Giá nhà: Liệu có đang "ảo" so với giá trị thực?

Giá nhà đang chạm ngưỡng kỷ lục do dòng tiền rẻ và sự lệch pha cung cầu, khiến VARS cảnh báo mặt bằng giá hiện tại đã vượt xa giá trị thực của sản phẩm. Để giải quyết mâu thuẫn này và kéo giá nhà về mức hợp lý, cần kiểm soát giá đất từ gốc và thay đổi tư duy, xem BĐS là sản phẩm phục vụ nhu cầu sống thay vì chỉ là công cụ đầu cơ.

Thị trường bất động sản đang chạm đỉnh mới, với giá nhà leo lên mức kỷ lục chưa từng thấy. Theo VARS, tốc độ tăng giá hiện nay đang vượt xa giá trị thực của sản phẩm, tạo ra khoảng cách đáng kể giữa giá bán và giá trị thật – đặt ra câu hỏi: giá nhà hiện tại đang cao hơn thực tế bao nhiêu?

Giảm 500 triệu đồng nhưng vẫn quá đắt” – đó là nhận xét của Hân, nhân viên văn phòng ở Hà Nội, về căn hộ 70m² tại Bắc Từ Liêm. Dù giá chào bán gần 5 tỷ đồng (khoảng 70 triệu đồng/m²) đã được hạ nhiều lần, cô vẫn chưa thể quyết định mua. Theo Hân, người bán ban đầu đã “hét giá” quá cao, việc giảm giá chỉ tạo cảm giác rẻ hơn nhưng thực tế vẫn nằm ngoài khả năng chi trả.

Câu chuyện của Hân không hiếm gặp. Khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy 61% người có nhu cầu mua nhà hoãn kế hoạch từ 6 tháng đến 1 năm vì áp lực tài chính, trong khi 93% người chưa sở hữu nhà không tự tin vào khả năng mua, theo nghiên cứu của batdongsan.com.vn.

Ngược lại, báo cáo quý III/2025 của VARS ghi nhận 34.000 giao dịch thành công, tỷ lệ hấp thụ 77%, nhưng chủ yếu từ người mua thứ cấp, không phải nhu cầu ở thực. Mặt bằng giá sơ cấp tại các đô thị lớn tiếp tục tăng: đa số dự án dao động 70-100 triệu đồng/m², thậm chí vượt 120 triệu đồng/m² ở khu trung tâm.

Theo VARS, hai yếu tố chính đẩy giá lên là: dòng tiền rẻ cùng tâm lý trú ẩn tài sản, và sự lệch pha cung – cầu. Lãi suất vay mua nhà hiện chỉ 6-7%/năm, thấp nhất trong ba năm qua, cộng với niềm tin “bất động sản không giảm giá” đã khiến dòng vốn đầu tư đẩy giá lên nhanh hơn năng lực hấp thụ thực tế. Trong khi đó, phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm 42% nguồn cung mới, nhà ở vừa túi tiền chỉ chiếm 3%.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhận định: “Giá nhà tăng không chỉ vì chi phí đầu vào, mà vì kỳ vọng sinh lời vẫn cao. Phần lớn nhà đầu tư không chịu áp lực tài chính lớn, nguồn cung vừa túi tiền gần như biến mất”. Hệ quả là người mua ở thực bị loại khỏi cuộc chơi. Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Group, nhiều người trẻ đang mất niềm tin vào khả năng sở hữu nhà: khi thu nhập không tăng mà giá nhà tăng gấp đôi trong vài năm, “giá trị thực” của giấc mơ an cư đã vượt tầm với.

Khoảng cách giữa giá bán và giá trị thực

VARS cảnh báo: “Mặt bằng giá tăng nhanh trong thời gian ngắn, chưa hoàn toàn tương xứng với giá trị thực của sản phẩm”. Đây là vấn đề cốt lõi của thị trường: giá trị thực của một căn nhà là gì? Nếu tính theo chi phí phát triển dự án – đất, xây dựng, vốn, thủ tục pháp lý và lợi nhuận hợp lý – thì biên lợi nhuận khoảng 20% là hợp lý. Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, nhận định: “Nếu vượt 30% mà vẫn bán được, giá đã cao hơn giá trị thực; thị trường đang trả cho kỳ vọng, không phải giá trị thật”.

Ngoài chi phí, giá trị còn nằm ở sử dụng và năng lực khai thác. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, nhấn mạnh: cùng diện tích 70 m², căn ở nội đô với hạ tầng hoàn chỉnh khác hoàn toàn căn ở vùng ven; tuy nhiên nhiều dự án vùng ven lại neo giá tiệm cận trung tâm, phản ánh giá vượt giá trị thực.

Các chuyên gia cho biết tỷ suất lợi nhuận cho thuê hiện chỉ 2-3%/năm, thấp hơn gửi tiết kiệm, trong khi giá bán tăng 7-10%/năm. Điều này chứng tỏ thị trường vận hành theo “giá kỳ vọng”: người bán tin giá sẽ tiếp tục tăng, người mua sợ bỏ lỡ cơ hội. Chừng nào niềm tin này chưa thay đổi, mặt bằng giá vẫn cao hơn giá trị thực.

Hướng điều tiết và tương lai thị trường

Trong ngắn hạn, giá căn hộ khó giảm do chi phí đất, vật liệu và vốn tăng. Tuy nhiên, các chính sách điều tiết giá đất mới mở ra cơ hội kiểm soát từ gốc. Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 đề xuất hệ số điều chỉnh giá đất và khấu trừ chi phí hạ tầng, tách giá đất sơ cấp khỏi giá giao dịch thứ cấp, giúp hạ nhiệt giá đất và kéo giá nhà về mức hợp lý. Ông Nguyễn Quốc Hiệp đề xuất hai thị trường đất song song: sơ cấp do nhà nước quản lý, thứ cấp điều tiết bằng thuế chuyển nhượng.

Bà Đỗ Thu Hằng cho rằng khi nguồn cung trung cấp và vừa túi tiền tăng lên, thị trường tự điều chỉnh, giá có thể không giảm mạnh nhưng sẽ “mềm” hơn, tiệm cận giá trị thực. Theo ông Đính, điều quan trọng hơn cả là thay đổi cách hiểu giá trị: bất động sản không chỉ là hàng hóa đầu tư mà là sản phẩm phục vụ nhu cầu sống. Khi lợi nhuận đầu cơ vượt xa lợi ích sử dụng, thị trường sẽ méo mó; giá trị thực nằm ở chất lượng không gian sống và khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Như vậy, câu hỏi “giá bán cao hơn giá trị thực bao nhiêu?” khó trả lời bằng con số chính xác, nhưng rõ ràng thị trường hiện nay vẫn vận hành dựa trên kỳ vọng và niềm tin, chứ không phản ánh giá trị thực. Thanh khoản có thể cải thiện, thị trường có thể sôi động, nhưng chừng nào giá trị thực chưa được định hình, mâu thuẫn giữa giá bán và khả năng chi trả vẫn tồn tại, mở ra nguy cơ một chu kỳ điều chỉnh mới.