Dự án (BT) trở lại: mảnh ghép còn thiếu của chu kỳ đầu tư hạ tầng mới

Em Nghi nhắc lại quá khứ một chút về cơ chế BT bị bãi bỏ trong Luật PPP 2020, có hiệu lực từ 1/1/2021, do vấn đề thiếu minh bạch trong cơ chế đổi đất lấy hạ tầng, các rủi ro về sai phạm hay tình trạng định giá thấp tài sản công...

(Hiểu đơn giản BT: Xây dựng - Chuyển giao là cơ chế doanh nghiệp tư nhân bỏ vốn xây dựng hạ tầng, sau đó được thanh toán chi phí xây dựng bằng quỹ đất hoặc các nguồn lực khác theo quy định)

Tới ngày 29/11/2024, Luật số 57/2024/QH15 được thông qua, chính thức đưa mô hình BT trở lại Luật PPP sau 3 năm ngừng triển khai. NHƯNG luật sửa đổi theo một khung pháp lý mới nhằm xóa bỏ cơ chế "Xin - Cho", chuẩn hóa quy trình bắt buộc về đấu thầu cạnh tranh.

Tiếp tới ngày 8/10/2025, Nghị định số 257/2025/NĐ-CP được ban hành với nội dung quy định chi tiết về quy trình triển khai dự án BT – bao gồm: công tác lựa chọn nhà đầu tư, yêu cầu về báo cáo nghiên cứu khả thi, giám sát hợp đồng và các tiêu chuẩn chất lượng. Đặc biệt là giải quyết được vấn đề gây tranh cãi nhất: đảm bảo tính công bằng giữa giá trị đất công và chi phí xây dựng thông qua (1) nguyên tắc ngang giá và (2) đấu giá quyền sử dụng đất.

Đáng chú ý, Nghị quyết 12/2026/NQ-CP được ban hành nhằm xử lý các dự án BT tồn đọng từ giai đoạn trước. Đây là "chìa khóa" giải quyết dứt điểm các dự án BT bị đình trệ. Trên cơ sở này, 42/NQ-HĐND được HĐND TP.HCM ban hành, thông qua danh mục 33 khu đất (bao gồm các khu đất vàng tại Thủ Thiêm hay Lê Duẩn) để ưu tiên chi trả, quyết toán cho các nhà đầu tư của những dự án tồn đọng này.

Tới ngày 26/03/2026, Văn bản hợp nhất số 81/VBHN-VPQH (Luật PPP) được ban hành với nội dung chuẩn hóa hình thức thanh toán, chuyển giao tài sản công, áp đặt thời hạn trong vòng 180 ngày đối với công tác thanh lý hợp đồng nhằm tránh tình trạng dự án bị đình trệ, "treo" gối đầu.

Tổng thể lại thì em Nghi muốn đề cập về chủ đề dự án hạ tầng theo hình thức BT: sau hơn 1 năm quay trở lại, các hành lang pháp lý đã được củng cố, khơi thông thuận lợi hơn nhiều. Trong bối cảnh bài toán về nguồn lực tài chính để giải ngân cho nhu cầu vốn đầu tư công gấp 3 lần giai đoạn trước, thách thức về nguồn vốn được giải quyết thông qua việc huy động nguồn lực từ khu vực tư nhân – mô hình BT được xem là một giải pháp quan trọng.

Đây là chủ đề đáng chú ý của chu kỳ đầu tư hạ tầng – bất động sản mới mà thị trường nên theo dõi sát trong thời gian tớ