Giá bất động sản tăng nhanh, hoài nghi “giá ảo”

Việc công khai quy hoạch, minh bạch thông tin là “chìa khóa” để ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá đất để trục lợi bất hợp pháp.

Sau sự kiện Tập đoàn Tân Hoàng Minh thắng trong cuộc đấu giá hơn 10.000 m2 đất Thủ Thiêm (TP.HCM) trị giá 25.400 tỷ đồng, giới bất động sản lo ngại sẽ có một cơn sốt đất nền và mục tiêu về nhà ở cho những người có thu nhập thấp sẽ ngày càng xa.

Ghi nhận của phóng viên tại TP. Thủ Đức những ngày cuối năm 2021, giá đất nền và chung cư đang bị giới kinh doanh “thổi” lên khá mạnh. Ông Trần Khánh Quang - Giám đốc Công ty Việt An Hòa cho rằng thị trường đất nền các khu đô thị đang bị đẩy lên khá mạnh sau vụ đấu giá tại Thủ Thiêm. Mức giá trúng thầu không tưởng vừa qua sẽ khiến thị trường rơi vào hoài nghi “giá ảo”.

Hiện giá đất ở các phường thuộc TP. Thủ Đức đã chạm ngưỡng 70-80 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, nếu giá tiếp tục tăng thêm 25-30% trong năm tới thì bài toán hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp có sử dụng nhiều mặt bằng như thương mại, sản xuất sẽ bị ảnh hưởng. Tâm lý dò dẫm sẽ khiến giao dịch mua bán, sang nhượng mặt bằng biến động mạnh. “Giá cả bất động sản không tương xứng với cơ hội đầu tư sẽ tạo thành sốt ảo và giao dịch ảo”, ông Quang nhận định.

Trong khi đó, anh Lê Khôi Nguyên - Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Danh Khôi (TP.Thủ Đức) cho biết, làn sóng tăng giá đất nền và chung cư đã bắt đầu trong thời gian gần đây. Sau vụ đấu giá đất Thủ Thiêm, đất nền và chung cư ở các phường lân cận như Bình Trưng Tây, Bình Trưng Đông, Cát Lái, Phước Long B, Phú Hữu, Long Trường… lại càng có động lực giữ giá cao và được các sàn giao dịch đẩy tăng đều đặn. Tuy nhiên, hiện giá đất ở TP. Thủ Đức đã ở mức quá cao không còn thích hợp để mua bán, đầu tư nên dòng tiền có xu hướng dịch chuyển sang các khu vực khác của TP.HCM.

Theo quan điểm của giới đầu tư, việc một số khu đất vàng được đẩy lên bán với giá quá cao như vừa qua là không có lợi cho thị trường bất động sản. Bởi mặt bằng giá đất nền được đẩy lên cao sẽ khiến tâm lý đầu cơ lan rộng. Các dự án của những doanh nghiệp đang triển khai đền bù giải tỏa giải phóng mặt bằng sẽ gặp khó khăn, người dân có tâm lý so bì, yêu cầu nâng giá đất, dẫn tới kéo dài thời gian thực hiện dự án, doanh nghiệp từ đó sẽ chịu áp lực đội giá, phải gánh thêm chi phí lãi vay…

