Dòng tiền dịch chuyển vào thị trường bất động sản phía Nam?

Chuyên gia cho rằng trường bất động sản Việt Nam 2024 đang phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc​ và có thể chia thành ba bức tranh: miền Bắc – miền Nam, cao tầng – thấp tầng và trung tâm – vùng ven.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm bất động sản bán và cho thuê năm 2024 đã phục hồi so với năm 2023 và tăng cao vào giữa năm. Khảo sát môi giới của Batdongsan.com.vn cho thấy lượng giao dịch đã cải thiện, với 35-40% đáp viên cho rằng giao dịch bất động sản duy trì ổn định trong năm nay.

Tại Hội nghị bất động sản Việt Nam - VRES 2024 diễn ra ở TPHCM hôm 05/12, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết thị trường bất động sản Việt Nam 2024 đang phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc​ và có thể chia thành ba bức tranh: miền Bắc – miền Nam, cao tầng – thấp tầng và trung tâm – vùng ven.

Thị trường từ năm 2021 tới 2024 ghi nhận mặt bằng giá tăng 80%, tức trung bình mỗi năm tăng 20%. Tuy nhiên khi nhìn vào hai thị trường miền Bắc và Nam sẽ thấy sự phân hóa, đặc biệt với hai thành phố lớn Hà Nội và TPHCM. Giá rao bán bất động sản bình quân tại Hà Nội đã tăng đáng kể ở hầu hết phân khúc​.

Cụ thể, trong tháng 11/2024, giá bán chung cư tại Hà Nội đạt 61 triệu đồng/m2, vượt Tp.HCM (55 triệu đồng/m2), theo Batdongsan.com.vn. Với nhà riêng, giá bán tại Hà Nội đã ghi nhận đạt 197 triệu đồng/m2, tăng 58% so với tháng 1/2023. Trong khi đó, giá rao bán trung bình nhà riêng tại TPHCM là 108 triệu đồng/m2, giảm 10% so với tháng 1/2023.

Giá rao bán trung bình đất nền Hà Nội vào tháng 11/2024 là 70 triệu/m2 và tại TPHCM là 57 triệu đồng/m2. Dù nguồn cung mới hầu hết có mặt bằng giá cao, mức độ hấp thụ tại Hà Nội vẫn khá khả quan​.

Giá bán Giá rao bán bình quân tại Hà Nội liên tục tăng cao ở hầu hết các phân khúc, vượt qua TP.HCM

Mức độ quan tâm có xu hướng tăng đối với thị trường bất động sản miền Nam

Chung cư tại Hà Nội tăng trưởng đều đặn từ năm tới quý 3/2024, bước sang quý 4, thị trường hạ nhiệt rất nhanh. Nguyên nhân từ diễn biến liên quan các vấn đề đấu giá đất dẫn đến mặt bằng thị trường tăng giá 75% so với đầu năm, chung cư tăng đến 58%. Ngược lại, thị trường TPHCM năm 2023 gần như không tăng giá ở bất cứ loại hình bất động sản nào, bước sang 2024 thì chung cư và nhà riêng có sự tăng trưởng trở lại nhưng con số cao nhất là 17%, còn lại các phân khúc khác đều gần như không tăng.

Ông Tuấn cho rằng dòng tiền đang có dấu hiệu tìm kiếm cơ hội “chảy” vào Nam sau thời gian tập trung chủ yếu tại Hà Nội. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, lượng người Hà Nội tìm kiếm bất động sản tại TPHCM vào tháng 11/2024 đã tăng 7% so với tháng 1/2024. Ngược lại, lượng người TPHCM tìm kiếm bất động sản Hà Nội giảm 12% trong cùng giai đoạn. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy 66% đáp viên người Hà Nội có quan tâm đến bất động sản phía Nam.

Dù tiềm năng của thị trường miền Nam được đánh giá cao nhưng ông Tuấn nhận định vấn đề pháp lý vẫn là trở ngại lớn và nhà đầu tư, người mua cần xem xét kỹ lưỡng.

