Doanh nghiệp địa ốc vẫn đang chờ được tháo gỡ khó khăn, vướng mắc

Chính phủ và các địa phương đã có nhiều động thái tháo gỡ khó khăn cho những dự án bất động sản gặp vướng mắc, song các chủ đầu tư vẫn đang trong trạng thái chờ đợi.

Tín hiệu tích cực

Đánh giá thị trường bất động sản có vai trò quan trọng trong hệ sinh thái kinh tế gồm công nghiệp, dịch vụ, du lịch, lưu trú, sản xuất vật liệu, tài chính, ngân hàng. Hơn nữa, bất động sản cũng tác động đến chuỗi sản xuất như vật liệu, sắt thép, đồ gia dụng, thị trường vốn, tín dụng, thị trường lao động... Do vậy, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu các địa phương làm việc trực tiếp với từng doanh nghiệp, từng dự án bất động sản có vướng mắc để kịp thời tháo gỡ.

Các tổ công tác của Chính phủ cũng đang giải quyết, tháo gỡ khó khăn cho hơn 500 dự án ở 5 thành phố trực thuộc Trung ương, trong đó có dự án của những doanh nghiệp lớn như Novaland, Hưng Thịnh, DIC... Bước đầu, các tổ công tác đã có hướng dẫn địa phương, doanh nghiệp giải quyết, tháo gỡ theo thẩm quyền.

Thời gian qua, Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi và các phó chủ tịch, cùng lãnh đạo các sở, ngành, quận, huyện đã vào cuộc quyết liệt, tháo gỡ vướng mắc của 156 dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn.

Bước đầu đã có 5/156 dự án được gỡ vướng. Trong đó, có thể kể đến Dự án The Grand Manhattan, do Novaland phát triển. Sau thời gian ngừng thi công để chờ gỡ vướng, mới đây, Novaland cùng Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank) và Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Ricons (Ricons) đã ký kết thỏa thuận về việc hợp tác triển khai xây dựng hoàn thiện dự án.

“The Grand Manhattan là tổ hợp căn hộ - thương mại dịch vụ được Novaland dành nhiều tâm huyết đầu tư và phát triển, nhận được sự quan tâm của đông đảo khách hàng. Bước khởi động đầy tích cực của dự án ngày hôm nay là kết quả có được nhờ những chính sách hỗ trợ tháo gỡ khó khăn kịp thời của Chính phủ. Điều này đã tạo động lực mạnh mẽ, tiếp thêm niềm tin cho chủ đầu tư, nhà phát triển dự án tiếp tục nỗ lực để đưa các dự án khác vào thi công hoàn thiện trong thời gian tới”, ông Ngô Hồng Hải, Tổng giám đốc Công ty Đất Việt, chủ đầu tư Dự án phấn khởi nói.

Theo phân tích của các chuyên gia, Dự án The Grand Manhattan được cấp vốn để triển khai xây dựng vượt trên cả ý nghĩa của việc tái khởi động một dự án bất động sản. Đây được xem là tín hiệu tích cực đến từ sự nỗ lực của toàn hệ thống vận hành. Đó là những quyết sách quyết liệt của Chính phủ; là sự chung tay, đồng hành của các cơ quan, ban ngành địa phương, các tổ chức, doanh nghiệp tài chính, doanh nghiệp xây dựng, cũng như sự nỗ lực của bản thân các doanh nghiệp bất động sản vì mục tiêu phục hồi và thúc đẩy thị trường phát triển an toàn, bền vững.

Trong một cuộc họp gần đây, Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi cho biết, trong quý II/2023, Thành phố tập trung vào gỡ vướng cho 40 dự án và rà lại danh sách để xác định nhóm 138 dự án mà Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) báo cáo để giải quyết triệt để. Theo tiến độ, đến cuối năm 2023 sẽ giải quyết được 50 dự án bất động sản bị vướng mắc pháp lý.

Tương tự, UBND tỉnh Đồng Nai cũng vừa công bố Kết luận thanh tra của tỉnh về Dự án Khu dân cư Tân Thịnh. Kết luận nêu rõ các vi phạm của doanh nghiệp cũng như những sai sót, thiếu trách nhiệm trong quá trình giải quyết thủ tục và xử lý hồ sơ của một số cán bộ, tổ chức liên quan.

