Đưa nhà ở vừa túi tiền trở lại

Giải quyết sự mất cân đối cung cầu với tình trạng dư cung ở phân khúc cao cấp, trong khi nguồn cung trung cấp luôn thiếu hụt.

Theo dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thanh khoản bất động sản nửa đầu năm duy trì ở mức thấp, nhưng càng về cuối năm 2023 tình hình càng được cải thiện. Đánh giá chung cho thấy thị trường bất động sản đang có nhiều yếu tố tích cực hỗ trợ, mang lại triển vọng trong năm 2024, gồm: 1) Mặt bằng lãi suất giảm kích thích nhu cầu của người mua nhà và doanh nghiệp phát triển bất động sản; 2) Cơ quan chức năng đang quyết liệt tháo gỡ nút thắt pháp lý của hàng loạt dự án bất động sản; 3) Doanh nghiệp bất động sản tích cực tái cấu trúc tài chính bằng cách giảm nợ vay và tăng cường hợp tác với các đối tác lớn có uy tín.

Nhà giá rẻ hưởng lợi thế

Để thị trường có động lực thanh khoản, chuyên gia phân tích của Công ty Chứng khoán MBS nhận định doanh nghiệp bất động sản sẽ giảm giá các sản phẩm nhằm tiếp cận gần hơn với người mua, thay vì ưu tiên lợi nhuận nhằm khơi thông dòng tiền khi mà các chính sách đang nới lỏng hơn trước. Điều này được ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), khẳng định: “Doanh nghiệp bất động sản cần chuyển hướng đầu tư vào phân khúc nhà ở bình dân phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân, tham gia tích cực hơn các chương trình xây dựng lại nhà chung cư cũ, để có thể tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỉ đồng với lãi suất thấp hơn 1,5-2%/năm so với lãi suất thương mại thông thường..., từ đó gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền đang có nhu cầu rất lớn hiện nay”.

Nhiều năm qua diễn ra sự mất cân đối cung cầu với tình trạng dư cung ở phân khúc cao cấp, trong khi nguồn cung phân khúc trung cấp luôn thiếu hụt. Tại TP.HCM, 84% nguồn cung căn hộ mới trong 9 tháng đầu năm 2023 đến từ phân khúc cao cấp, nên tỉ lệ lấp đầy chỉ đạt 66%. Việc tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền và trung cấp, phù hợp với nhu cầu thị trường sẽ là động lực tăng trưởng bền vững cho các doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn mới.

Chẳng hạn, Nam Long trong nửa cuối năm 2023 đã ký bán khoảng 2.000 căn hộ Ehome tại các dự án Southgate và Cần Thơ. Báo cáo phân tích của Công ty Chứng khoán VNDIRECT kỳ vọng doanh số ký bán năm tài chính 2024-2025 sẽ tăng 95,1%/40,9% lên 8.350 tỉ đồng/11.680 tỉ đồng từ các dự án Akari, Mizuki, Izumi và Cần Thơ II, vượt mức đỉnh ký bán 10.000 tỉ đồng năm 2022. Còn Công ty Chứng khoán VCBS dự báo năm 2024 doanh thu của Nam Long sẽ đạt 4.596 tỉ đồng, tăng 41% và lợi nhuận thuần đạt 682 tỉ đồng, tăng 34% so với năm 2023.

Đây là những con số lạc quan trong bối cảnh năm 2023 hàng loạt công ty đóng cửa, tạm dừng hoạt động. Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản lớn cũng đang cơ cấu lại bộ máy, giải thể công ty con, cắt giảm nhân sự. Nhiều doanh nghiệp xây dựng, bất động sản đã cắt giảm từ 50% đến dưới 75% nhân sự như Đất Xanh, Novaland, Hưng Thịnh...

Rút ngắn lệch pha cung - cầu

Theo nhận định của Bộ Xây dựng, thị trường dự báo sẽ chưa sôi động trở lại trong năm 2024 do cần chờ thêm những động lực về nguồn cung, giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu và tiếp cận vốn cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, sự phân hóa mạnh mẽ sẽ bắt đầu thể hiện từ năm 2024 giữa các khu vực, phân khúc và doanh nghiệp.

Một số công ty bất động sản gặp khó khăn nghiêm trọng về thanh khoản có thể phải chấp nhận rời khỏi thị trường, hoặc chuyển nhượng dần danh mục dự án/mảng kinh doanh để xử lý các nghĩa vụ nợ. Nhiều doanh nghiệp được dự báo sẽ khó khôi phục vị thế và quy mô phát triển dự án như trước đó. Ngược lại, những nhà phát triển bất động sản nhà ở với quỹ đất sạch, cấu trúc tài chính lành mạnh, phát triển các phân khúc sản phẩm đa dạng gắn liền với nhu cầu thực tế và có chính sách hỗ trợ khách hàng hấp dẫn sẽ là điểm sáng trong bối cảnh nguồn cung suy yếu và thị trường đầy thách thức.

Đánh giá về tiềm năng của các doanh nghiệp bất động sản, các chuyên gia của VCBS cho rằng Vinhomes với mô hình bán hàng kết hợp bán lẻ và bán buôn đang tạo ra sự ổn định cũng như lợi thế trong kinh doanh. Trong 9 tháng đầu năm 2023 công ty này chứng kiến doanh thu tăng mạnh 203,3%, đạt 94.636 tỉ đồng; lợi nhuận thuần đạt 32.299 tỉ đồng, tăng 63,9%. “Mô hình bán hàng kết hợp bán lẻ và bán buôn dự án giúp đẩy nhanh tiến độ kinh doanh và thu hồi dòng tiền, đồng thời giảm bớt áp lực tài chính cho doanh nghiệp khi triển khai các đại đô thị quy mô lớn. Vinhomes không chịu nhiều áp lực từ nợ vay tài chính và có thể sẵn sàng đẩy mạnh triển khai, kinh doanh dự án mới ngay khi thị trường bắt đầu hồi phục”, báo cáo VCBS đánh giá. Năm 2024, doanh thu dự phóng sẽ đạt 90.187 tỉ đồng, giảm 25,8% và lợi nhuận thuần đạt 36.145 tỉ đồng, giảm 13,8% so với năm 2023.

Ngoài sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường, việc đẩy nhanh phát triển cơ sở hạ tầng được kỳ vọng sẽ giúp gia tăng giá trị các dự án bất động sản nằm gần các dự án đầu tư công. Những khu vực tiềm năng thu hút dòng vốn đầu tư sau khi hoàn thiện các đại dự án cao tốc Bắc Nam, sân bay Long Thành. Những chủ đầu tư sở hữu quỹ đất lớn có vị trí nằm gần các dự án có thể hưởng lợi như Vinhomes, Nam Long, Khang Điền, Đất Xanh, Phát Đạt và Novaland... Tuy nhiên, chỉ những chủ đầu tư “3 tốt”: sản phẩm tốt, pháp lý tốt, giá tốt mới có thể tồn tại và phát triển trong bối cảnh mới của thị trường bất động sản năm 2024.

“Để thị trường phát triển thật sự an toàn, lành mạnh, bền vững, không nóng quá cũng không lạnh quá, phải từng bước rút ngắn lệch pha cung - cầu. Do đó, nguồn cung cần được kích thích, được Nhà nước điều tiết phù hợp thông qua việc giao đất, cho thuê đất theo hướng có các cơ chế chính sách ưu đãi phát triển nhà ở thương mại giá rẻ”, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nhận định.