Doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu: Tài chính đáng báo động

Vừa mới thành lập, chưa có tài sản, thậm chí chưa có cả nhân viên nhưng doanh nghiệp (DN) đã phát hành trái phiếu vay nợ hàng nghìn tỷ đồng hoặc tham gia đấu giá đất với giá cao ngất ngưởng. Ðiều này để lại nhiều hệ lụy cho thị trường.

Lớn nhanh như thổi nhờ… vay nợ, đấu giá

Sau 15 ngày ban hành quyết định cưỡng chế thuế 2 đơn vị trúng đấu giá đất Thủ Thiêm (Công ty CP Dream Republic và Công ty CP Sheen Mega), Chi cục Thuế TP Thủ Đức (TPHCM) vẫn chưa thu được đồng nào do tài khoản của hai DN này không có tiền. Đây là những DN mới thành lập, chưa giao dịch gì và cũng không có dòng tiền.

Căn cứ vào hợp đồng đã ký với UBND TPHCM, đến ngày 6/7 nếu cả 2 DN này đều không nộp tiền cọc thì sẽ mất hơn 300 tỷ đồng đã đặt cọc, bị hủy hợp đồng mua 2 lô đất trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Trước đó, Công ty CP Dream Republic trúng đấu giá lô đất số 3-5 (6.446 m²) nên phải đóng 3.820 tỷ đồng tiền sử dụng đất và 500 triệu đồng tiền lệ phí trước bạ. Công ty CP Sheen Mega trúng đấu giá lô đất số 3-8 (diện tích 8.568,1m²), phải đóng 4.000 tỷ đồng tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, cả 2 DN này cũng đều trong tình trạng “tay không bắt giặc”.

Cụ thể, Công ty CP Dream Republic được thành lập ngày 4/10/2017 với vốn điều lệ ban đầu 300 tỷ đồng. Kể từ khi thành lập đến nay, công ty không phát sinh doanh thu và hiện đang lỗ lũy kế gần 450 triệu đồng.

Tương tự, Công ty CP Sheen Mega được thành lập tháng 11/2019, với số vốn đăng ký 500 tỷ đồng. Dù đấu giá lô đất 3-8, trị giá 4.000 tỷ đồng nhưng tổng tài sản của Công ty CP Sheen Mega tính tới cuối năm 2020 chỉ có 27,6 triệu đồng, doanh thu thuần ở mức 0 đồng, khấu trừ chi phí khiến DN này lỗ sau thuế hơn 202 triệu đồng.

Không chỉ trong lĩnh vực đấu giá đất, nhiều DN cũng thực hiện chiêu “tay không bắt giặc” để làm lớn bổng lên tài sản của mình trong lĩnh vực phát hành trái phiếu. Công ty CP Câu lạc bộ Du thuyền và Nghỉ dưỡng Cam Ranh là chủ đầu tư dự án Khu đô thị Cam Ranh City Gate, có quy mô 47,2 ha nằm cạnh sân bay Cam Ranh. Công ty này vừa huy động thành công 2.500 tỷ đồng trái phiếu mã NCRCH2123001. Lô trái phiếu có kỳ hạn 2 năm, đáo hạn vào ngày 3/12/2023. Trong khi đó, tình hình tài chính của DN này khá bết bát và năm 2021 nợ hơn 183 tỷ đồng tiền thuế.

Ngoài ra, DN này còn thế chấp tất cả các khoản phải thu, quyền thụ hưởng bảo hiểm, toàn bộ các khoản phí mà chủ đầu tư thu được trong quá trình đầu tư dự án Khu đô thị Cam Ranh City Gate để vay vốn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Hàng Hải Việt Nam (MSB) chi nhánh TPHCM.

Chưa kể, dự án Cam Ranh City Gate được khởi công xây dựng từ năm 2017 nhưng đến tháng 4/2018, tỉnh Khánh Hòa đã quyết định dừng dự án.

Một DN khác là Công ty CP Đầu tư Xây dựng Vịnh Nha Trang cũng phát hành xong 650 tỷ đồng giá trị trái phiếu kỳ hạn 10 năm, là trái phiếu không chuyển đổi và có tài sản bảo đảm. Nhà đầu tư duy nhất mua trọn lô trái phiếu của Vịnh Nha Trang là MSB. Lợi nhuận của Công ty CP Đầu tư Xây dựng Vịnh Nha Trang chỉ ở mức khiêm tốn, lãi ròng 74 triệu đồng năm 2018 và 2,3 tỷ đồng năm 2020.

