực bất động sản có phương thức hoạt động tương đồng như quỹ đầu tư tín thác bất động sản. Có thể xem cách làm này là một giải pháp bổ sung, thay thế các phương pháp đầu tư bất động sản truyền thống. Ở góc độ cạnh tranh sẽ làm giảm bớt các mô hình đầu tư thiếu minh bạch, chi phí cao và tốc độ giao dịch chậm.

Tuy nhiên theo ông Châu, do những căn cứ pháp lý để triển khai hình thức đầu tư blockchain và token thì còn chưa hoàn thiện, nên giao dịch mua bán nhà đất chung vẫn khá rủi ro và phức tạp. Bởi vậy, mặc dù số lượng doanh nghiệp đầu tư nền tảng công nghệ này hiện nay đã khá nhiều nhưng số sản phẩm nhà đất được mua bán, chuyển nhượng thành công mới chỉ ghi nhận khoảng 5-6 trường hợp.

Luật hóa nhiều khía cạnh

Theo TS. Phan Phương Nam, hiện các mô hình ứng dụng công nghệ blockchain và token trong lĩnh vực bất động sản vẫn sẽ thiếu điểm tựa pháp lý để phát triển và mở rộng. Để tạo ra pháp lý cho hình thức đầu tư này, ông Nam cho rằng những nút thắt cần giải quyết là bổ sung vào các luật và nghị định liên quan đến kinh doanh bất động sản. Hiện nay ở Việt Nam không có quyền sở hữu đất đai, mà chỉ có quyền sử dụng đất và quyền sở hữu những tài sản gắn liền trên đất. Do vậy, cần có những quy định mở để phù hợp với xu hướng phát triển của thị trường và làm rõ được vai trò của các công ty môi giới trung gian, cơ chế quản lý thị trường sơ cấp và thứ cấp. Đồng thời làm rõ vai trò của bên bán cũng như hình thức ghi nhận đồng sở hữu.

Từ góc độ đầu tư và thực hiện giao dịch, Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo - Giám đốc Công ty Luật TAT Law Firm cho rằng, mặc dù áp dụng công nghệ số và mã hóa hiện đại, nhưng tỷ lệ giao dịch thành công các sản phẩm bất động sản mua chung không lớn. Bởi hiện nay thủ tục để mua bán, sang nhượng nhà đất rất phức tạp. Để thanh khoản tài sản, nhóm mua có thể bán lại trên sàn giao dịch của chủ đầu tư. Tuy nhiên, việc mua chung và bán chung cho một nhóm người là rất khó thực hiện vì tất cả đều phải thực hiện thủ tục công chứng, ủy quyền.

Theo khuyến nghị của nhóm nghiên cứu thuộc Đại học Kinh tế TP.HCM, hiện tại với khoảng trống lớn về mặt pháp lý người dân nên thận trọng đối với hình thức đầu tư mới mẻ này. Tuy nhiên, về phía cơ quan quản lý thì cần nhìn nhận hình thức đầu tư công nghệ chia nhỏ bất động sản như một hình thức kinh doanh hợp pháp và tạo ra các quy định pháp lý phù hợp để phát triển.

Theo đó, trong những năm tới Chính phủ nên tạo cơ chế thí điểm (sandbox) để phát triển thị trường mã hóa bất động sản, tạo ra các chính sách ưu đãi về thuế, về thủ tục để tạo động lực thúc đẩy thị trường số hóa tài sản thực. Bên cạnh việc hoàn thiện khung pháp lý điều chỉnh về lĩnh vực tài sản số thì Chính phủ và các bộ, ngành cũng cần nhanh chóng phát triển hệ thống tiền kỹ thuật số do ngân hàng Trung ương phát hành để phục vụ thanh toán, đồng thời kết nối với các thị trường trên thế giới để tăng tính thanh khoản và hiệu quả trong khai thác tài sản thực.