UBND tỉnh Đồng Nai yêu cầu, thời gian tới, Công ty cổ phần Đầu tư LDG - chủ đầu tư dự án này phải bổ sung các thủ tục còn thiếu để sớm hoàn thiện Dự án theo quy định. Đồng thời, không được thực hiện bất kỳ giao dịch nào cho đến khi hoàn thành các thủ tục liên quan.

Tại Bình Dương, UBND tỉnh cũng xác định việc kinh doanh bất động sản và phát triển nhà ở cần phải ổn định, lành mạnh, bền vững. Theo đó, tỉnh đã thành lập Tổ chỉ đạo giải quyết khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện dự án bất động sản. Ông Võ Văn Ngân, Giám đốc Sở Xây dựng cho biết, Sở sẽ làm việc với từng doanh nghiệp để nắm bắt khó khăn, từ đó đề xuất hướng giải quyết.

Doanh nghiệp vẫn chờ

Quay trở lại TP.HCM, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho hay, nhu cầu về nhà ở rất lớn, nhưng thị trường đang chờ dự án, còn dự án đang chờ thủ tục. Cung khan hiếm, trong khi cầu tăng đang đưa thị trường đến thực trạng mất cân đối. Nếu không có giải pháp hợp lý để khơi thông nguồn cung, phát triển các dự án nhà ở mới, nguy cơ giá nhà đất sẽ còn tăng cao, nhất là với các phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản có dự án được tháo gỡ đợt này chia sẻ, Thành phố đã có chủ trương cho doanh nghiệp được bán 50% số lượng sản phẩm. Điều này giúp doanh nghiệp tự tin đưa sản phẩm ra thị trường dù bối cảnh chung vẫn còn nhiều khó khăn. Doanh nghiệp cũng đang nỗ lực tìm kiếm các đối tác để bán hàng, giao dịch nhích lên thì thị trường mới ấm lên, mới phục hồi được. Dù vậy, theo vị này, đến nay thông tin tháo gỡ cho 5 dự án mới chỉ là chủ trương, các doanh nghiệp còn chờ Sở Xây dựng TP.HCM ra thông báo chính thức. Đây cũng là tâm lý chung của các chủ đầu tư có dự án nằm trong nhóm trên.

Lý giải về số lượng các dự án được tháo gỡ còn khiêm tốn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA phân tích, những dự án thuộc diện rà soát pháp lý đều có tính chất phức tạp, đã được xử lý qua nhiều thời kỳ, nhưng vẫn tắc vì một số quy định pháp luật thiếu tính đồng bộ, thiếu thống nhất, hoặc chưa được pháp luật quy định. Trong đó, có những dự án có nguồn gốc đất công do Nhà nước quản lý theo chủ trương sắp xếp, xử lý tài sản công, di dời nhà xưởng ô nhiễm. Có dự án vướng do thực hiện cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà chưa thực hiện đúng, đầy đủ quy trình, thủ tục theo quy định.

“Tuy nhiên, việc xử lý bước đầu như trên cũng đã tạo ra tín hiệu lạc quan cho thị trường”, ông Lê Hoàng Châu đánh giá.

Để thị trường bất động sản vượt qua khó khăn và phát triển bền vững, cần sự nỗ lực chung của tất cả các bên liên quan như cơ quan chức năng, tổ chức tài chính, doanh nghiệp địa ốc, người mua nhà.

Về phía chính quyền, phải củng cố và hoàn thiện khung pháp lý, giải quyết dứt điểm các vướng mắc hiện tại, loại bỏ những quy định lạc hậu và dỡ bỏ rào cản về thủ tục hành chính để tạo thêm dư địa cho doanh nghiệp phát triển. Đồng thời, áp dụng các biện pháp phù hợp để đảm bảo tính minh bạch, bền vững của thị trường.

