Giá bán nhà mặt phố, riêng lẻ hạ nhiệt

Giá nhà phố, riêng lẻ giảm 6-13% tại nhiều khu vực trong quý II khi thanh khoản suy yếu, người mua thận trọng với tài sản giá trị lớn và chủ nhà hạ kỳ vọng để tìm khách.

Báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm của Batdongsan cho thấy mặt bằng giá rao bán nhiều loại hình nhà ở bắt đầu điều chỉnh sau giai đoạn tăng mạnh những năm trước.

Trong đó, nhà mặt phố ghi nhận mức giảm lớn nhất, trung bình từ 214 triệu đồng xuống còn 202 triệu đồng một m2, tương đương gần 6% so với quý đầu năm. Nhà riêng cũng giảm từ 139 triệu đồng xuống còn 130 triệu đồng một m2, tương ứng khoảng 6%.

Riêng tại TP HCM, giá rao bán biệt thự giảm từ 160 triệu đồng xuống còn 150 triệu đồng một m2. Giá bán nhà mặt phố hiện thấp hơn khoảng 10%, trong khi giá nhà riêng đã quay về mặt bằng của năm 2025.

Dữ liệu của Nhà Tốt cũng cho thấy mặt bằng giá nhà riêng, nhà phố giảm tại nhiều nơi ở TP HCM trong quý II. Huyện Bình Chánh cũ ghi nhận mức điều chỉnh mạnh nhất khi giá rao bán trung bình từ 85 triệu đồng xuống còn 74 triệu đồng một m2, tương đương gần 13% so với quý trước.

Ở khu vực trung tâm, quận 3 cũ giảm 8,7% theo quý và thấp hơn 9,8% so với cùng kỳ năm trước. Quận 5 cũ giảm 3% theo quý nhưng giảm tới 13% theo năm - mức giảm mạnh nhất trong nhóm quận nội đô...

Diễn biến này không chỉ thể hiện trên mặt bằng giá rao bán mà còn phản ánh rõ ở các giao dịch thực tế.

Ghi nhận của VnExpress cho thấy thị trường chuyển nhượng nhà riêng, nhà phố tại TP HCM đang hạ nhiệt rõ rệt. Nếu giai đoạn thị trường sôi động, nhiều căn nhà được bán sát giá rao, thì nay việc giảm giá sau nhiều vòng thương lượng đã trở nên phổ biến, nhất là với các tài sản có giá trị từ 10 tỷ đồng trở lên. Nhiều giao dịch phải điều chỉnh 15-20%, thậm chí trên 20% mới tìm được người mua.

Đơn cử, một căn nhà phố tại phường Hạnh Thông từng được rao bán với giá 90 tỷ đồng, hiện chấp nhận chuyển nhượng khoảng 70 tỷ đồng, tương đương giảm hơn 22%. Trên đường Lê Văn Sỹ, một căn nhà riêng từng được chào giá 17 tỷ đồng vào tháng 8/2025, vừa được giao dịch ở mức 14,5 tỷ đồng, thấp hơn gần 15%

Một căn nhà mặt tiền trên đường Nguyễn Thị Minh Khai, phường Bến Thành đang rao bán. Ảnh: Phương Uyên

Tương tự, căn nhà phố rộng 80 m2 trên đường Tạ Quang Bửu được rao bán với giá 28 tỷ đồng nhưng vừa hoàn tất giao dịch ở mức 24 tỷ đồng, giảm hơn 14%. Trong khi đó, một căn nhà mặt tiền trên đường Sư Vạn Hạnh sau khoảng bốn tháng tìm khách đã giảm giá chào từ hơn 170 tỷ đồng xuống còn 130 tỷ đồng và có thể chốt ở mức khoảng 125 tỷ đồng, tương đương thấp hơn khoảng 26% so với mức chào ban đầu.

Theo các sàn môi giới, thay đổi lớn nhất của thị trường hiện nay không nằm ở việc giá giảm vài tỷ đồng, mà là tâm lý người bán đã thay đổi đáng kể. Thay vì kiên quyết giữ giá như giai đoạn thị trường sôi động, nhiều chủ nhà chấp nhận hạ kỳ vọng để rút ngắn thời gian bán, trong khi người mua không còn vội xuống tiền mà dành nhiều thời gian khảo sát, trả giá và chỉ quyết định khi mức giá được cho là hợp lý.

Diễn biến trên diễn ra trong bối cảnh thanh khoản của nhóm bất động sản liền thổ tiếp tục suy yếu. Khảo sát của Batdongsan với các sàn môi giới cho thấy 74% đơn vị ghi nhận lượng giao dịch nhà riêng giảm ở quý II, trong đó 27% cho biết mức giảm mạnh. Với nhà mặt phố, 76% môi giới phản ánh giao dịch đi xuống, còn phân khúc biệt thự có tới 81% ghi nhận thanh khoản giảm so với quý trước.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, cho biết đà điều chỉnh giá phản ánh sự suy yếu của cả thanh khoản lẫn nhu cầu mua sau nhiều năm thị trường tăng nóng. Theo ông, tỷ trọng lượng tìm kiếm nhà riêng tại TP HCM đã giảm từ 36% xuống còn 23%, trong khi nhà mặt phố chỉ còn khoảng 10%.

Đại diện Batdongsan cho rằng nhà riêng và nhà phố chịu áp lực điều chỉnh mạnh hơn các phân khúc khác do giá trị tài sản lớn, phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tự có và khả năng tiếp cận tín dụng. Trong bối cảnh chi phí vốn vẫn ở mức cao, người mua có xu hướng kéo dài thời gian khảo sát, so sánh và thương lượng thay vì xuống tiền nhanh như trước.

Bên cạnh đó, sau nhiều năm tăng giá, mặt bằng giá nhà liền thổ tại một số khu vực đã vượt khả năng chi trả của một bộ phận người mua ở thực. Hiệu quả khai thác thương mại cũng không còn hấp dẫn khi tỷ suất cho thuê giảm, chi phí vận hành, bảo trì và rủi ro bỏ trống gia tăng.

Áp lực cạnh tranh từ căn hộ và các khu đô thị mới cũng khiến sức hút của nhà phố suy giảm. Với cùng nguồn lực tài chính, người mua ngày càng ưu tiên các dự án có quy hoạch đồng bộ, nhiều tiện ích, không gian sống tốt và khả năng tiếp cận hạ tầng thuận lợi hơn thay vì lựa chọn nhà trong các khu dân cư hiện hữu.

Xu hướng này thể hiện rõ trong cơ cấu lựa chọn sản phẩm tương lai của người mua nhà. Nghiên cứu của Batdongsan cho thấy chưa đến 7% người có nhu cầu mua để ở lựa chọn nhà phố, trong khi tỷ lệ nhà đầu tư quan tâm phân khúc này chỉ khoảng 9%, thấp hơn cả đất nền - loại hình vốn trầm lắng trong vài năm qua.

Dù vậy, Batdongsan đánh giá nhà riêng và nhà phố vẫn là nhóm tài sản có lợi thế nhờ giá trị đất, nguồn cung hữu hạn và khả năng tích lũy tài sản trong dài hạn. Trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, những căn nhà có vị trí đẹp, pháp lý đầy đủ và được chào bán ở mức hợp lý vẫn duy trì thanh khoản tốt hơn mặt bằng chung.