Giá bán sơ cấp nhà liền thổ tại Hà Nội tăng hơn 29% trong quý 2

JLL Việt Nam cho biết diễn biến trái chiều giữa thị trường căn hộ cao cấp và nhà liền thổ ở TPHCM và Hà Nội trong quý 2/2024. Trong khi TPHCM vẫn tiếp tục trầm lắng thì Hà Nội lại sôi động bất ngờ.

Căn hộ cao cấp và nhà liền thổ TPHCM tiếp tục trầm lắng trong quý 2

Thống kê của JLL ghi nhận 167 giao dịch căn hộ phân khúc cao (bao gồm phân khúc cao cấp, sang trọng và siêu sang) tại TPHCM trong quý 2/2024. Trong khi đó, số lượng giao dịch tại Hà Nội lên tới 1,722 căn, tăng gần 60% so với quý đầu năm.

Phần lớn giao dịch tại TPHCM chủ yếu đến từ dự án Zeit River Thủ Thiêm được cấp phép ký hợp đồng mua bán trong quý này. Lượng giao dịch còn lại đến từ hàng tồn kho từ quý trước trong bối cảnh nguồn cung mới tại căn hộ phân khúc cao tiếp tục sụt giảm. Các chủ đầu tư tiếp tục đưa ra các chính sách chiết khấu giá bán, gia hạn thời gian thanh toán và nhiều phương thức thanh toán linh hoạt khác để kích thích nhu cầu mua nhà.

Trong bối cảnh nguồn cầu ở mức thấp, nguồn cung nhóm căn hộ phân khúc cao và nhà liền thổ tại TPHCM quý 2 vẫn còn hạn chế. Cụ thể, nguồn cung sơ cấp căn hộ phân khúc cao chỉ có 100 căn từ dự án Zeit River Thủ Thiêm, còn nhà liền thổ chỉ có khoảng 300 căn.

Dù vậy, hoạt động tiền mở bán với gần 900 căn của dự án Eaton Park của chủ đầu tư Gamuda Land đã thu hút sự quan tâm từ người mua nhà với tỷ lệ bán đạt gần 90%, qua đó thể hiện tín hiệu tích cực của thị trường.

Với lượng giao dịch hạn chế, giá bán sơ cấp căn hộ phân khúc cao trong quý 2/2024 ghi nhận 4,998 USD/m2, giảm 4.2% so với quý trước và 3.6% so với cùng kỳ, do ảnh hưởng của việc loại bỏ các dự án giá cao khỏi rổ hàng sơ cấp sau khi đã bán hết. Tính theo từng dự án, phần lớn giá chào bán của các dự án ổn định và các chủ đầu tư tiếp tục áp dụng chính sách chiết khấu như trong các quý trước để thu hút người mua nhà.

Trong khi đó, mặt bằng giá thứ cấp ghi nhận tăng trưởng tích cực 5% so với quý 1 và 6.4% so với cùng kỳ trong điều kiện hạn chế về nguồn cung và giá sơ cấp ở ngưỡng cao.

Đối với nhà liền thổ, thị trường TPHCM cũng ghi nhận số lượng giao dịch khiêm tốn với 42 căn (chủ yếu từ dự án The Global City). Theo JLL, nhu cầu trầm lắng đối với nhà liền thổ ở TPHCM đến từ việc đa phần hàng tồn đều khá đắt đỏ và tâm lý thận trọng của người mua đối với tài sản có tính thanh khoản thấp (so với căn hộ) trong bối cảnh kinh tế đang bất ổn.

Tương tự như thị trường căn hộ, thị trường nhà liền thổ cũng có phần sôi động hơn với các hoạt động tiền mở bán của dự án The Meadow (Gamuda Land, Bình Chánh) và L’arcade (Phú Mỹ Hưng, Quận 7) với tỷ lệ đặt chỗ khá tích cực.

Giá sơ cấp trung bình của thị trường nhà liền thổ không có sự thay đổi đáng kể, ở mức 16,347 USD/m2. Ở thị trường thứ cấp, một số căn đã được bán với lợi nhuận kỳ vọng thấp hơn so với trước đây nhằm thúc đẩy tính thanh khoản, dẫn đến giá bán thứ cấp tăng trưởng khiêm tốn hơn so với các giai đoạn trước, ở mức 1.2% so với quý trước và 3.2% so với cùng kỳ.