Tiếp theo, ở bức tranh phân hoá cao tầng – thấp tầng, chung cư là loại hình đi trước trong các chu kỳ hồi phục của thị trường​, tăng trưởng tốt về lượng quan tâm​ và giá (đạt mức 45%, cao hơn các loại hình khác gồm nhà riêng với 36%, đất nền và biệt thự với 26%, nhà mặt phố với 10%) vào quý 4/2024 so với quý 1/2022.

Động lực tăng trưởng lớn nhất của chung cư đến từ nhu cầu ở thực và sự thu hút với người trẻ, với 73% đáp viên cho rằng đây là loại hình được người trẻ (dưới 35 tuổi) quan tâm nhất trong năm 2024​. Tỷ lệ muốn mua chung cư rất cao đối với nhóm người độc thân và gia đình có con dưới 1 tuổi.

Ông Tuấn cũng đề cập sự lệch pha cung cầu. Với nhóm chung cư, 56% đáp viên được hỏi muốn mua chung cư dưới 2 tỷ đồng nhưng tỷ lệ sản phẩm giá này trên nguồn cung chỉ có khoảng 17% và phải đánh đổi về vị trí, tiện ích hoặc niên hạn sử dụng chung cư. Tương tự, với nhà đất, đa phần mọi người muốn mua nhà dưới 5 tỷ đồng nhưng nguồn cung nhà riêng lẻ hiện tại theo tỷ trọng trên mẫu số của Batdongsan.com.vn chỉ 17% có mức giá này. Với đất nền, 21% người mua dưới 2 tỷ đồng và nguồn cung trên trang là 27%. Tuy nhiên thì đất nền này là chưa phải loại hình sẽ chứng kiến cái sự phồi hồi phục ngay năm nay.

Trong khi đó, sản phẩm bất động sản thấp tầng có giá trị lớn và chưa được đánh giá cao về hỗ trợ tài chính​. Ngoài ra, dòng tiền cho thuê bất động sản thấp tầng dần bị ảnh hưởng bởi xu hướng tăng chi tiêu cho thương mại điện tử của người tiêu dùng.

Báo cáo từ nền tảng dữ liệu thương mại điện tử Metric cho thấy 32% người tiêu dùng Việt Nam hiện mua sắm online với tần suất vài lần/tuần và trung bình mỗi tháng, người Việt chi tới 1 tỷ USD cho hình thức này, và lợi suất vừa trở về mức đầu năm 2021.

Ở bức tranh phân hoá trung tâm – vùng ven, các thành phố, khu vực trung tâm vẫn có tăng trưởng mức độ quan tâm và giá bán tốt hơn trong giai đoạn này, nhờ đáp ứng nhu cầu kết nối, việc làm của người tiêu dùng.

Các tuyến metro mới cũng đã góp phần thay đổi hạ tầng đô thị trung tâm, tạo đà tăng trưởng tốt. Ông Tuấn nhận định chung cư sẽ là loại hình hưởng lợi nhất và có thể là phân khúc tăng giá nhanh hơn.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, nhiều phường có tuyến 2A Cát Linh - Hà Đông đi qua đã ghi nhận giá rao bán chung cư tăng. Ví dụ, phường Quang Trung có tốc độ tăng giá rao bán chung cư bình quân lên tới 70%, trong khi tỷ lệ này ở phường La Khê là 63%.

Mặt khác, theo khảo sát môi giới vào quý 4/2023 của Batdongsan.com.vn, 46% đáp viên quan ngại về tiến độ hình thành cộng đồng dân cư, 43% quan ngại về cơ sở hạ tầng dự án và 43% quan ngại về vị trí quá xa của các khu vực vùng ven.

Thống kê tốc độ tăng giá rao bán chung cư bình quân tại các phường có Metro 2A đi qua.

Thống kê tốc độ tăng giá rao bán chung cư bình quân tại các quận có Metro số 1 đi qua.