Năm 2017, Công ty Vịnh Nha Trang khởi công dự án The Arena quy mô 29 ha. Tuy nhiên, The Arena đang bị tố lừa đảo, gian lận thuế, nhiều lần xin điều chỉnh quy hoạch… và hiện nay chưa thể bàn giao nhà.

Cuối quý I/2022, Công ty CP Bamboo Capital có tổng nợ hơn 15.100 tỷ đồng, tăng khoảng 12% so với đầu năm. Trong đó, dư nợ từ phát hành trái phiếu của DN này hơn 9.097 tỷ đồng.

Để giảm hệ số nợ vay/vốn điều lệ, Bamboo Capital liên tục tăng vốn. Từ đầu năm đến nay, Bamboo Capital đã có 2 lần tăng vốn điều lệ, từ 2.975 tỷ đồng ở cuối năm 2021 lên 5.033 tỷ đồng ở ngày 5/5.

Trong quý I, doanh thu của Tập đoàn Đất Xanh giảm 39% so với cùng kỳ, xuống 1.792 tỷ đồng. Tổng nợ vay thời điểm cuối quý gần 864 tỷ đồng nhưng chuyển dịch cơ cấu từ dài hạn sang ngắn hạn.

Cũng ở thời điểm này, Đất Xanh thông qua chủ trương phát hành trái phiếu chuyển đổi với tổng giá trị dự kiến 300 triệu USD, không có tài sản đảm bảo. Công ty CP Tập đoàn Sunshine được thành lập vào tháng 4/2016 với vốn điều lệ 300 tỷ đồng nhưng đã tăng vốn thần tốc lên 8.500 tỷ đồng và liên tục vay nợ hàng chục ngàn tỷ đồng từ phát hành trái phiếu.

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) nói rằng, các DN đấu giá đất Thủ Thiêm hay Tân Hoàng Minh sử dụng tiền huy động từ trái phiếu sai mục đích đã bộc lộ nhiều bất cập, cơ chế chính sách bị lợi dụng. Ðó là sự thiếu minh bạch thông tin, điều kiện phát hành lỏng lẻo, sử dụng vốn sai mục đích, chuyển nhượng vốn lòng vòng, tỷ lệ an toàn tài chính, tiêu chí đánh giá xếp hạng... của doanh nghiệp phát hành đều không ổn. Cùng với đó là sự thiếu giám sát, kiểm tra, quản lý của cơ quan chủ quản và các cơ quan tổ chức liên quan và vẫn còn những khoảng trống pháp lý để quản lý, giám sát thị trường.

Nguồn cơn của “sốt” đất

Trong báo cáo “Trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam”, hãng nghiên cứu FiinGroup chỉ ra rằng, hơn 80% giá trị trái phiếu DN của ngành bất động sản thuộc về các DN chưa niêm yết. Những DN này có sức khỏe tài chính ở mức yếu và rất đáng báo động. Điều này thể hiện ở mức độ đòn bẩy tài chính (nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu) ở mức rất cao.

FiinGroup cũng khẳng định, năng lực trả nợ và chất lượng tín dụng của nhà phát hành là DN bất động sản chưa niêm yết ở mức rất yếu. Các chỉ số đánh giá năng lực trả nợ vay ở mức đáng báo động.

Ông Hoàng Kim Hoài, Tổng Giám đốc Phúc Điền Land cho biết, trong khi một DN nhỏ làm ăn đàng hoàng, xin vay vốn hoặc phát hành trái phiếu cực khó thì ngược lại, các tập đoàn lớn đang đẻ ra hàng chục công ty con chỉ để… huy động vốn. Nhiều công ty con mới chỉ thành lập được vài tuần, chưa có nhân sự, tài sản… đã huy động hàng nghìn tỷ đồng từ phát hành trái phiếu.

“Chính vì dòng tiền huy động từ phát hành trái phiếu quá dễ và không ai giám sát nên DN mới ồ ạt đi gom đất, đấu giá đất tràn lan, tạo ra cơn sốt như vừa qua”, ông Hoài nói.

Tổng Giám đốc Phúc Điền Land cũng cảnh báo, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, nền kinh tế còn chịu ảnh hưởng của hậu COVID-19 thì không dễ cho các DN huy động trái phiếu làm ăn có lợi nhuận để trả lãi và đảo nợ trái phiếu. Nếu đến hạn thanh toán, hoặc đến kỳ trả lãi mà DN phát hành trái phiếu không thể thanh toán được, sẽ rơi vào tình trạng vỡ nợ. Những rủi ro này có thể phát sinh trong năm 2022, khi lượng lớn trái phiếu đến kỳ tất toán.