Về phía các nhà phát triển bất động sản. Đây là lúc phải xem xét lại kế hoạch và chiến lược kinh doanh của mình một cách kỹ lưỡng, từ danh mục dự án, tình hình tài chính, đến hệ thống vận hành…

Tôi cho rằng, việc chủ động tìm kiếm nguồn vốn thay thế là mục tiêu quan trọng nhất hiện nay của các doanh nghiệp bất động sản. Chủ đầu tư nên bắt đầu chuyển đổi sang phát triển sản phẩm xanh, tuân thủ tiêu chuẩn ESG và thực hiện phương thức kinh doanh bền vững. Bởi đang có nhiều tổ chức tài chính quốc tế, các quỹ cung cấp khoản vay với lãi suất thấp để hỗ trợ các sáng kiến ESG.

Giải pháp nữa là điều chỉnh tỷ lệ cán cân vay nợ thông qua việc thoái vốn tại các dự án không trọng điểm để tránh bội chi, nhằm giảm áp lực lên vốn chủ sở hữu khi chi phí sử dụng vốn có xu hướng tăng. Ngoài ra, cũng cần điều chỉnh danh mục đầu tư, cơ cấu lại phân khúc sản phẩm để đáp ứng nhu cầu của người mua nhà về tiêu chuẩn nhà ở và phong cách sống tốt hơn.

Về phía người mua nhà, nên cẩn trọng hơn khi lựa chọn bất động sản để đầu tư và việc đầu cơ đẩy giá sẽ dẫn đến các vấn đề khủng hoảng. Hoạch định tài chính là yếu tố then chốt và mục tiêu đầu tư dài hạn với các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính vững mạnh cần được xác định.

Đối với người mua nhà để ở nên tìm hiểu kỹ, cân nhắc để chọn được sản phẩm, vị trí phù hợp trước khi quyết định mua.

Chính phủ đã chỉ đạo tập trung tháo gỡ cho thị trường bất động sản, đưa ra nghị quyết về việc phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội trong vài năm tới. Nhưng chính phân khúc được cho là tạo động lực phục hồi cho thị trường hiện nay cũng gặp không ít vướng mắc.

Khó khăn đầu tiên là nguồn vốn. Doanh nghiệp phải làm nhà ở xã hội thì mới có nhà cho người dân mua, song chính sách hỗ trợ chỉ tập trung hỗ trợ người mua nhà ở xã hội mà không hỗ trợ doanh nghiệp - người làm ra nhà ở xã hội. Bằng chứng là thời gian qua, ngân hàng chỉ hỗ trợ lãi suất cho người vay mua nhà ở xã hội, còn nguồn tiền cho doanh nghiệp vay thì không có.

Ngoài vướng mắc trên, thì những chính sách về đất đai và thu thuế bất động sản thứ hai… cũng là yếu tố quan trọng tác động tới việc khôi phục thị trường bất động sản trong thời gian tới. Doanh nghiệp bất động sản mong muốn Nhà nước, Chính phủ có những điều chỉnh chính sách, có cơ chế phù hợp để khi áp dụng vào thực tế không gây khó cho doanh nghiệp.

Những khó khăn được nói đi nói lại là vốn và pháp lý. Pháp lý đang nghẽn, nhiều cán bộ lo sợ không dám làm, không dám ký vì vướng luật. Do đó, giải pháp nhanh nhất hiện nay là khơi thông pháp lý. Khi pháp lý dự án hoàn thiện, doanh nghiệp có thể hợp tác đầu tư, thu hút vốn FDI, đi vay được và đặc biệt là khách hàng an tâm đổ tiền vào bất động sản.

Vì thế, cần chỉ đạo quyết liệt hơn để đột phá khâu pháp lý. Pháp lý thông thì mọi thứ cũng sẽ thông. Dự án có pháp lý tạm ổn cần nhanh chóng xử lý để có nguồn cung mồi. Khi doanh nghiệp bán được hàng sẽ có dòng tiền xoay vòng, thị trường sẽ khơi thông. Thị trường đang như người ốm nặng, nên cần thuốc đặc trị, sau đó mới uống thuốc bổ. Thuốc đặc trị là tháo gỡ pháp lý, bởi với thị trường khó khăn hiện nay, bơm tiền thì không biết bao nhiêu là đủ.