Giá giảm nhưng nhà chưa rẻ?

Mặt bằng giá bất động sản tại các phân khúc từng tăng nóng đang ghi nhận đợt điều chỉnh giảm giá rõ rệt, thu hút sự chú ý lớn từ dòng tiền cá nhân đang tìm kiếm điểm cân bằng của thị trường.

Thị trường bất động sản Việt Nam điều chỉnh mạnh với áp lực từ chính sách tín dụng thắt chặt và lãi suất cao. Nhà đầu tư đang đối mặt với tình huống trái chiều: giá vào thấp nhưng thanh khoản suy yếu.

Sau thời gian dài tăng giá, thị trường bất động sản đang xuất hiện những tín hiệu điều chỉnh rõ hơn. Dữ liệu được công bố gần đây cho thấy giá rao bán đất nền Hà Nội giảm từ khoảng 81 triệu đồng/m² xuống 70 triệu đồng/m², tương đương 14% so với quý I. Chung cư giảm khoảng 3%, từ 87 triệu đồng xuống 84 triệu đồng/m²; nhà mặt phố giảm 2%, còn nhà riêng và biệt thự giảm khoảng 1%.

Mức điều chỉnh này tạo cảm giác thị trường đã bước sang vùng dễ tiếp cận hơn. Tuy nhiên, giá giảm từ đỉnh không đồng nghĩa giá đã quay về mặt bằng thấp. Một số khảo sát cho thấy nhiều căn hộ tại Hà Nội giảm vài trăm triệu đến hơn 1 tỷ đồng/căn, nhưng giá bán vẫn cao hơn đáng kể so với vài năm trước.

Thanh khoản mới là biến số đáng chú ý. Nguồn cung đang cải thiện nhưng sức hấp thụ chưa tăng tương ứng. Theo một số thống kê thị trường, nguồn cung mở bán mới 6 tháng đầu năm tăng khoảng 16% so với cùng kỳ, trong khi lượng hấp thụ sơ cấp khoảng 26.100 sản phẩm, giảm 12%. Các phương pháp thống kê khác cho kết quả cao hơn, nhưng đều phản ánh một điểm chung: người mua đang thận trọng hơn.

Dòng tín dụng cũng cho thấy sự phân hóa. Cuối quý II/2026, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 5,2 triệu tỷ đồng, tăng 8,3% so với cuối năm 2025. Đáng chú ý, tín dụng kinh doanh bất động sản tăng tới 25,85%, lên 2,5 triệu tỷ đồng, trong khi tín dụng phục vụ nhu cầu tự sử dụng chỉ tăng 5,66%, lên 2,7 triệu tỷ đồng.

Với doanh nghiệp địa ốc, điều này tạo sức ép kép: vừa phải điều chỉnh chính sách bán hàng để kích cầu, vừa phải bảo vệ dòng tiền và biên lợi nhuận. Thay vì giảm trực tiếp giá niêm yết, nhiều chủ đầu tư đang sử dụng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán và ân hạn nợ gốc để duy trì giao dịch.

Ở góc độ ngành, thị trường đang chuyển từ cuộc chơi “giá tăng bao nhiêu” sang câu hỏi sản phẩm nào thực sự có thanh khoản. Pháp lý, vị trí, giá bán, khả năng khai thác và sức khỏe tài chính của chủ đầu tư sẽ ngày càng quyết định tốc độ hấp thụ.