Giá bất động sản sẽ khó “sụp đổ" và đường đi "nóng" của lãi suất năm 2022

Giá tài sản của Việt Nam, đặc biệt là chứng khoán và bất động sản tăng rất nhanh khi nguồn lực trong nền kinh tế bị tắc nghẽn, trong khi đó giá của tiền (lãi suất) xuống mức rất thấp. Giá bất động sản sẽ khó “sụp đổ'.

Đó là nhận định của PGS.TS Phạm Thế Anh – Kinh tế trưởng Trung tâm Nghiên cứu Kinh tế và Chiến lược Việt Nam (VESS) tại buổi tọa đàm những xu thế kinh tế - chính trị lớn của Việt Nam năm 2022 do VESS tổ chức.

Đường đi của lãi suất và tỷ giá khi thế giới "đảo chiều" chính sách

Bàn về mối quan hệ giữa chính sách tiền tệ của thế giới với Việt Nam, PGS.TS Phạm Thế Anh nhận định, chính sách của Việt Nam tương đối đi sau so với thế giới.

Bằng chứng là 2 năm vừa qua, khi các nước thực hiện nới lỏng tiền tệ rất mạnh, đặc biệt là các nước phát triển thì Việt Nam ở thời điểm hiện tại mới đang bàn thảo tới các gói kích thích kinh tế quy mô lớn. Điều này đi ngược với xu hướng của thế giới bởi hiện tại các quốc gia này đang có động thái thu hẹp nới lỏng tiền tệ.

"Với chính sách tiền tệ khi nguy cơ lạm phát xuất hiện, các quốc gia trên thế giới bắt đầu có những bước đi thận trọng và có xu hướng đảo ngược chính sách, tức là muốn đưa chính sách tiền tệ về trạng thái bình thường trong vòng 2 – 3 năm tới", PGS.TS Phạm Thế Anh cho hay.

Như tại Mỹ, trong bên bản cuộc họp diễn ra vào ngày 14-15/12/2021 được công bố mới đây còn cho thấy Cục dự trữ liên bang Mỹ (FED) thậm chí đưa ra thông điệp có dự định bán ra trái phiếu để giảm cung tiền và giảm quy mô bảng cân đối nếu như giữa năm nay lạm phát Mỹ không có khả năng suy giảm. Nhiều ý kiến cho rằng, trong năm 2022 FED sẽ có tối thiểu 3 lần nâng lãi suất, sớm nhất vào tháng 3, và thậm chí có thể có lần nâng thứ 4.

Dù vậy, Kinh tế trưởng VESS cho rằng, với xu hướng tăng lãi suất của thế giới sẽ khó dẫn tới sự gia tăng lãi suất của Việt Nam bởi quan điểm chính sách của Việt Nam hiện nay vẫn đặt trong bối cảnh quan điểm chính sách của Việt Nam hiện nay. Quan điểm của Việt Nam hiện nay là cố gắng hạ lãi suất hơn nữa, ít nhất là bằng năm 2021.

"Trừ trường hợp lạm phát xảy ra đột biến thì mới tăng lãi suất và thắt chặt tiền tệ, còn quan điểm chủ đạo nhìn qua động thái của nhà điều hành và định hướng của Chính phủ, Quốc hội đều thể hiện quan điểm cho rằng sẽ cố gắng giữ lãi suất ở mức thấp và đồng thời cung cấp thanh khoản cho hệ thống đảm bảo các doanh nghiệp có khả năng tiếp cận nguồn giá rẻ", ông Phạm Thế Anh đánh giá.

Nhận định về tỷ giá, vị chuyên gia này dự báo, VNĐ có thể sẽ mất giá khoảng 1% - 2% trong năm 2022. Trong năm 2021, VNĐ lên giá so với USD, nên khi thế giới đảo chiều chính sách, nhưng mức điều chỉnh tương đối thấp (chẳng hạn như tại Mỹ nếu tăng 3 lần lãi suất trong năm 2022, lãi suất cơ bản của Mỹ cũng chỉ lên tới 1%), để giữ ổn định lãi suất nhà điều hành sẵn sàng để VNĐ mất giá khoảng 1% sau khi lên giá khoảng 2% năm 2021. Theo PGS.TS Phạm Thế Anh, đây cũng là điều có lợi cho kinh tế Việt Nam.

Cũng theo vị chuyên gia này, việc Việt Nam nới lỏng tiền tệ sẽ đẩy kinh tế Việt Nam vào rủi ro lạm phát cao hơn. Nếu chỉ nhìn vào con số CPI chính thức được công bố, theo ông Phạm Thế Anh con số chưa thực sự đầy đủ và chưa thực sự phản ánh đúng giá cả diễn ra trong nền kinh tế.

Hơn nữa, nếu chỉ nhìn vào giá cả tiêu dùng thì chỉ phản ánh được một phần các tác động của nới lỏng tiền tệ mà Việt Nam đã thực hiện, thay vào đó phải nhìn cả sang thị trường tài sản nữa.

Trên thực tế, giá tài sản của Việt Nam tăng rất nhanh khi nguồn lực trong nền kinh tế bị tắc nghẽn, không đi vào sản xuất, trong khi đó giá của tiền (lãi suất) xuống mức rất thấp.

"Do vậy, tâm lý đầu cơ tại Việt Nam còn mạnh mẽ hơn của thế giới, đó là lý do giá tài sản của Việt Nam tăng rất là mạnh trong những năm vừa qua đặc biệt là bất động sản và chứng khoán. Điều này cũng đã được dự báo ngay từ đầu năm 2020 khi Ngân hàng Nhà nước bắt đầu hạ lãi suất", ông Phạm Thế Anh thông tin.

Đáng chú ý, theo PGS.TS Phạm Thế Anh, giá bất động sản tại Việt Nam đã lên giá thì rất khó xuống, hay nói cách khác, giá bất động sản chỉ có những điều chỉnh giảm bớt ở mức đỉnh, xảy ra cú "sập" hay đỗ vỡ là tương đối khó.

Lý do, lượng tài sản bất động sản tập trung vào số người giàu trong nền kinh tế trong bối cảnh Việt Nam vẫn đang thiếu vắng các kênh giữ tài sản. Vì vậy, khi nền kinh tế chưa có nhu cầu vốn lớn dòng tiền chưa thể rút ra khỏi tài sản đó và họ chấp nhận giữ bất động sản 3 – 5 năm không sinh lời.

Ngoài ra, nhu cầu nhà đất của Việt Nam còn rất lớn, đặc biệt là tầng lớp thu nhập trung bình.

Đối với thị trường chứng khoán, tuần qua có sự điều chỉnh giảm mạnh nhưng theo PGS.TS Phạm Thế Anh, chỉ số PE chỉ khoảng 16 – mức không phải quá nóng trên thế giới. Cộng với động thái chính sách hiện nay nếu Ngân hàng Nhà nước tiếp tục giữ lãi suất ở mức thấp kênh tài sản như chứng khoán vẫn hấp dẫn, đặc biệt là trong bối cảnh kinh tế phục hồi chưa chắc chắn trong năm 2022.