Ông Phan Công Chánh - một chuyên gia đầu tư bất động sản cho rằng, việc tăng giá ở phân khúc bất động sản cao cấp sẽ khiến thị trường nhà đất ở các phân khúc thấp hơn bị ảnh hưởng. Làn sóng tăng giá khi xảy ra sẽ ảnh hưởng đều lên tất cả các phân khúc và làm cho người có nhu cầu mua nhà ở thực sự khó tìm kiếm được sản phẩm nhà phố, chung cư phù hợp. Mặt bằng giá được đẩy lên cao lâu dần sẽ mất cân đối cung cầu, tỷ lệ giao dịch thành công sẽ giảm và thanh khoản sẽ kém hơn. Thậm chí sẽ xuất hiện thêm nhiều tình trạng bỏ cọc, tranh chấp khi mua bán, sang nhượng nhà đất.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, khi mặt bằng giá đất được đẩy lên quá cao thì các kế hoạch bình ổn thị trường nhà ở tại TP.HCM sẽ gặp thách thức, thậm chí sẽ đứng trước nguy cơ phá sản, không thực hiện được. Bởi tất cả các phân khúc nhà ở đều đã tăng giá thời gian qua, trong khi đó do tác động của dịch bệnh Covid-19, hiện tại nguồn cung nhà ở thương mại giá rẻ đã rất khan hiếm. “Đất nền quá đắt đỏ cũng sẽ khiến các doanh nghiệp triệt tiêu phân khúc nhà giá thấp để chuyển sang các loại nhà giá cao nhằm tối ưu hóa lợi nhuận”, ông Châu nhận định.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, mặt bằng giá đất tăng lên 4-8 lần như thời gian qua sẽ khiến chủ các dự án hiện hữu tiến hành đợt rà soát giá và nâng khung giá bán trong thời gian tới. Các doanh nghiệp có quỹ đất, dự án xung quanh khu vực đấu giá cao ngất ngưởng có thể sẽ “ém hàng”, nghe ngóng để điều chỉnh giá. Khi đó tiến độ các dự án nhà ở sẽ chậm hơn. Người có nhu cầu mua nhà để ở sẽ có ít cơ hội tiếp cận các dự án mới.

“Chủ trương của Chính phủ là thúc đẩy các dự án, hài hòa giữa các nhóm có thu nhập khác nhau, trong đó hỗ trợ cho nhóm có thu nhập thấp để có nhà ở. Nhưng khi thị trường xác lập một mức giá mới quá cao như vậy thì khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm thu nhập thấp đã khó sẽ càng thêm khó”, ông Hiển bình luận.

Trên thực tế, những cơn “sốt đất ảo” không chỉ diễn ra ở TP.HCM mà còn xuất hiện ở nhiều địa phương khác; nhất là khi có các thông tin quy hoạch lớn như xây mới công trình hạ tầng giao thông, khu đô thị, dự án lớn… Theo các chuyên gia bất động sản, “sốt đất ảo” thường xảy ra do một số đối tượng lợi dụng thông tin quy hoạch nhằm đẩy giá, thao túng thị trường. Nói cách khác, chính “cò đất”, môi giới đang tìm cách lợi dụng các thông tin liên quan đến quy hoạch để thu hút, mời chào những người muốn đầu tư, đặc biệt là những nhà đầu tư mới; thổi giá bất động sản lên cao, tạo cơn “sốt đất ảo” để đầu cơ, trục lợi.

Để chặn tình trạng “sốt đất ảo”, nhiều chuyên gia cho rằng, vấn đề mấu chốt là chính quyền phải công khai, minh bạch thông tin về quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án, đặc biệt là những dự án lớn hay sáp nhập, nâng cấp đơn vị hành chính… để người dân, doanh nghiệp nắm rõ. Việc công khai quy hoạch, minh bạch thông tin là “chìa khóa” để ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá đất để trục lợi bất hợp pháp.

Trong một diễn biến có liên quan, Thủ tướng Chính phủ vừa có Công điện số 1767 về tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất thời gian qua. Trong đó, Thủ tướng chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương rà soát công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn, đảm bảo công khai, minh bạch, đúng pháp luật. Kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm trường hợp vi phạm các quy định pháp luật trong đấu giá đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường, trục lợi.

Thủ tướng Chính phủ cũng yêu cầu NHNN chỉ đạo rà soát các tổ chức tín dụng cho các nhà đầu tư vay tiền tham gia đấu giá, đảm bảo đúng quy định của pháp luật, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm quy định về cho vay vốn tín dụng.