Giá bán sơ cấp nhà liền thổ Hà Nội tăng hơn 29%

Tại Hà Nội, số lượng giao dịch thành công đạt 1,722 căn, đa số giao dịch căn hộ phân khúc cao đều nằm tại hai khu đô thị Vinhomes do có pháp lý và mức giá tốt so với các sản phẩm cùng phân khúc trong khu vực (2,500-2,800 USD/m2 tại hai phân khu Masterise so với 3,200-4,300 USD/m2 tại dự án khác). Nhiều dự án khác đã bán hết hàng tồn kho. Tuy nhiên, một số dự án có thời gian chào bán trước khi bàn giao nhà kéo dài lại ghi nhận sức mua chậm, do tâm lý người mua vẫn cẩn trọng khi chưa thấy triển vọng bàn giao rõ ràng.

Nhằm đáp ứng nguồn cầu, nguồn cung căn hộ phân khúc cao tại Hà Nội cũng có đến 1,700 căn được mở bán, trong đó 94.7% là các căn hộ thuộc dự án Masteri Ocean Park và Lumiere Evergreen Smart City. Bên cạnh đó, sau thời gian dài thiếu vắng căn hộ phân khúc sang trọng, The Gloria by Silk Path (Đống Đa) đã chính thức mở bán và giúp đẩy mặt bằng giá của nguồn cung chung cư mới tại Hà Nội.

Kết thúc quý 2/2024, mặt bằng giá trung bình căn hộ phân khúc cao tại Hà Nội đạt mức USD 2,826/m2, tăng nhẹ 0.6% so với quý trước. Các dự án giá cao ra mắt đã bù đắp cho sự vắng mặt của các dự án giá cao cũ trong giỏ hàng sơ cấp, giúp duy trì ổn định giá. Về chính sách bán hàng, trong quý không còn duy trì chiết khấu thanh toán tiến độ do hầu hết dự án đã đi tới các giai đoạn cuối, chủ yếu chỉ còn phương án chiết khấu đối với thanh toán nhanh một/hai lần hoặc hỗ trợ lãi suất vay.

Thị trường nhà liền thổ Hà Nội chứng kiến sự đối khá tích cực trong quý 2 khi có đến 225 căn được bán ra. Con số này có được là nhờ hoạt động bán hàng sôi động của các đại lý, cùng với đó là các giao dịch đặt mua (booking) từ quý trước cũng được chuyển thành giao dịch chính thức giúp cho tổng lượng hàng bán ghi nhận tín hiệu tích cực. Khu vực Hà Đông và Thường Tín trở thành tâm điểm của nhu cầu đầu tư nhờ vị trí tiềm năng và tiến độ xây dựng nhanh chóng.

Về phía nguồn cung, thị trường nhà liền thổ cũng cho ra mắt 266 căn trong quý 2, trong đó 134 căn đến từ dự án của chủ đầu tư Nam Cường Group. Him Lam Thường Tín và The Manor Central Park cũng giới thiệu các sản phẩm mới giúp gia tăng lựa chọn đầu tư ở các quận/huyện xa trung tâm.

Đáng chú ý, giá bán sơ cấp thị trường nhà liền thổ có biến động mạnh khi chạm mức 9,379 USD/m2, tăng 29.3% so với quý trước. Nguyên nhân chính là việc giỏ hàng không còn quỹ căn giá thấp từ các huyện xa trung tâm và được bổ sung sản phẩm giá cao như Langs Village hay The Manor Central Park. Nguồn cung không có xu hướng giảm giá mà tập trung thu hút khách hàng bằng cách đa dạng phương án thanh toán như dãn tiến độ, chiết khấu trong khi vẫn đẩy tăng mặt bằng giá.

Giá bán căn hộ cao cấp và nhà liền thổ tại Hà Nội khó giảm nhiệt?

Trong nửa cuối năm 2024, thị trường căn hộ phân khúc cao và nhà liền thổ tại TPHCM dự kiến sẽ chào đón lần lượt khoảng 3,800 căn và 800 căn mới. Nhu cầu nhà ở được dự báo sẽ hồi phục chậm và khởi sắc khi nguồn cung mới chuyển hướng sang phân khúc giá thấp hơn và các biến động lãi suất cũng như tình hình kinh tế ổn định hơn.

Với các điều luật mới, triển vọng thị trường năm 2024 vẫn chưa có nhiều sự khởi sắc đáng kể. Các chủ đầu tư và người mua vẫn sẽ giữ cách tiếp cận thận trọng “chờ xem”. Giá bán dự kiến sẽ có sự thay đổi với mức điều chỉnh phụ thuộc đáng kể vào diễn biến nguồn cung mới và tâm lý thị trường trong thời gian tới.

Còn tại Hà Nội, JLL dự báo có khoảng 900-1,100 căn hộ phân khúc cao sẽ ra mắt trong hai quý cuối năm, chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn như Masterise, Capitaland và Sunshine Group. Giá bán sẽ khó giảm nhiệt do nguồn cung khan hiếm và tiềm năng đầu tư tốt của căn hộ chung cư so với nhà liền thổ giá trị cao.