Giá nhà cao không thể hạ bằng cách... đánh thêm

Đề xuất áp thuế 20% với chuyển nhượng bất động sản có thể gây “cú sốc” cho thị trường, đẩy giá nhà lên cao hơn và khiến người mua ở thực gánh chịu. Giải pháp căn cơ không nằm ở thuế, mà là tăng nguồn cung và tháo gỡ nút thắt pháp lý để thị trường vận hành minh bạch, hiệu quả hơn.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, việc áp thuế đầu tư cao với kỳ vọng kéo giá nhà xuống là một ngộ nhận nguy hiểm. Trong thực tế, thuế không đánh trúng giới đầu cơ mà lại đẩy gánh nặng lên người mua thực – khi người bán đơn giản cộng thêm khoản thuế vào giá. “Nhà chỉ để ở” – nếu áp đặt bằng công cụ thuế – có thể phản tác dụng, khiến giấc mơ an cư ngày càng xa tầm với.

Thuế cao không làm giá nhà giảm – chỉ khiến giấc mơ an cư thêm xa vời

Trong dự thảo sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân, Bộ Tài chính đề xuất áp mức thuế 20% trên phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán bất động sản. Tuy nhiên, theo phân tích của các chuyên gia, nếu chính sách này được thực thi, thị trường bất động sản đang chớm hồi phục có thể lập tức rơi vào trạng thái đình trệ.

Việc đánh thuế quá cao không làm thị trường minh bạch hơn, cũng không làm giá nhà hạ nhiệt – ngược lại, nó tạo ra hiệu ứng nghẽn giao dịch, khiến nhà đầu tư e dè, thị trường mất đi tính linh hoạt và thanh khoản vốn có.

Nhiều người dẫn ví dụ về các quốc gia phát triển như Singapore, Đức hay Mỹ – nơi thuế cao giúp điều tiết đầu cơ và ổn định thị trường. Tuy nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội giữa Việt Nam và các nước này là hoàn toàn khác biệt. Hệ thống quản lý thuế ở họ đã đồng bộ, định giá tài sản chính xác và thu nhập người dân ở mức cao, trong khi phần lớn giao dịch ở Việt Nam vẫn nhằm đáp ứng nhu cầu ở thực, thậm chí là những trường hợp bắt buộc như trả nợ, ly hôn hay chuyển nơi sinh sống.

Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, việc cộng thêm chi phí thuế 20% sẽ khiến giá nhà bị đẩy lên cao hơn nữa, và người cuối cùng phải gánh chính là người mua nhà – phần đông là nhóm thu nhập trung bình. Thay vì hỗ trợ an sinh, sắc thuế này lại trở thành rào cản tiếp cận nhà ở, đi ngược mục tiêu xã hội hóa nhà ở mà chính sách từng theo đuổi.

Về mặt ngân sách, đánh thuế cao không đồng nghĩa với việc thu được nhiều. Bằng chứng là năm 2024, Hà Nội thu gần 48.600 tỷ đồng từ nhà đất – chiếm khoảng 10% tổng thu ngân sách địa phương. Nếu thị trường bị bóp nghẹt bởi chính sách thuế, nguồn thu này sẽ không những không tăng mà còn có nguy cơ sụt giảm nghiêm trọng.

Không chỉ ảnh hưởng đến thu ngân sách, bất động sản còn là “đầu kéo” lan tỏa sang hàng chục ngành khác như xây dựng, vật liệu, ngân hàng, tài chính… Nếu thị trường này đình trệ, hiệu ứng domino hoàn toàn có thể xảy ra: từ tăng trưởng chậm, thất nghiệp gia tăng đến nguy cơ nợ xấu bùng phát.

Đề xuất thuế 20% trên lợi nhuận chuyển nhượng cũng đặt ra một thách thức kỹ thuật rất lớn. Khi Việt Nam chưa có hệ thống dữ liệu nhà đất đầy đủ, chưa xác định rõ được giá vốn, hóa đơn – chứng từ không rõ ràng, thì việc xác định khoản lãi để tính thuế là thiếu cơ sở. Nếu không cẩn trọng, chính sách sẽ dẫn đến hàng loạt hệ lụy: tranh chấp, khiếu nại, kê khai hai giá, trốn thuế, và rốt cuộc là phá vỡ niềm tin vào hệ thống pháp luật.

Một bất cập khác là việc áp dụng tư duy thuế doanh nghiệp vào giao dịch tài sản của người dân. Rất nhiều người chỉ sở hữu nhà đất từ thừa kế, tích lũy sau nhiều năm làm việc chứ không tham gia đầu cơ hay kinh doanh chuyên nghiệp. Trong khi thu nhập từ chứng khoán hiện chỉ chịu mức thuế 0,1–2%, thì việc áp 20% với bất động sản – tài sản thiết yếu nhất – là không công bằng.

Giải pháp đúng không nằm ở thuế, mà ở cung

Muốn kéo giá nhà xuống, giải pháp không phải là đánh thêm thuế, mà là tháo gỡ nghẽn tắc phía cung. Hiện nay, quá trình phê duyệt một dự án bất động sản có thể kéo dài 5–7 năm, thậm chí hơn. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở ngày một tăng. Khi cung không kịp cầu, giá sẽ không thể giảm. Nếu lại siết thêm đầu ra bằng sắc thuế cao, thị trường sẽ bị kẹp chặt từ hai phía.

Với một thị trường vẫn còn đang trong giai đoạn phát triển sơ khai như Việt Nam, mức thuế chuyển nhượng 2% trên giá trị giao dịch, không tính thời gian nắm giữ, vẫn là một công cụ hợp lý. Nó vừa đảm bảo nghĩa vụ ngân sách, vừa không làm triệt tiêu thanh khoản và động lực giao dịch trên thị trường.

Tóm lại, thuế cao không phải là “liều thuốc hạ sốt” cho giá nhà. Muốn thị trường lành mạnh và giá nhà dễ thở hơn, điều cần thiết là cải cách pháp lý, cải thiện thủ tục hành chính và đẩy mạnh nguồn cung – không phải tận thu từ nhu cầu an cư của người dân.